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16 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

Segunda Câmara de Direito Civil

Julgamento

Relator

Trindade dos Santos

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-SC_AC_20140497079_2c52a.rtf
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Inteiro Teor



Apelação Cível n. 2014.049707-9, de Ituporanga

Relator: Des. Trindade dos Santos

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE TERRA DESTACADA DE TERRENO MAIOR. SENTENÇA TERMINATIVA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. MANIFESTAÇÃO RECURSAL DOS AUTORES. PRETENSÃO DE OBTER O TÍTULO DOMINIAL, FICANDO VINCULADO O SEU REGISTRO AO PARCELAMENTO DO SOLO. PLEITO INVIÁVEL DE ACOLHIMENTO. CONTRATO QUE NÃO ESPECIFICA, EM PRECISOS DETALHES, AS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ADQUIRIDO. PARCELAMENTO DO SOLO (DESMEMBRAMENTO OU LOTEAMENTO), DO MESMO MODO, NÃO REALIZADO. INEXISTÊNCIA, POR CONSEQUÊNCIA, DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA PRÓPRIA. OFENSA AO ORDENAMENTO JURÍDICO NACIONAL (DECRETO-LEI 58/1937; LEIS 6.015/1973 E 6.766/1979). SENTENÇA ADJUCATÓRIA QUE, AINDA QUE PROCEDENTE, NÃO SERIA APTA A REGISTRO JUNTO À SERVENTIA IMOBILIÁRIA. RECLAMO DESPROVIDO.

1 Determina a Lei de Registros Publicos, em seu art. 225, § 1.º, sejam descritas, minuciosamente, todas as características do imóvel objeto de transação em instrumento particular, como por exemplo a sua localização e confrontações.

2 Ex vi do disposto no art. 227 da mesmo diploma legislativo, todo imóvel objeto de título a ser registrado deve, obrigatoriamente, contar co, matrícula imobiliária própria, podendo esta, a teor do art. 235, § 1.º, ser aberta em decorrência de desmembramento ou de alienação de porção de terra destacada de uma gleba maior.

3 A circunstância de não ter o imóvel alienado matrícula específica inviabiliza juridicamente o pedido de formação de título aquisitivo de propriedade, título esse ao qual, na hipótese de ação de adjudicação compulsória, equivaleria a sentença de procedência transitada em julgado; é que, em caso tal, a sentença de adjudicação, para ser exequível e, portanto, registrada no cartório respectivo, haveria que reunir, necessariamente, todas as exigências contidas na Lei de Registros Publicos, bem como nos diplomas que disciplinam o parcelamento do solo, requisitos esses que, não atendidos, levam à impossibilidade jurídica do pedido adjudicatório.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2014.049707-9, da comarca de Ituporanga (1ª Vara), em que são apelantes Albertino da Silva e Maria da Costa da Silva, sendo apelados Nelson Defrain e Laurentina Becker Defrain:

A Segunda Câmara de Direito Civil decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso. Custas legais.

Participaram do julgamento, realizado em 26 de fevereiro de 2015, os Exmos. Srs. Des. Monteiro Rocha e Gilberto Gomes de Oliveira.

Florianópolis, 27 de fevereiro de 2015.

Trindade dos Santos

presidente e Relator


RELATÓRIO

Em combate à sentença que, lançada nos autos de ação de adjudicação compulsória por eles aforada contra Nelson Defrain e Laurentina Becker Defrain, extinguiu o feito, sem a apreciação do mérito, ante a impossibilidade jurídica do pleito, interpuseram Albertino da Silva e Maria da Costa da Silva recurso de apelação cível.

Aduziram os recorrentes, em linhas gerais, que o pedido adjudicatório deve ser acolhido, uma vez que os pressupostos para tanto se encontram presentes, notadamente o contrato de promessa de compra e venda celebrado com os acionados, a prova da quitação do preço do objeto negociado, além de ter ficado demonstrada a resistência dos demandados em relação à efetivação da escritura definitiva do compromisso contratual firmado.

No referente à ausência de desmembramento da área territorial vendida junto à matrícula imobiliária, assentaram que tal divisão é condição indispensável para haver o registro do título aquisitivo, não sendo, todavia, para apenas lavrá-lo, podendo, portanto, o registro da sentença adjudicatória ficar condicionado à efetivação do parcelamento do solo.

Requereram, então, o provimento do reclamo, para, com fundamento no art. 515, § 3.º, do Código de Processo Civil, seja julgado procedente o pedido inicial.

Resposta recursal às fls. 79 a 81.


VOTO

Noticiam os autos terem os aqui apelantes adquirido uma área de 30.000 m² (trinta mil metros quadrados), porção essa inserida de um terreno com a metragem total de 74.924 m² (setenta e quatro mil novecentos e vinte e quatro metros quadrados), conforme se depreende do contrato particular de promessa de compra e venda e confissão de dívida acostado às fls. 14 a 16 do caderno processual.

Alegaram os insurgentes, como base fática e jurídica da demanda instaurada, que, muito embora tenham cumprido as obrigações ajustadas no pacto, os recorridos se negaram a outorga-lhes a escritura definitiva, motivo pelo qual ingressaram com ação de adjudicação compulsória.

Contestada a demanda e satisfeitas as demais etapas processuais, a Magistrada de primeiro grau, ao sentenciar o feito, considerou o pedido deduzido na incial juridicamente impossível, ao fundamento de que "o contrato formulado pelas partes (fls. 14 a 16) é imprestável para fins de adjudicação compulsória, pela total ausência de descrição do bem objeto do contrato [...]"; anotando sua Excelência, ainda, não ser a ação adjudicatória o meio hábil para o desmembramento do imóvel.

Em combate à decisão exarada na origem, asseveram os recorrentes que, não obstante a ausência de desmembramento do imóvel no qual está inserido o terreno negociado, tal não representa óbice para o acolhimento do pedido de adjudicação compulsória, porquanto, estando comprovados os requisitos para tanto, pode o registro da sentença - que, no caso, seria o título - ficar condicionado àquele parcelamento do solo.

Nota-se, em face desse retrato fático, que a controvérsia posta a desate reside em saber se é possível o promitente comprador de uma área territorial de 30.000 m² (trinta mil metros quadrados), área essa destacada de um terreno de 74.924 m² (setenta e quatro mil novecentos e vinte e quatro metros quadrados), obter a adjudicação compulsória da parcela adquirida, quando, além de não constar do contrato a exata individualização da área alienada, sequer esteja a gleba territorial maior devidamente loteada ou desmembrada, nos termos da Lei n.º 6.766/1979.

Nesse passo, esclarecedores são os apontamentos feitos pela Ministra Maria Isabel Gallotti, no Recurso Especial n.º 1.297.784/DF, caso esse bastante assemelhado ao aqui em apreço, verbis:

Infere-se das razões de decidir, que apesar de tratar-se o pedido de adjudicação de imóvel rural e não de imóvel em área urbana, indiscutível que os lotes não possuíam matrícula específica, que caracterizariam o desmembramento jurídico das glebas rurais vindicadas. Assim, é de interrogar-se como poderia o judiciário, substituindo a vontade do compromitente vendedor, constituir um título para a transcrição no registro imobiliário, abstraindo-se do fato de que ele não é registrável, pois não há matrícula a que se vincule. Tal medida escapa à norma disciplinadora da ação, o Decreto-lei n. 58/1937 [...] (j. 16-9-2014, grifo nosso).

Na situação sob exame, realce-se, se ausenta do contrato celebrado pelas partes o detalhamento do imóvel alienado, tendo sido mencionada, apenas e tão somente, a respectiva metragem da porção de terra adquirida pelos demandantes.

E, nos exatos termos do art. 225 da Lei de Registros Publicos - 6.015/1973 -:

Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

Na mesma linha, determina o § 1.º do aludido comando normativo que "As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro".

Logo, afigura-se inviável, sob o ponto de vista jurídico, exarar decisão adjudicatória em favor dos aqui insurgentes sem que conste da avença todas as especificações relativas à área alienada, detalhes esses, frise-se, exigidos por lei.

O desmembramento, outrossim, também é indispensável, pois somente com o parcelamento do solo é que poderá ser aberta uma nova matrícula imobiliária, consoante a regra insculpida no art. 235, § 1.º, da Lei 6.015/1973, o que viabilizaria, aí sim, a formação de título para transcrição no assento.

Nessa ordem intelectiva, cumpre anotar que a ação de adjudicação compulsória prevista no Decreto-lei n.º 58/1937 vem assim delineada em tal modelo normativo:

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

§ 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.

§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição (grifo nosso).

Ora, se a sentença de procedência servirá como título para registro, por óbvio que, para tanto, se faz imprescindível a existência da respectiva matrícula imobiliária, porquanto um ato é pressuposto para o outro.

Destarte, ausente matrícula - que, no caso, teria que ser da área objeto do contrato -, impossível, por via de consequência, efetivar-se a transcrição de título aquisitivo de propriedade, seja ela sentença de adjudicação ou escritura pública.

A propósito, é da dicção do art. 227 da Lei n.º 6.015/1973, que "Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro n. 2 - Registro Geral - obedecido o disposto no art. 176".

Arnaldo Rizzardo, ao discorrer sobre a necessidade, ou não, do registro do contrato para fins de propositura da ação de adjucação compulsória, vinculou, ainda que de passagem (obter dictum), a adjudicação à possibilidade de o ato ser passível de cumprimento no Cartório.

Observa o eminente doutrinador:

Todos os contratos originados da promessa de venda de lotes são irretratáveis. Encontrando-se o loteamento lançado no cartório, sempre é possível o registro do contrato. Especificado o lote no Livro 2, na relação posta a seguir do assento do loteamento, oportuniza-se a adjudicação compulsória, em face de o único efeito exsurgente resumir-se na oponibilidade erga omnes.

[...]

Acresce observar, no tocante aos imóveis não loteados, que o art. 22 do Decreto-lei nº 58 traz a condição do registro da avença. Mas o mesmo podendo efetuar-se a qualquer tempo, no curso da ação, conforme Súmula nº 166, do mais alto Pretório do país, ou após a sentença não obstará o direito assegurado no instrumento particular. Se inexistente, a sentença, para fazer justiça, permitirá a adjudicação, desde que possível o ato na serventia imobiliária; em caso de inviabilidade, dará ao credor a alternativa de indenização por perdas e danos, ou o caminho do usucapião (Contratos. 13. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013. p. 409, grifo nosso).

Ademais, o art. 167, II, 4, da Lei de Registros Publicos, preconiza que, no registro de imóveis, além da matricula, será feita a averbação "da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;" (grifo nosso).

E, em relação aos contratos envolvendo lotes, expõe o art. 26 da Lei n.º 6.766/1979 os elementos mínimos que deverão constar do pacto, a saber:

I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

Não bastasse isso, é claro o art. 37 da mesma lei ao dispor que "É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado".

O art. 38, a seu turno, diz que:

Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

E, nessa senda, é fundamental destacar que somente com a regularização do loteamento ou desmembramento é que, nos termos do art. 41 da referida legislação, o adquirente do lote, comprovando o cumprimento de sua obrigações, poderá obter o registro da propriedade, mediante o próprio contrato firmado.

Eis a redação da norma:

Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro, de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado.

Por isso que, como com total propriedade enfatizou a Ministra Maria Isabel Gallotti no precedentemente citado Recurso Especial n.º 1.297.784/DF:

[...] na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Publicos s, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de que possa ser registrado no cartório respectivo, não bastando que o adjudicante obtenha sentença procedente, transitada em julgado. Detectada, assim, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, ausente uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 57/1937.

Transcreve-se, a propósito, o inteiro teor da ementa do mencionado julgado:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Publicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo.

2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 - existência de imóvel registrável.

3. Recurso especial a que se nega provimento (STJ, REsp n. 1.297.784/DF, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 16-9-2014).

Em sintonia idêntica, colaciona-se os seguintes julgados deste Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARTE DE UM TERRENO URBANO.

SENTENÇA QUE JULGOU EXTINTO O FEITO POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL.

INSURGÊNCIA DO AUTOR. ALEGAÇÃO DE QUE AS PARTES NEGOCIARAM PORÇÃO INDIVIDUALIZADA E IDENTIFICADA, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR DE LOTEAMENTO OU CONDOMÍNIO. IMPROCEDÊNCIA.

AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO E INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL. A DESCRIÇÃO CONTIDA NO REFERIDO CONTRATO NÃO É A MESMA DA MATRÍCULA DO TERRENO REGISTRADA NO CARTÓRIO COMPETENTE.

SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (Ap. Cív. n. 2013.015878-9, de Campos Novos, rela. Desa. Denise de Souza Luiz Francoski, j. 2-7-2013).

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO SEM ANÁLISE DE MÉRITO. RECONHECIMENTO DE CARÊNCIA DE AÇÃO, CONSUBSTANCIADA NA FALTA DE REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM CARTÓRIO. SITUAÇÃO QUE NÃO OBSTA A PRETENSÃO ADJUDICATÓRIA. ENTENDIMENTO ESTAMPADO NO ENUNCIADO 239 DA SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. MANUTENÇÃO DA EXTINÇÃO SEM ANÁLISE DE MÉRITO. FUNDAMENTO DIVERSO. VENDA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL NÃO DESMEMBRADO. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM OBJETO DA AVENÇA. CONDIÇÃO IMPRESCINDÍVEL PARA O MANEJO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALTA DE REQUISITO QUE FULMINA DE PLANO A PRETENSÃO AUTORAL. CARÊNCIA DE AÇÃO VERIFICADA POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR DO AUTOR. EXTINÇÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

"No que concerne à necessidade do registro imobiliário como requisito para a análise do mérito da pretensão adjudicatória, é pacífico, nos termos do enunciado na Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, que 'o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis'.

Nada obstante, ainda que preenchidos os demais requisitos, não estando o imóvel objeto do pacto adequadamente individualizado no instrumento de compromisso de compra e venda, tem-se por ausente uma das condições específicas da ação de adjudicação e, deste modo, há que se decretar a autora carecedora da ação, por impossibilidade jurídica do pedido, com a conseqüente manutenção da sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito" (Apelação Cível n. 2008.073775-4, rel. Des. Subst. Carlos Adilson Silva, julgada em 18-5-2010) (Ap. Cív. n. 2008.017532-5, de Itaiópolis, rel. Des. Jairo Fernandes Gonçalves, j. 4-10-2012).

APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA EM AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LITIGANTES QUE FIRMARAM CONTRATO PRELIMINAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. PAGAMENTO INCONTROVERSO.

ÁREA, PORÉM, INSERIDA EM LOTEAMENTO IRREGULAR, PENDENTE DE REGISTRO E DA CONSEQUENTE SUBDIVISÃO EM LOTES, COM A RESPECTIVA INSCRIÇÃO NO CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE. TERRENO AINDA NÃO INDIVIDUALIZADO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO, DIANTE DO QUE PRECONIZA O ART. 37 DA LEI Nº 6.766/79, QUE INSTITUI A VEDAÇÃO DE SE VENDER OU PROMETER À VENDA PARCELA DE LOTEAMENTO OU DESMEMBRAMENTO EM TAIS CONDIÇÕES. CIRCUNSTÂNCIA QUE IMPEDE A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE, FRUSTRANDO O ACATO DO PLEITO DO AUTOR. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. RECONHECIMENTO, EX OFFICIO. IMPASSE A SER SOLUCIONADO ATRAVÉS DO AJUIZAMENTO DE AÇÃO PRÓPRIA VISANDO A RESCISÃO DO CONTRATO, COM EVENTUAL PEDIDO DE REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS, OU, AINDA, A BUSCA PELO RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA.

[...] (Ap. Cív. n. 2008.033988-8, de Joinville, rel. Des. Luiz Fernando Boller, j. 18-4-2013).

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO E ILEGITIMIDADE PASSIVA. EXTINÇÃO. MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO NÃO REGISTRADO. INDIVIDUALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS. AUSÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM TERCEIRO. DEVER DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELO PROPRIETÁRIO. AFASTAMENTO. SUCESSÃO. INEXISTÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO (Ap. Cív. n. 2011.043115-1, da Capital, rel. Des. Victor Ferreira, j. 8-5-2014).

Á luz do exposto, mantém-se intacta a sentença recorrida, negando-se, pois, provimento ao recurso.

Este é o voto.


Gabinete Des. Trindade dos Santos


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