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18 de Setembro de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Segunda Câmara de Direito Civil
Julgamento
20 de Abril de 2017
Relator
Newton Trisotto
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SC_AC_00052581420128240135_d736d.pdf
Inteiro TeorTJ-SC_AC_00052581420128240135_50a14.rtf
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Inteiro Teor



Apelação Cível n. 0005258-14.2012.8.24.0135, de Navegantes

Relator: Des. Newton Trisotto

NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO VISANDO A SUA ANULAÇÃO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO COMPROVADO. PRETENSÃO JULGADA IMPROCEDENTE. RECURSO DESPROVIDO.

É anulável o negócio jurídico, entre outras hipóteses, "por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores" (CC, art. 171, II).

O erro, o dolo e a coação caracterizam "vícios de con-sentimento" ou "vícios psíquicos"; a fraude contra credores e a simulação, "vícios sociais" (Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho; Flávio Tartuce; Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald).

O vício de consentimento não pode ser presumido: por força do disposto no inciso I do art. 373 do CPC/2015 (CPC/1973, art. 333, inc. I), cumpre àquele que o suscita prová-lo, pois, "como todo o direito sustenta-se em fatos, aquele que alega possuir um direito deve, antes de mais nada, demonstrar a existência dos fatos em que tal direito se alicerça. Pode-se, portanto, estabelecer, como regra geral dominante de nosso sistema probatório, o princípio segundo o qual à parte que alega a existência de determinado fato para dele derivar a existência de algum direito incumbe o ônus de demonstrar sua existência" (Ovídio Baptista da Silva).

02. Não tendo o autor comprovado o fato invocado para justificar a anulação do negócio jurídico, impõe-se confirmar a sentença rejeitatória da sua pretensão.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0005258-14.2012.8.24.0135, da Comarca de Navegantes (2ª Vara Cível) em que é/são Apelante (s) Edith Rocha Rodrigues e Apelado (s) Ezequiel Antero Rocha Júnior e outros:

A Segunda Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, negar provimento ao recurso. Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, realizado no dia 20 de abril de 2017, os Exmos. Srs. Des. Newton Trisotto (Presidente), João Batista Góes Ulysséa e Sebastião César Evangelista.

Florianópolis, 14 de junho de 2017

Desembargador Newton Trisotto

RELATOR


RELATÓRIO

Edith Rocha Rodrigues ajuizou "AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA CUMULADA COM CANCELAMENTO DE REGISTROS PÚBLICOS CIVIS IMOBILIÁRIOS E C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE DA VAGA DE GARAGEM" contra Ezequiel Antero Rocha Júnior, Carmem Déa Gaya e Josélia Maria Johannsen Muller.

Conquanto regulamente citada (fl. 74v.), Josélia Maria Johnnsen Muller quedou silente (fl. 151). Ezequiel Rocha Júnior e Carmen Déa Gaya ofertaram contestação em conjunto (fls. 120/128).

Apresentada a réplica (fls. 155/160), o Juiz Murilo Leirião Consalter prolatou a sentença. Pelas razões a seguir reproduzidas, as quais revelam a natureza do litígio, julgou improcedente a pretensão formulada e, com a ressalva do art. 12 da Lei n. 1.060/1950, condenou a autora a pagar custas processuais e honorários advocatícios:

"Como relatado, sustenta a parte autora que é proprietária do apartamento 301 do Edifício Residencial Beira Mar, com 1 box de garagem. Entretanto, em 25/01/2011, os requeridos procederam à rerratificação do registro de seu imóvel na Secretaria de Patrimônio da União - SPU, suprimindo a vaga de garagem pertencente a si, bem como alteraram a constituição, divisão e discriminação do condomínio, tudo sem o seu consentimento.

Os réus, por sua vez, aduziram que, na verdade, o fato de constar do registro do apartamento da parte autora, à época da aquisição por esta, uma vaga de garagem, decorria de mera impropriedade no registro do condomínio, no qual constava a existência de 4 vagas de garagem, em descompasso com a realidade fática do imóvel, que conta com apenas duas vagas de garagem, e a autora tinha plena ciência de que seu imóvel não possuía vaga de garagem, bem como de que essa circunstância teria de ser futuramente retificada, tendo esta, inclusive, conferido poderes especiais para que a alienante procedesse à rerratificação do registro do imóvel.

Pois bem. Primeiramente, registra-se que a escritura pública de rerratificação, lavrada no livro n. 75, fl. 137, protocolo n. 5.405 no 2º Ofício de Notas e Protesto da comarca de Brusque, foi lavrada observando-se as formalidades legais e goza, pois, de presunção de legitimidade. Sua lavratura só foi possível graças aos poderes conferidos pela parte autora a Elsir Bernadete Gaya Muller, mediante instrumento público. Obviamente, nada obsta que a referida procuração, bem como a escritura de rerratificação tenham sido lavrados, mediante vício de vontade, com a indução da autora a erro. Isso, caso comprovado, certamente invalidaria os atos vergastados.

Contudo, era ônus da parte autora a comprovação de que esta foi lavrada mediante fraude, ônus do qual não se desincumbiu. Não está demonstrado nos autos que ao conceder os poderes para a pessoa de Elsir, a autora não o fez com a intenção de que se procedessem às exatas alterações praticadas mediante a escritura. Na verdade, o fato de existir na dita procuração a concessão de tais poderes corrobora, inclusive, as alegações dos réus de que, quando da aquisição do referido apartamento, a autora sabia que a vinculação deste à vaga de garagem decorria de inconsistência registral, que deveria ser devidamente retificada.

Ademais, também não há prova nos autos de que a autora, em algum momento, exerceu a posse sobre o referido box de garagem, o que derrui também a pretensão reintegratória.

Nem pode a autora falar em cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da demanda, pois este só se fez diante de expresso requerimento seu neste sentido" (fls. 162/163).

Não se conformando com o veredicto, a autora interpôs tempestiva apelação, sustentando, em síntese, que: a) "adquiriu o imóvel em 17 de abril de 2007, conforme Escritura Pública, inclusive constando a vaga de garagem devidamente Registrada no Patrimônio da União, bem como teve sua intermediação realizada pela procuradora para conclusão do negócio juntos aos Apelados na referida data"; b) "os Apelados, em 25 de janeiro de 2011, ou seja, transcorridos três anos e nove meses após a conclusão do negócio, ou seja, lavratura e registro do imóvel em nome da Apelante, por meio de procuração já vencida outorgada pela Apelante a Sra. Elsir Bernadete Gaya Muller, agindo claramente de má fé, suprimiram a vaga de garagem e rerratificaram a Escritura Pública já lavrada e registrada sem anuência da Apelante"; c) "em momento algum existem provas nos autos pelos vendedores, ora Apelados, que a Apelante tinha ciência, pelo contrário existe a CONFISSÃO em todos os documentos juntados pela mesma que existia sim o Box de garagem nos quatro pavimentos, e inclusive no terceiro pavimento 301, sendo este imóvel adquirido pela Apelante"; d) "equivocada-mente o Magistrado ainda ignora os fatos e documentos apresentados pela Ape-lante, pois diz que a mesma não demonstrou a posse do Box de garagem". Deixou de considerar que "a Escritura Pública, o Registro na Delegacia do Patrimônio da União e todos os documentos anexados nos autos demonstram os seus direitos adquiridos na vaga de garagem" (fls. 164/173).

Na resposta, depois de rebater os argumentos da apelante, propugnam os apelados a confirmação da sentença (fls. 179/185).

VOTO

01. Preliminarmente, permito-me formular breves considerações a respeito dos "DEFEITOS DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS" e do ônus da prova a eles relacionados.

01.01. Os "FATOS JURÍDICOS" compreendem os "NEGÓCIOS JU-RÍDICOS", os "ATOS JURÍDICOS LÍCITOS" e os "ATOS ILÍCITOS". São atos que geram reflexos no campo jurídico; que resultam na aquisição, na transferência, na modificação ou na extinção de direitos.

Preleciona Fábio Ulhoa Coelho:

"O que o negócio jurídico tem de específico em relação ao ato jurídico é a intencionalidade do sujeito. O negócio jurídico é o ato jurídico em que o sujeito quer produzir a consequência prevista na norma. Em outros termos, o ato jurídico é sempre voluntário, isto é, algo que o sujeito do direito faz por sua vontade. Produz, ademais, sempre efeitos previstos em lei, já que a ação voluntária irrelevante para o direito (espreguiçar-se antes de levantar da cama) não se a considera sequer fato jurídico. Pois bem, se o efeito predisposto na norma jurídica é querido pelo sujeito, denomina-se negócio jurídico o ato. Nesse caso, o resultado jurídico previsto na norma só se operou porque o sujeito de direito o quis, enquanto nos atos não negociais os efeitos são simples consequências que a norma jurídica liga a determinados fatos, independentemente da intenção dos sujeitos envolvidos.

A teoria dos negócios jurídicos é feliz manifestação do modo de raciocinar tipicamente germânico. Distinções de extrema sutileza criam nuanças que exigem esforços teóricos redobrados na compreensão do raciocínio, sem que delas resultem, muitas vezes, implicações de relevo, seja no plano teórico mesmo, seja na condução de assuntos práticos. Marx, um alemão sem mente germânica (nesse aspecto era igual a Kant), certa vez disse que alguns pensadores ficavam de tal modo encantados com a beleza da árvore que perdiam de vista a floresta. As belas e intrincadas elucubrações produzidas em torna da genial contribuição dos pandectistas alemães não podem tirar o foco do essencial: conflitos de interesses precisam ser superados, para melhor convívio em sociedade. Note-se que, até hoje, em França, os manuais de direito civil simplesmente ignoram o conceito de negócio jurídico, dando-se por satisfeitos com a operacionalização apenas do de atos jurídicos.

O Código Civil brasileiro de 2002 incorporou a teoria do negócio jurídico. Nele, a expressão 'ato jurídico' aparece apenas uma vez, no art. 185. Esse dispositivo, aliás, estabelece que aos atos jurídicos lícitos que não sejam negócios jurídicos aplicam-se as normas estabelecidas para os negócios jurídicos. Em razão dessa disposição, se houver dúvidas sobre a exata classificação de determinado ato voluntário de um sujeito de direito - se ato jurídico ou negócio jurídico -, não haverá senão interesse acadêmico em sua superação. A solução do conflito de interesses relacionado ao ato em questão será norteada pelas mesmas normas jurídicas, qualquer que seja a sua exata classificação" (Curso de direito civil: parte geral, RT, 2016, 8ª ed., v. I, p. 290/291).

Em suma: o negócio jurídico nasce da declaração de vontade dos agentes destinada à aquisição, transferência, modificação ou extinção de direitos. A vontade é elemento estrutural, pressuposto de existência do negócio jurídico. Para que seja válido, para que produza os efeitos jurídicos que lhe são próprios, é imprescindível que o negócio expresse a vontade livre e espontânea dos agentes.

01.02. O Código Civil dispõe que é anulável o negócio jurídico, entre outras hipóteses, "por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores" (art. 171, II).

O erro, o dolo e a coação caracterizam "vícios de consentimento" ou "vícios psíquicos"; a fraude contra credores e a simulação, "vícios sociais" (Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, Novo curso de direito civil, Saraiva, 2003, 16ª ed., v. 1, p. 267; Flávio Tartuce, Direito civil 1: lei de introdução e parte geral, Método, 2014, 10ª ed., p. 377/378; Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald, Curso de Direito Civil: parte geral e LINDB, Atlas, 2015, 13ª ed., p. 514/515).

01.03. Salvo situações excepcionalíssimas, ao autor cumpre demonstrar a existência do vício apontado como contaminador da validade do negócio jurídico (CPC/1973, art. 333, inc. I; CPC/2015, art. 373, inc. I), pois, "como todo o direito sustenta-se em fatos, aquele que alega possuir um direito deve, antes de mais nada, demonstrar a existência dos fatos em que tal direito se alicerça. Pode-se, portanto, estabelecer, como regra geral dominante de nosso sistema probatório, o princípio segundo o qual à parte que alega a existência de determinado fato para dele derivar a existência de algum direito incumbe o ônus de demonstrar sua existência. Em resumo, cabe-lhe o ônus de produzir a prova dos fatos por si mesmo alegados como existentes" (Ovídio Baptista da Silva, Curso de processo civil, Fabris, 1996, 3ª ed., p. 289; Moacyr Amaral Santos, Comentários ao código de processo civil, Forense, 1976, 1ª ed., v. IV, p. 33; Luiz Rodrigues Wambier, Curso avançado de processo civil, RT, 2002, 5ª ed. v. I, p. 446/447).

De acordo com precedentes desta Corte, "o vício de consentimento não se presume, devendo ser cabalmente demonstrado através de prova escoimada de dúvidas, sem o que não se mostra possível invalidar transação perfeita e acabada, realizada por pessoas maiores, capazes e livres para deliberar sobre suas conveniências" (AC n. 2010.046445-6, Des. Jorge Luis Costa Beber; AC n. 2014.001599-4, Des. Fernando Carioni; AC n. 2010.065398-1, Des. Gilberto Gomes de Oliveira; AC n. 0023874-64.2011.8.24.0008, Des. Júlio César M. Ferreira de Melo; AC n. 0005207-72.2008.8.24.0125, Des. Gerson Cherem II; AC n. 0000872-79.2013.8.24.0013, Des. Luiz Antônio Zanini Fornerolli; AC n. 0007266-40.2009.8.24.0079, Des. Stanley da Silva Braga).

Disse salvo "situações excepcionais" porque, conforme o saudoso Ministro Teori Albino Zavascki, "em direito não há lugar para absolutos" (Antecipação da tutela, Saraiva, 1999, 2ª ed., p. 152).

Quando a relação negocial estiver amparada pelo Código de Defesa do Consumidor - e não é caso sub examine - é possível a inversão do ônus da prova (CDC, arts. , VIII, 12, § 3º e 14, § 3º).

Tenho afirmado:

- "Assim como a prova testemunhal, também a versão das partes 'deve, pelo princípio da persuasão racional (CPC, art. 131), ser analisada, medida e ponderada, posta em confronto com a lógica e as regras da experiência, desprezando-se o inverossímil e o improvável, para acolher-se o que se evidencia racional, coerente e compatível com as circunstâncias' (Des. João José Ramos Schaefer)" (AC n. 2001.008810-0).

- "É função do juiz 'procurar a verdade objetiva nos meandros da prova, muitas vezes contraditória, que se encontra nos autos, para evitar decisões intermediárias, à conta de dificuldade em chegar a um resultado positivo. Pinçar da prova, aparentemente antagônica, o ponto fundamental da controvérsia, espancando dúvidas para desnudar a verdade, é virtude que enaltece o bom senso jurídico do julgador' (AC n. 17.892, Des. Ernani Palma Ribeiro). Todavia, em havendo entrechoque nas provas produzidas, qualiquantitativamente de igual força, sem que se possa optar, de modo seguro e fundamentado, por qualquer das versões conflitantes, impõe-se a rejeição da pretensão do autor porque não comprovado o fato constitutivo do direito por ele vindicado" (AC n. 0008590-09.2010.8.24.0054).

E invocado a lição de Nicola Framarino Dei Malatesta:

"O princípio supremo, regulador da obrigação da prova, é o ontológico: o ordinário se presume, o extraordinário se prova. E esse princípio se funda em que o ordinário, como tal, apresenta-se por si mesmo, com um elemento de prova, que se assenta na experiência comum, enquanto o extraordinário, ao contrário, apresenta-se destituído de todo princípio mais afastado de prova. Por isso lhe compete a obrigação da prova, quando se encontra em antítese com aquele" (A lógica das provas em matéria criminal, Servanda, 2009, p. 154/162).

Conquanto no contexto de "matéria criminal", a lição aplica-se a todas as causas em que para solução do seja necessário perquirir a prova dos fatos alegados pelas partes.

Examino o recurso à luz das premissas jurídicas estabelecidas e das lições citadas.

02. Para facilitar a compreensão das questões de fato relacionadas com o litígio, anoto:

I) De acordo com a "Escritura particular de constituição, divisão e discriminação do condomínio", datada de 08.07.1994, o "EDIFÍCIO RESIDENCIAL BEIRA MAR", construído por Ezequiel Antero Rocha Júnior e Carmen Déa Gaya Rocha, é composto de cinco pavimentos, assim distribuídos:

"EM SANTA CATARINA - DPU/SC, na cidade de Florianópolis, Capital deste Estado, sob o Registro Imobiliário Patrimonial número 8221.00202.000-8, Processo número 10983.007351/91-90 conforme CERTIDÃO DE INSCRIÇÃO DE OCUPAÇÃO Nº. 1099/92, emitida pelo cito órgão, em data de três (03) do mês de novembro do ano de mil novecentos e noventa e dois (1992), assinada por: Arlete de Brito de Andrade - Chefe da Seção de Receita/DRC - Matrícula 5.019.767-3 e por: Luiz Alberto Brinhosa - Chefe da Divisão de Cadastro e Receita - Matrícula 3.005.000-6; II) CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO: O EDIFÍCIO RESIDENCIAL BEIRA MAR é constituído de um Corpo Arquitetônico de CINCO (5) PAVIMENTOS, sobre pilotis, sendo duas (2) unidades comerciais, situadas no pavimento térreo e quatro (4) unidades residenciais nos demais pavimentos, sendo uma unidade residencial por pavimento, assim distribuídos: PAVIMENTO TÉRREO: Contendo duas (2) salas comerciais, assim distribuídas: SALA COMERCIAL Nº. 01, composta de sala propriamente dita e 01 BW; SALA COMERCIAL Nº. 02, composta apenas de sala propriamente dita; Garagem para quatro (4) vagas de veículos, que pertencerão aos quatros (4) apartamentos dos pavimentos superiores, sendo as mesmas comunitárias; UM HALL DE ENTRADA COMUNITÁRIO, com escada de acesso aos pavimentos superiores e UMA (1) ÁREA PARA RESERVATÓRIO DE ÁGUA, também comunitário; PRIMEIRO PAVIMENTO: No primeiro pavimento fica situado o APARTAMENTO Nº. 01, que é composto pelas seguintes dependências: um (1) quarto tipo suíte, dois (2) quartos do tipo comum, um (1) quarto de empregada, uma (1) cozinha, uma área de serviço, uma (1) sala de jantar, uma (1) sala de visita, uma (1) sacada e dois (2) banheiros comuns, dois (2) poços de luz e um hall de entrada; SEGUNDO PAVIMENTO: - No segundo pavimento fica situado o APARTAMENTO Nº. 02, que é composto pelas seguintes dependências: um (1) quarto tipo suíte, dois (2) quartos tipo comum, uma (1) quarto de empregada, uma (1) cozinha, uma (1) área de serviço, uma (1) sala de jantar, uma (1) sala de visita, uma (1) sacada, dois banheiros comuns, dois (2) poços de luz e um (1) hall de entrada; TERCEIRO PAVIMENTO: um (1) quarto tipo suíte, dois, digo. No terceiro pavimento fica situado o APARTAMENTO Nº. 3 que é composto pelas seguintes dependências: um (1) quarto tipo suíte, dois (2) quartos tipo comum, um (1) quarto de empregada, uma (1) cozinha, uma (1) área de serviço, uma (1) sala de jantar, uma (1) sala de visita, uma (1) sacada, dois (2) banheiros comuns, dois (2) poços de luz e um (1) hall de entrada; QUARTO PAVIMENTO: No quarto pavimento fica situado o APARTAMENTO DE COBERTURA N. 4, que possui as seguintes dependências: um (1) quarto tipo suíte, dois (2) quartos tipo comum, uma (1) cozinha, uma (1) sala de jantar, uma (1) sala de visita, uma (1) sacada, dois (2) banheiros comuns, dois (2) poços de luz, um (1) hall de entrada e uma (1) área para reservatório de água. III) DESCRIÇÃO DAS ÁREAS DO RESIDENCIAL BEIRA MAR: PAVIMENTO TÉRREO - SALA COMERCIAL Nº 01: Área global 60,00 m2; SALA COMERCIAL Nº. 02: Área global: 12,00 m2; Áreas de usos comum as duas salas: 24,00 m2; Área real global do pavimento térreo, exceto a área da garagem, que pertence aos apartamentos: 96,00 m2; Fração ideal do terreno: 18,5644% = 27,8468 m2; PRIMEIRO PAVIMENTO - APARTAMENTO Nº. 01: Área privativa: 154,25 m2; Área de uso comum: 10,25 m2; Área global: 164,50 m2; Fração ideal do terreno 20,3589% = 30,5383 m2; Área de garagem: 13,50 m2; SEGUNDO PAVIMENTO: APARTAMENTO Nº. 02: Área privativa: 154,25 m2; Área de uso comum: 10,25 m2; Área global: 164,50 m2; Fração ideal do terreno: 20,3589% = 30,5383 m2; Área de garagem: 13,50 m2; TERCEIRO PAVIMENTO: APARTAMENTO Nº. 03: Área privativa: 154,25 m2; Área de uso comum: 10,25 m2; Área global: 164,50 m2; Fração ideal do terreno: 20,3589% = 30,5383 m2; Área de garagem: 13,50 m2; QUARTO PAVIMENTO: APARTAMENTO DE COBERTURA Nº. 4: Área privativa: 134,00 m2; Área de uso comum: 30,50 m2; Área global: 164,50 m2; Fração ideal do terreno: 20,3589% = 30,5383 m2; Área de garagem: 13,50 m2. Assim disseram e pediram que fosse datilografada esta escritura particular, a qual depois de confeccionada lhes foi lida, achada conforme, ratificaram e assinam duas (2) vias de igual teor, na presença de duas (2) testemunhas, a tudo cientes, para que a mesma produza seus jurídicos e legais efeitos" (fls. 101/102).

II) Em 17.04.2007, a autora, Edith Rocha Rodrigues, celebrou com o réu Ezequiel Antero Rocha Junior, por instrumento público, contrato de "compra e venda" de "Terreno da Marinha com fração ideal de 20,35890% correspondente ao Apartamento 301 com garagem, do Edifício Residencial Beira Mar, situado na Avenida Beira Mar, nº 8399, Centro, Navegantes, Estado de Santa Catarina, devidamente registrado na Delegacia do Patrimônio da União em Santa Catarina sob o nº 11452.002090/99/01" (fl. 21).

No ato, foi representada por sua procuradora, Elsir Bernadete Gaya Muller, a quem outorgou "amplos poderes para comprar, prometer, comprar, ou por qualquer forma adquirir o imóvel situado na AVENIDA PREFEITO CIRINO ADOLFO CABRAL, N. 8399, APARTAMENTO 301 - E RESPECTIVA FRAÇÃO DO TERRENO GRAVATÁ - SANTA CATARINA, em nome do outorgante; podendo ajustar preços, prazos, cláusulas e condições, pagar o produto da transação, receber quitações totais e irrevogáveis do preço ou valor, assinar as respectivas escrituras, inclusive de rerratificação e aditamento [...]" (fl. 137).

III) Em 25.01.2011, foi lavrada "escritura pública de re-ratificação", nos termos que seguem:

"A) Que, quando da lavratura da Escritura Particular de Constituição, Divisão e Discriminação de Condomínio em data de 08 de julho de 1994, notam-se divergências nas características do Edifício Residencial Beira-Mar, só agora percebidas. Que cumprindo se retifique aquele ato a fim de que seja expungido dos vícios que o inquinam, desejam se transcreva no corpo desta, para que se corrijam os seguintes pontos: 1) CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO: O Edifício Residencial Beira-Mar está localizado na Avenida Prefeito Cirino Adolfo Cabral, nº 8.399, bairro Gravata, município de Navegantes-SC, possui área Ideal de 808,00m2, distribuídos em 05 (cinco) pavimentos, conforme segue: Pavimento Térreo, com 02 (duas) salas comerciais; 02 (duas) vagas de garagem; 01 (um) hall de entrada; 01 (uma) área para reservatório de água e 01 (uma) escada de acesso aos pavimentos superiores; Primeiro, Segundo e Terceiro pavimentos, 01 (um) apartamento por andar, com área global de 177,16m2 cada um, e 01 (uma) escada; O Quarto Pavimento, 01 (um) apartamento de cobertura com área global de 153,92m2, 01 (uma) escada, e 01 (uma) área para reservatório de água; 2) DESCRIÇÃO DO TERRENO: Um TERRENO DE MARINHA, com área total de 150,00 m2 (cento e cinquenta metros quadrados), situado no Balneário de Gravatá, na cidade de Navegantes-SC, na Avenida Prefeito Cirino Adolfo Cabral (antiga Av. Beira Mar), esquina com a Avenida Rio do Sul, medindo na frente que faz a Leste com a Av. Prefeito Cirino Adolfo Cabral, acima referida, 25,00m (vinte e cinco metros); fundos, que faz a Oeste com terras de Ivo Rechia Guarezi, onde mede 22,00m (vinte e dois metros); estrema ao Sul, com a Avenida Rio do Sul, onde mede 11,00m (onze metros); e, estrema ao Norte com terras de Valmor Ostermann, onde mede 13,00m (treze metros), terreno este devidamente registrado na DELEGACIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO EM SANTA CATARINA - DPU/SC, na cidade de Florianópolis, capital deste Estado, sob Registro Imobiliário Patrimonial número 8221.00202.000-8, Processo número 10983.007351/91-90 conforme CERTIDÃO DE INSCRIÇÃO DE OCUPAÇÃO Nº 1099/92 emitida pelo citado órgão, em data de 03 de novembro de 1992, assinada por: Arleto de Brito Andrade - Chefe de Seção de Receita/DCR - Matrícula 5.019.707-3 e por: Luiz Alberto Brinhosa - Chefe de Divisão de Cadastro e Receita - Matrícula 3.005.000-6; 3) CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO: O EDIFÍCIO RESIDENCIAL BEIRA MAR é constituído de um Corpo Arquitetônico de 05 (cinco) pavimentos, sendo 02 (duas) unidades comerciais situadas no pavimento térreo e 04 (quatro) unidades residenciais nos demais pavimentos, sendo uma unidade residencial por pavimento, assim distribuídos: PAVIMENTO TÉRREO: contendo 02 (duas) salas comerciais: SALA COMERCIAL nº 01, composta de sala propriamente dita e 02 lavabos: SALA COMERCIAL nº 02, composta apenas da sala propriamente dita: GARAGEM para 02 (dois) carros, que pertencerão aos apartamentos nº 01 e 02 sendo que não haverá delimitação específica da vaga; HALL DE ENTRADA COMUNITÁRIO com escada de acesso aos pavimentos superiores e 01 (uma) ÁREA PARA RESERVATÓRIO DE ÁGUA também comunitário; PRIMEIRO PAVIMENTO, no primeiro pavimento fica situado o APARTAMENTO nº 01, que é composto pelas seguintes dependências: 01 (um) quarto tipo suíte, 02 (dois) quartos tipo comum, 01 (um) quarto de empregada, 01 (uma) cozinha, 01 (uma) área de serviço, 01 (uma) sala de jantar, 01 (uma) sala de visita, 01 (uma) sacada, 02 (dois) banheiros comuns, 02 (dois) poços de luz e 01 (um) hall de entrada; SEGUNDO PAVIMENTO, no segundo pavimento fica situado APARTAMENTO nº 02, que é composto pelas seguintes dependências: 01 (um) quarto tipo suíte, 02 (dois) quartos tipo comum, 01 (um) quarto de empregada, 01 (uma) cozinha, 01 (uma) área de serviço, 01 (uma) sala de jantar, 01 (uma) sala de visita, 01 (uma) sacada, 02 (dois) banheiros comuns, 02 (dois) poços de luz e 01 (um) hall de entrada; TERCEIRO PAVIMENTO, no terceiro pavimento fica situado APARTAMENTO nº 03, que é composto pelas seguintes dependências: 01 (um) quarto tipo suíte, 02 (dois) quartos tipo comum, 01 (um) quarto de empregada, 01 (uma) cozinha, 01 (uma) área de serviço, 01 (uma) sala de jantar, 01 (uma) sala de visita, 01 (uma) sacada, 02 (dois) banheiros comuns, 02 (dois) poços de luz e 01 (um) hall de entrada; QUARTO PAVIMENTO, no quarto pavimento fica situado APARTAMENTO nº 04, que é composto pelas seguintes dependências: 01 (um) quarto tipo suíte, 02 (dois) quartos tipo comum, 01 (um) quarto de empregada, 01 (uma) cozinha, 01 (uma) área de serviço, 01 (uma) sala de jantar, 01 (uma) sala de visita, 01 (uma) sacada, 02 (dois) banheiros comuns, 02 (dois) poços de luz e 01 (um) hall de entrada. Neste pavimento ainda fica situada 01 (uma) ÁREA PARA RESERVATÓRIO DE ÁGUA; 4) DESCRIÇÃO DAS ÁREAS: O EDIFÍCIO RESIDENCIAL BEIRA MAR, possui a área total de 808.00m2, com área privativa das garagens de 44,06nr, área comercial da Sala nº 01 de 60,00m2, área comercial da Sala nº 02 de 12,00m2, (com área total sem sala comercial de 736,00m2) com área de solo em 150,00m2, área comum do prédio de 95,19 = 100%, e área privativa (sem sala comercial) 640,81 = 100%; PAVIMENTO TÉRREO, SALA COMERCIAL nº 01, área privativa de 60,00m2, não possui área comum, e, portanto, área global 60,00m2, fração ideal de solo, 7,4257% = 11,14m2; SALA COMERCIAL nº 02, área privativa de 12,00m2, não possui área comum, e, portanto, área global 12,00m2, fração ideal de solo 1,4851% = 2,23m2; GARAGEM para (02) vagas de veículos, que pertencerão aos apartamentos nº 01 e nº 02, descritos a seguir; PRIMEIRO PAVIMENTO, APARTAMENTO nº 01, área privativa de 154,25m2, equivalência em área de uso comum 22,91m2, área global 177,16m2, fração ideal de solo, 21,9261% = 32,89m2, possui ainda a VAGA DE GARAGEM DO APARTAMENTO Nº 01, área privativa de 22,03m2, equivalência em área de uso comum 3,27m2, área global 25,30m2, fração ideal de solo, 3,1315% = 4,70m2, cuja vaga está localizada no pavimento térreo; SEGUNDO PAVIMENTO, APARTAMENTO Nº 02, área privativa de 154,25m2, equivalência em área de uso comum 22,91m2, área global 177,16m2, fração ideal de solo, 21,9261% = 32,89m2, possui ainda a VAGA DE GARAGEM DO APARTAMENTO Nº 02, área privativa de 22,03m2, equivalência em área de uso comum 3,27m2, área global 25,30m2, fração ideal de solo, 3,1315% = 4,70m2, cuja vaga está localizada no pavimento térreo; TERCEIRO PAVIMENTO, APARTAMENTO Nº 03, área privativa de 154,25m2, equivalência em área de uso comum 22,91m2, área global 177,16m2, fração ideal de solo, 21,9261% = 32,89m2, não possui vaga de garagem; QUARTO PAVIMENTO, APARTAMENTO nº 04, área privativa de 134,25m2, equivalência em área de uso comum 19,92m2, área global 153,92m2, fração ideal de solo, 19,0477% = 28,56m2, não possui vaga de garagem; 5) Tudo conforme Memorial descritivo, elaborado por Carlos Eduardo Thales Gaya Müller, engenheiro civil de CREA/SC nº 055276-8, e ART nº 3909510-0 emitida eletronicamente em 04/12/2010. Que por esta escritura e na melhor forma de direito fazem a retificação, ratificando todos os demais termos constantes das escrituras anteriormente mencionadas, ficando esta a fazer parte integrante e complementar, para que juntas produzam seus devidos e legais efeitos, autorizando ainda as partes contratantes o Órgão competente a proceder todas as averbações e registros que se fizerem necessários, o que desde já se requer. Pelos outorgantes e reciprocamente outorgados, foi-me dito, finalmente, que estão de pleno e inteiro acordo com todos os termos da presente. ASSIM CONVENCIONADOS E CONTRATADOS pediram que lhes lavrasse esta escritura, à qual lhes sendo lida, foi aceita em tudo pelas partes que outorgaram e assinam. Ficam dispensadas as Testemunhas, conforme o artigo 884, parágrafo único, do CNCGJ/SC. Eu, Sibele Zanetta de Souza, Tabeliã Designada, a conferi, digitei e assino em público e raso. Brusque-SC, 25 de janeiro de 2011. Emolumentos: R$ 174,50, Selo Nº: BZL99347 - Selo Valor: RS 1,00" (fls. 31/33).

O instrumento foi assinado apenas pelos réus Ezequiel Antero Rocha Júnior e Carmen Déa Gaya, ambos representados por Josélia Maria Johannsen Muller.

Enfatizo: os adquirentes dessas unidades residenciais não participaram do ato.

IV) Em 09.05.2011, foi lavrada outra escritura pública, igualmente de re-ratificação. Nesta foi assentado:

"Que, quando da lavratura da Escritura Pública de Cessão e Transferência de Terreno de Marinha e das Benfeitorias nele existentes, ocorrida nessas Notas, em data de 17/04/2007, no Livro 0057-N, às folhas 162/164, nota-se divergência na descrição do imóvel, só agora delas percebidas. Que, com o intuito de retificar aquele ato transmissivo a fim de que seja expungido dos vícios que o inquinam, desejam a correção no corpo desta do ponto divergente naquele ato, passando o imóvel a ter a seguinte descrição: Terreno da marinha com fração ideal de 21,9261% correspondente ao Apartamento 03, do Edifício Residencial Beira Mar, situado na Avenida Beira Mar, nº 8399, Centro, na cidade de Navegantes, Estado de Santa Catarina, devidamente registrado na Delegacia do Patrimônio da União em Santa Catarina, no Processo sob nº 11452.002090/99-01 e RIP nº 8221.0100010-50. Que por esta escritura e na melhor forma de direito fazem a presente retificação, ratificando todos os demais termos constantes da escritura anteriormente mencionada, ficando esta a fazer parte integrante e complementar, para que juntas produzam seus devidos e legais efeitos, autorizando ainda as partes contratantes e Órgão competente a proceder todas as averbações e registros que se fizerem necessários a conclusão da presente, o que desde já se requer. Pelos outorgantes e reciprocamente outorgados, na forma que vem representados, foi-me dito, finalmente, que estão de pleno e inteiro acordo com todos os termos da presente" (fls. 144/145).

Deste ato participaram Ezequiel Antero Rocha Júnior e Edith Rocha Rodrigues, ambos representados por Josélia Maria Johannsen.

Em 04.05.2011, a esta foram substabelecidos os poderes que Edithe Rocha Rodrigues havia outorgado a Elsir Bernadete Gaya Muller (fl. 146), nos termos seguintes:

"TODOS OS PODERES que lhe foram conferidos por Edith Rocha Rodrigues, conforme PROCURAÇÃO lavrada no 23º Ofício de Notas do Rio de Janeiro/RJ, às folhas 082 do livro de Procuração número J-347, em data de 06 de novembro de 2006, cujo traslado que me foi apresentado, fica fazendo parte integrante deste instrumento".

03. Na contestação, os réus afirmaram que

a) "no ano de 1996 [...] venderam o referido imóvel para Elzir Bernadete Gaya Muller" e que "naquela ocasião [...] não conseguiram transferir o imóvel para a compradora (Elzir B. G. Muller) pois havia um erro na escritura do imóvel no Edifício Residencial Beira Mar, qual seja, os apartamentos 301 e 401 constavam como tendo uma garagem";

b) "Willian Garcia de Souza, Escrevente Notarial do Tabelionato Cesar de Itajaí/SC, explicou aos Requeridos que houve um erro na confecção da escritura do imóvel, ao constar uma vaga de garagem para cada andar, quando na verdade o prédio possuía 4 (quatro) andares de apartamentos e apenas 2 (duas) vagas de garagem, sendo assim seria impossível constar uma vaga de garagem para cada apartamento" (fl. 122);

c) "no ano de 2006, Elsir Bernadete Gaya Muller vendeu o imóvel, apartamento 301, para a Autora e deixou bem claro que o imóvel não possuía vaga de garagem, que havia um erro na escritura do imóvel que precisava ser retificado, que já havia encaminhado a retificação com o Sr. Willian Garcia de Souza do Cartório Tabelionato Cesar de Itajaí/SC, mas este ainda não havia providenciado a alteração, apesar de ela já ter ido várias vezes ao cartório providenciar a correção".

04. Para julgar improcedente a pretensão da autora, na sentença consignou o Juiz Murilo Leirião Consalter:

- "A escritura pública de rerratificação, lavrada no livro n. 75, fl. 137, protocolo n. 5.405 no 2º Ofício de Notas e Protesto da comarca de Brusque, foi lavrada observando-se as formalidades legais e goza, pois, de presunção de legitimidade. Sua lavratura só foi possível graças aos poderes conferidos pela parte autora a Elsir Bernadete Gaya Muller, mediante instrumento público. Obviamente, nada obsta que a referida procuração, bem como a escritura de rerratificação tenham sido lavrados, mediante vício de vontade, com a indução da autora a erro. Isso, caso comprovado, certamente invalidaria os atos vergastados".

- "Era ônus da parte autora a comprovação de que esta foi lavrada mediante fraude, ônus do qual não se desincumbiu. Não está demonstrado nos autos que ao conceder os poderes para a pessoa de Elsir, a autora não o fez com a intenção de que se procedessem às exatas alterações praticadas mediante a escritura. Na verdade, o fato de existir na dita procuração a concessão de tais poderes corrobora, inclusive, as alegações dos réus de que, quando da aquisição do referido apartamento, a autora sabia que a vinculação deste à vaga de garagem decorria de inconsistência registral, que deveria ser devidamente retificada".

- "Também não há prova nos autos de que a autora, em algum momento, exerceu a posse sobre o referido box de garagem, o que derrui também a pretensão reintegratória".

- "Nem pode a autora falar em cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da demanda, pois este só se fez diante de expresso requerimento seu neste sentido".

No recurso, sustenta a autora que:

- "Os Apelados, em 25 de janeiro de 2011, ou seja, transcorridos três anos e nove meses após a conclusão do negócio, ou seja, lavratura e registro do imóvel em nome da Apelante, por meio de procuração já vencida outorgada pela Apelante a Sra. Elsir Bernadete Gaya Muller, agindo claramente de má fé, suprimiram a vaga de garagem e rerratificaram a Escritura Pública já lavrada e registrada sem anuência da Apelante" (o destaque não consta do original).

- "Em momento algum existem provas nos autos pelos vendedores, ora Apelados, que a Apelante tinha ciência, pelo contrário existe a CONFISSÃO em todos os documentos juntados pela mesma que existia sim o Box de garagem nos quatro pavimentos, e inclusive no terceiro pavimento 301, sendo este imóvel adquirido pela Apelante".

- "Equivocadamente o Magistrado ainda ignora os fatos e documentos apresentados pela Apelante, pois diz que a mesma não demonstrou a posse do Box de garagem". Deixou de considerar que "a Escritura Pública, o Registro na Delegacia do Patrimônio da União e todos os documentos anexados nos autos demonstram os seus direitos adquiridos na vaga de garagem" (fls. 164/173).

Não lhe assiste razão.

Aos fundamentos da sentença, os quais adoto, nada seria necessário acrescentar. Apenas para reforçá-los, adito:

a) não é verdade que em 09.05.2011, data em que foi lavrada a segunda "escritura pública de retificação e ratificação", o mandato outorgado a Elsir Bernadete Gaya Muller se encontrava extinto pelo "término do prazo" (CC, art. 682);

b) a autora não manifestou interesse na produção de prova oral. Consequentemente, não logrou provar o argumento de que a mandatária (Josélia Maria Johannsen Muller) e os demais partícipes do ato agiram "claramente de má fé";

c) de acordo com Malatesta, "o ordinário se presume" e o "extraor-dinário se prova". Sob o prisma do "ordinário", causa estupefação que a autora tenha desistido da garagem; que tenha admitido que houve erro na "lavratura da Escritura Pública de Cessão e Transferência de Terreno de Marinha e das Benfeitorias nele existentes". Todavia, não há uma situação "extraordinária" a au-torizar - por presunção de veracidade dos fatos alegados pela autora - a anulação do negócio jurídico.

Enfatizo: não há notícia que os proprietários dos apartamentos 01, 02 e 04 questionaram a escritura de re-ratificação datada de 09.05.2011.

Reitero: "O vício de consentimento não se presume, devendo ser cabalmente demonstrado através de prova escoimada de dúvidas, sem o que não se mostra possível invalidar transação perfeita e acabada, realizada por pessoas maiores, capazes e livres para deliberar sobre suas conveniências".

05. À vista do exposto, nego provimento ao recurso.


Gabinete Newton Trisotto


Disponível em: https://tj-sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/943767946/apelacao-civel-ac-52581420128240135-navegantes-0005258-1420128240135/inteiro-teor-943767990

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