jusbrasil.com.br
21 de Maio de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de Santa Catarina TJ-SC - Apelação Cível : AC 00034444520138240033 Itajaí 0003444-45.2013.8.24.0033 - Inteiro Teor

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

TJ-SC_AC_00034444520138240033_1196a.pdf
DOWNLOAD
TJ-SC_AC_00034444520138240033_b42d7.rtf
DOWNLOAD

Apelação Cível n. 0003444-45.2013.8.24.0033, de Itajaí

Relator: Desembargadora Cláudia Lambert de Faria

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

INSURGÊNCIA DA AUTORA

ALEGADO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, EM DECORRÊNCIA DA RESCISÃO ANTECIPADA DA AVENÇA SEM O DEVIDO PAGAMENTO DO VALOR TOTAL DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. INSUBSISTÊNCIA.

TERMOS ADITIVOS DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DA LOCAÇÃO, FORMALIZADOS PELA IMOBILIÁRIA BEM ANTES DO FIM DO PRAZO DE VIGÊNCIA INICIALMENTE ENTABULADO, E CLÁUSULA CONTRATUAL QUE CONDICIONA A RESCISÃO ANTECIPADA DO PACTO AO PAGAMENTO DO VALOR TOTAL DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DO PERÍODO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE SE MOSTRAM ABUSIVOS, POIS EM MANIFESTA DESVANTAGEM AO CONSUMIDOR QUE NÃO POSSUI INTERESSE NA PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO FIRMADO ENTRE AS PARTES. INADIMPLÊNCIA NÃO EVIDENCIADA. SENTENÇA MANTIDA.

HONORÁRIOS RECURSAIS. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. CABIMENTO.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0003444-45.2013.8.24.0033, da comarca de Itajaí 2ª Vara Cível em que é Apelante Imobiliária Liberty Ltda. e Apelado Pedro José Marcelo.

conhecer do recurso e negar-lhe provimento. Custas legais.

O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Luiz Cézar Medeiros, com voto, e dele participou o Excelentíssimo Senhor Desembargador Ricardo Fontes.

Florianópolis, 12 de março de 2019.

Desembargadora Cláudia Lambert de Faria

Relatora

2

RELATÓRIO

IMOBILIÁRIA LIBERTY LTDA. ajuizou Ação de Cobrança em face de PEDRO JOSÉ MARCELO alegando, em síntese, que as partes celebraram "Contrato de Administração de Imóveis e Opção de Venda", para fins de locação de um imóvel comercial de propriedade do réu, no qual restou pactuado que sua remuneração seria equivalente a 10% do aluguel mensal, pelo período que este durasse (cláusulas 6ª, 7ª e 8ª).

Asseverou que, após anunciar e promover algumas negociações, o imóvel foi locado, por prazo inicial de 36 meses, com início em 15/01/2010 e término no dia 15/01/2013, que veio a ser prorrogado para 15/01/2020, através de termo aditivo de contrato de locação, firmado em 06/06/2011.

Aduziu que, no dia 01/02/2012, foi informado pelo demandado acerca da redução do valor e do prazo final da locação, este para 15/01/2015, pactuados após tratativa direta deste com o locatário, motivo pelo qual foi formalizado novo instrumento aditivo.

Relatou que, em 18/07/2012, o réu lhe encaminhou notificação extrajudicial, a fim de rescindir unilateralmente a avença firmada entre as partes ("Contrato de Administração de Imóveis e Opção de Venda"), nos termos previstos na respectiva cláusula 8ª, contudo, não lhe pagou o valor total da taxa de administração, correspondente ao período contratado da locação, inclusive com a prorrogação, conforme previsto na cláusula 7ª do "Contrato de Administração de Imóveis e Opção de Venda", limitando-se a depositar mais dois meses de comissão.

Disse que, aos 28/01/2013, recebeu notificação dos locatários solicitando a devolução dos valores retidos como caução, tendo em vista que celebraram outro contrato de locação, diretamente com o réu (locador), restando evidenciada a má-fé destes, em querer locupletar-se as suas expansas.

À vista de tais considerações, requereu a procedência da ação,

3

Gabinete Desembargadora Cláudia Lambert de Faria

para declarar o direito da autora ao recebimento da comissão pelo período em que durar a relação locatícia, cujo valor líquido até 15/01/2020, deduzida a caução locatícia, é de R$ 39.200,00, relegando eventuais comissões em caso de futuras renovações, para oportuno momento de liquidação de sentença.

Citado, o requerido apresentou contestação (fls. 41/59) e, em linhas gerais, suscitou, preliminarmente, o indeferimento da petição inicial por ausência do interesse de agir, adoção de procedimento inadequado e inépcia. No mérito, pugnou pela improcedência da ação, sob os seguintes fundamentos: a) o valor do aluguel, pago pelo locatário diretamente na sede da autora, lhe era repassado sempre com atraso de aproximadamente 15 dias e, ainda, em algumas ocasiões, através de cheque sem fundos, o que evidencia o descumprimento contratual por parte desta; b) a requerente, em nenhum momento, se opôs a rescisão unilateral da avença, até porque expressamente prevista no pacto firmado entre as partes (cláusula 8º); c) o contrato de administração é claro ao mencionar, em sua cláusula 7ª, que tem vigência pelo período igual ao contrato de locação intermediado, não havendo, portanto, que se falar em taxas/comissões devidas após a sua rescisão, pois extinta a prestação do serviço e, consequentemente, a sua contraprestação; d) não houve prorrogação do prazo inicialmente estipulado para a locação, qual seja 15/01/2013, tanto que nunca firmou qualquer compromisso nesse sentido; e) a cláusula 7ª do contrato de administração imobiliária é nula, diante da ausência de destaque, conforme preconiza o art. 54, § 4º, do CDC; f) a retenção, pela autora, da caução prestada pelos locatários é indevida, pois eventual débito, em relação ao contrato firmado entre as partes, deve ser exigido do réu e não dos seus inquilinos; e g) está evidente a má-fé da requerente ao alterar a verdade dos fatos, a fim de locupletar-se às custas do demandado.

Houve réplica (fls. 71/76), na qual a autora refutou os argumentos do demandado.

Após, sobreveio a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando a demandante ao pagamento das custas e dos honorários, estes arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa (fls. 78/82).

Irresignada, a autora interpôs recurso de apelação (fls. 86/92), defendendo, em síntese, que não há qualquer ilegalidade ou abusividade na cláusula 7ª do contrato de administração imobiliária, motivo pelo qual a sentença recorrida deve ser reforma da sentença, para julgar procedentes os pedidos iniciais ou, caso não seja esse o entendimento, reduzir equitativamente o valor da cláusula penal, em quantia a ser prudentemente arbitrada pelo Juízo.

Contrarrazões às fls. 98/102.

Os autos vieram conclusos para julgamento.

VOTO

Inicialmente, diante da entrada em vigor, a partir de 18-03-2016, do Novo Código de Processo Civil (Lei n. 13.105, de 16-03-2015), faz-se necessário definir se a novel legislação será aplicável ao presente recurso.

Com relação aos requisitos de admissibilidade recursal, consoante Enunciado administrativo n. 3 do Superior Tribunal de Justiça (aprovado em sessão do Pleno do dia 16-03-16), aquela Corte decidiu que "Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC".

No caso em apreço, a sentença apelada foi proferida após a entrada em vigor do novo CPC, portanto, devem ser observados os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista. E, na espécie, vê-se que estes foram preenchidos, razão pela qual deve ser conhecido o recurso.

Por seu turno, a análise do pleito recursal também deve obedecer aos dispositivos desse novo Codex.

Consoante relatório acima exposto, pretende a recorrente a reforma da sentença, com a consequente condenação do réu ao pagamento do valor total da taxa de administração, correspondente ao período de vigência do contrato de locação do imóvel por ela administrado, que, conforme estabelecido no termo aditivo correspondente, findaria em 15/01/2020.

Com efeito, resta indiscutível a existência de relação contratual entre a recorrente, na condição de administradora de imóveis, e o recorrido, que lhe entregou o imóvel para locação e administração, residindo a discussão acerca do inadimplemento contratual, por parte do demandado, que deixou de quitar os valores devidos nos termos contratados (cláusula 7ª).

delegação do síndico) confere a outro (o administrador), através de mandato ou

autorização, o poder de gerir imóveis ou de dirigir interesses, mediante o

pagamento de uma taxa pela prestação de serviços"(Manual Prático dos

Contratos. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2005, p. 97).

Nesse ponto, cumpre registrar ser o referido contrato (de

administração de locação de imóvel) de adesão e a presente demanda norteada

pelas normas dispostas no Código de Defesa do Consumidor.

Isso porque, o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para

administrar seus interesses em nenhum momento teve oportunidade de discutir

as respectivas cláusulas e, de fato, é destinatário final fático e também

econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição de

consumidor.

Nesse sentido, cumpre mencionar os seguintes precedentes:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas -corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imovéis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. 4. É relação autônoma que pode s...