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5 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

Sétima Câmara de Direito Civil

Julgamento

28 de Novembro de 2019

Relator

Carlos Roberto da Silva

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-SC_AC_03059459320158240075_fea00.pdf
Inteiro TeorTJ-SC_AC_03059459320158240075_f192c.rtf
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Inteiro Teor





Apelação Cível n. 0305945-93.2015.8.24.0075

Relator: Desembargador Carlos Roberto da Silva

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECONHECIMENTO DE IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO (ART. 267, VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973).

INSURGÊNCIA DA AUTORA.

ALEGADA VIABILIDADE DO PLEITO ADJUDICATÓRIO. REJEIÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUCEDIDO POR TERMO DE RECOMPRA DE FRAÇÃO IDEAL DO BEM OBJETO DOS AUTOS. AUSÊNCIA DA CORRETA INDIVIDUALIZAÇÃO DA ÁREA ADQUIRIDA. CIRCUNSTÂNCIA QUE INVIABILIZA A TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE. PEDIDO JURIDICAMENTE IMPOSSÍVEL. SENTENÇA MANTIDA.

"A circunstância de não ter o imóvel alienado matrícula específica inviabiliza juridicamente o pedido de formação de título aquisitivo de propriedade, título esse ao qual, na hipótese de ação de adjudicação compulsória, equivaleria a sentença de procedência transitada em julgado; é que, em caso tal, a sentença de adjudicação, para ser exequível e, portanto, registrada no cartório respectivo, haveria de reunir, necessariamente, todas as exigências contidas na Lei de Registros Publicos, bem como nos diplomas que disciplinam o parcelamento do solo, requisitos esses que, não atendidos, levam à impossibilidade jurídica do pedido adjudicatório" ( Apelação Cível n. 2014.049707-9, de Ituporanga, rel. Des. Trindade dos Santos, j. 26-2-2015).

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0305945-93.2015.8.24.0075, da comarca de Tubarão (2ª Vara Cível) em que é Apelante Neguinho Serviços de Serralheria e Estruturas Metálicas Ltda ME e Apelada Indústria de Molduras Tubarão Ltda.

A Sétima Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e negar-lhe provimento. Custas legais.

O julgamento foi presidido pelo Exmo. Des. Carlos Roberto da Silva, com voto, e dele participaram o Exmo. Des. Osmar Nunes Júnior e o Exmo. Des. Álvaro Luiz Pereira de Andrade.

Florianópolis, 28 de novembro de 2019.

Carlos Roberto da Silva

PRESIDENTE E RELATOR


RELATÓRIO

Neguinho Serviços de Serralheria e Estruturas Metálicas Ltda ME interpôs recurso de apelação contra sentença (p. 64-71) que, nos autos da ação de adjudicação compulsória que ajuizou em face de Indústria de Molduras Tubarão Ltda., extinguiu o feito sem resolução de mérito por impossibilidade jurídica do pedido (art. 267, VI, do Código de Processo Civil de 1973).

Para melhor elucidação da matéria debatida dos autos, adota-se o relatório da sentença recorrida:

Cuida-se de ação de adjudicação compulsória de imóvel com pedido de tutela antecipada, proposta por NEGUINHO SERVIÇOS DE SERRALHERIA E ESTRUTURAS METÁLICAS LTDA ME em face de INDÚSTRIA DE MOLDURAS TUBARÃO LTDA EPP.

Afirma o autor que firmou com a requerida, em 28.07.2014, contrato de compromisso de compra e venda de terreno com área total de 30.063m², localizado nesta Comarca, pelo preço de R$ 258.661,00, para pagamento a prazo.

A título de sinal e princípio de pagamento, pagou a quantia de R$ 178.661,00, por meio de TED enviada pela CEF para o BB, com finalidade de quitação, junto ao Badesc, de dívida do requerido/vendedor, conforme acerto firmado pelas partes.

O saldo remanescente de R$ 80.000,00 seria parcelado em oito prestações iguais e sucessivas de R$ 10.000,00, a primeira com vencimento em 15.08.2014 e a última em 15.03.2015, onde o réu daria quitação de cada parcela, através de recibos.

Não obstante o ajustado, os pagamentos se realizaram de outro modo, por ter havido anuência do requerido.

Consigna que, logo após a transação, os requeridos fizeram a recompra de fração de 931,50m² do imóvel, pelo valor de R$ 130.000.00,

permanecendo o autor com a posse e propriedade dos outros 29.131m². Refere que não houve regular desmembramento do imóvel, por atos do requerido.

Indica que começaram a ocorrer penhoras sobre o imóvel adquirido, bem como despesas extraordinárias - tal qual de rescisões de contrato de trabalho, ocasião em que o autor passou a adimpli-las em nome do réu, como forma de amortização do restante da dívida.

Assim, efetuou pagamentos na ordem de R$ 247.058,84, de modo que o saldo devedor do contrato seria de R$ 11.602,16, valor este depositado em subconta vinculada ao processo.

Narra que, após a quitação expressiva da parcela do preço, buscou efetuar o registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, tendo seu direito negado pelo Cartório Extrajudicial, em razão da ausência de certidão negativa de débitos federais do requerido.

Obtempera que entrou em contato com o requerido a fim de solicitar o documento necessário ao registro do contrato na matrícula do bem, inclusive mediante notificação formal, tendo o requerido permanecido inerte.

Conclui, assim, que não pôde efetuar o registro do compromisso na matrícula do imóvel, tampouco teve a transferência da propriedade para sua titularidade.

Vieram os autos conclusos.

Da parte dispositiva do decisum, extrai-se a síntese do julgamento de primeiro grau:

Ante o exposto, na forma do art. 267, inciso VI, do CPC, JULGO EXTINTO o processo sem resolução do mérito, por carência de ação.

CONDENO a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, se incidentes.

Isso porque, INDEFIRO A JUSTIÇA GRATUITA, pedido formulado no item 'e' dos requerimentos finais, à p. 14. Isso porque o autor recolheu as custas iniciais, o que denota a condição de arcar com as custas do processuais, bem como, porque o valor do negócio entabulado não se coaduna com a alegação de hipossuficiência financeira.

Sem honorários advocatícios, porquanto não angularizada a relação processual.

PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIME-SE.

Com o trânsito em julgado e pagas eventuais custas finais, restituam-se ao autor os valores depositados nos autos, por meio de alvará judicial.

Oportunamente, arquivem-se.

Em suas razões recursais (p. 77-85) a demandante assevera que seu pedido é juridicamente possível, porquanto demonstrou na petição inicial a relação negocial mantida com a demandada, o pagamento do preço avençado e a injusta recusa à outorga da escritura definitiva.

Aduz que, no que tange à necessidade de desmembramento da área adquirida, mostra-se viável o suprimento judicial do vício a fim de que se determine a abertura de nova matrícula perante o cartório de registro imobiliário.

Com base nesses fundamentos, busca a cassação da decisão objurgada, para que os autos tenham regular prosseguimento na origem.

Certificado o decurso do prazo sem apresentação de contrarrazões (p. 96), a autora peticionou apresentando cópia de sentença prolatada em ação trabalhista, na qual a demandada teria reconhecido os termos da avença narrada na petição inicial do presente processo (p. 97-98). Após, ascenderam os autos a esta Corte de Justiça.

Este é o relatório.


VOTO

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que, ao reconhecer a impossibilidade jurídica do pedido, extinguiu o feito adjudicatório ajuizado pela apelante sem apreciação de mérito.

Porque presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se da apelação interposta.

De início, destaca-se que a decisão recorrida foi publicada quando ainda vigente o Código de Processo Civil de 1973 (24-11-2015 - p. 72), motivo pelo qual a referida norma norteará a presente decisão, por incidência do princípio tempus regit actum (teoria do isolamento dos atos processuais), nos moldes do art. 1.046 do novo Código de Ritos.

Tem-se como fato incontroverso, porque não impugnado, que em 28-7-2014 as partes entabularam contrato de promessa de compra e venda no qual a apelante figurou como promitente compradora e a recorrida como promitente vendedora de um terreno matriculado sob o n. 43.022, de área de 30.063 m² (trinta mil e sessenta e três metros quadrados), localizado no bairro São João, Margem Esquerda, na cidade de Tubarão, pelo preço de R$ 258.661,00 (duzentos e cinquenta e oito mil seiscentos e sessenta e um reais) (p. 19-21). Também não se discute que na mesma data a apelada efetuou a recompra de fração ideal do mesmo imóvel, sob o valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), de área que não restou especificada no contrato (p. 43).

A controvérsia, portanto, cinge-se em analisar se o pedido é juridicamente possível, à luz da legislação processual civil de 1973.

Adianta-se, desde já, que o apelo não comporta acolhimento.

Prima facie, esclarece-se que a possibilidade jurídica do pedido, entendida como uma das condições da ação na legislação processual civil revogada, reside na apuração da compatibilidade da pretensão deduzida pela parte com o ordenamento jurídico vigente. Em outras palavras, é necessário verificar a existência de normas que em tese amparem o pedido ou, ainda, a inexistência de vedação legal.

Acerca dessa temática, ensina Humberto Theodoro Júnior:

Pela possibilidade jurídica, indica-se a exigência de que deve existir, abstratamente, dentro do ordenamento jurídico, um tipo de providência como a que se pede através da ação. Esse requisito, de tal sorte, consiste na prévia verificação que incumbe ao juiz fazer sobre a viabilidade jurídica da pretensão deduzida pela parte em face do direito positivo em vigor. O exame realiza-se, assim, abstrata e idealmente, diante do ordenamento jurídico (Curso de Direito Processual Civil. v. 1. 43. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2005. P. 63).

No que tange à espécie de ação aqui tratada (adjudicação compulsória), sabe-se que seu condão é a substituição da declaração de vontade do vendedor que se recusa a outorgar a escritura pública definitiva ao adquirente do imóvel, servindo a sentença para a realização da transcrição no respectivo registro de imóveis. O intuito da demanda não é outro senão o reconhecimento da legítima aquisição do bem, diante do pagamento integral do preço acordado.

O direito do adquirente encontra respaldo no art. 16, §§ 1º e , do Decreto-Lei n. 58/1937, com redação dada pela Lei n. 6.014/1973:

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

§ 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.

§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição.

Portanto, são requisitos para a propositura da ação de adjudicação compulsória: a prova do negócio jurídico realizado, da quitação das obrigações assumidas por parte do adquirente, e da recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva necessária à transcrição do bem.

Como corolário de tais pressupostos, gize-se que para que o pleito adjudicatório se mostre juridicamente possível, o ajuste firmado entre os litigantes necessita ser passível de registro, ou seja, a pretensão exordial deve estar de acordo com a Lei de Registros Publicos e demais normas atinentes ao parcelamento do solo.

Pois bem. Volvendo-se ao caso em apreço, observa-se que em 28-7-2017 as partes entabularam contrato de promessa de compra e venda tendo por objeto terreno de área total de 30.063 m³ (trinta mil e sessenta e três metros quadrados) (p. 19-21) e que na mesma data, a compradora/apelante alienou fração ideal do referido bem à vendedora/recorrida (p. 43), sem que se procedesse à respectiva individualização da matrícula dos imóveis informalmente desmembrados.

Nesse ponto, gize-se que sequer restou suficientemente esclarecida a efetiva área objeto da recompra, porquanto o "recibo de compra e venda" de p. 43 não a menciona, a petição inicial declina a metragem de 931,5 m² (novecentos e trinta e um metros quadrados e meio) e o acordo que as litigantes efetuaram em sede de embargos de terceiro na Justiça Trabalhista registra a aquisição por parte da apelada de 10.063 m² (dez mil e sessenta e três metros quadrados) (p. 99-100).

Nesse cenário, tem-se que a pretensão adjudicatória da insurgente está em dissonância com as disposições da Lei de Registros Publicos, que estabelece a necessidade da prévia existência de matrícula própria do bem em questão, o qual, por sua vez, deve estar pormenorizadamente descrito a fim de que se proceda à averbação do registro. Senão veja-se:

Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

Art. 227 - Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro nº 2 - Registro Geral - obedecido o disposto no art. 176.

Em caso análogo, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Publicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo.

2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 - existência de imóvel registrável.

3. Recurso especial a que se nega provimento ( REsp n. 1297784/DF, Rela. Mina. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 16-9-2014 - grifo nosso).

No mesmo trilhar, este Sodalício assentou que:

[...] o processamento da ação adjudicatória requer que o autor demonstre, no momento da sua interposição, além das condições de cunho processual exigidas para todas as ações, a existência do contrato particular de compromisso de compra e venda e a individualização do imóvel a fim de possibilitar o seu registro, pressupostos estes de cunho específico, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito ( Apelação Cível n. 0058554-98.2009.8.24.0023, da Capital, rel. Des. Henry Petry Júnior, j. 5-12-2017).

E ainda:

A circunstância de não ter o imóvel alienado matrícula específica inviabiliza juridicamente o pedido de formação de título aquisitivo de propriedade, título esse ao qual, na hipótese de ação de adjudicação compulsória, equivaleria a sentença de procedência transitada em julgado; é que, em caso tal, a sentença de adjudicação, para ser exequível e, portanto, registrada no cartório respectivo, haveria de reunir, necessariamente, todas as exigências contidas na Lei de Registros Publicos, bem como nos diplomas que disciplinam o parcelamento do solo, requisitos esses que, não atendidos, levam à impossibilidade jurídica do pedido adjudicatório ( Apelação Cível n. 2014.049707-9, de Ituporanga, rel. Des. Trindade dos Santos, j. 26-2-2015).

No mesmo norte: Apelação Cível n. 0800104-93.2013.8.24.0022, de Curitibanos, rel. Des. Vera Lúcia Ferreira Copetti, Quarta Câmara de Direito Público, j. 31-10-2019; Apelação Cível n. 0302008-09.2017.8.24.0042, de Maravilha, rel. Des. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 8-10-2019; Apelação Cível n. 0000051-62.1996.8.24.0113, de Camboriú, rel. Des. Sebastião César Evangelista, j. 8-3-2018.

Isso posto, considerando o fato de não ter ocorrido a individualização da área objeto da pretensão de adjudicação - o que não é passível de ser suprido por declaração judicial nos presentes autos por se tratar de requisito formal do procedimento em voga -, deve ser mantida incólume a sentença que reconheceu a impossibilidade jurídica do pedido.

Por corolário, tornam-se irrelevantes as discussões atinentes à (ausência de) prova do pagamento do preço avençado e da (in) justa recusa da parte adversa em outorgar a escritura definitiva, porquanto ausente um só pressuposto ao desenvolvimento válido e regular do processo, revela-se desnecessário perquirir acerca dos demais.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento, conforme fundamentação supra.

Este é o voto.


Gabinete Desembargador Carlos Roberto da Silva


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