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22 de Fevereiro de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça de Santa Catarina TJ-SC - Apelação Cível : AC 00034444520138240033 Itajaí 0003444-45.2013.8.24.0033 - Inteiro Teor

Tribunal de Justiça de Santa Catarina
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Inteiro Teor

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Apelação Cível n. 0003444-45.2013.8.24.0033, de Itajaí

Relator: Desembargadora Cláudia Lambert de Faria

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

INSURGÊNCIA DA AUTORA

ALEGADO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, EM DECORRÊNCIA DA RESCISÃO ANTECIPADA DA AVENÇA SEM O DEVIDO PAGAMENTO DO VALOR TOTAL DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. INSUBSISTÊNCIA.

TERMOS ADITIVOS DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DA LOCAÇÃO, FORMALIZADOS PELA IMOBILIÁRIA BEM ANTES DO FIM DO PRAZO DE VIGÊNCIA INICIALMENTE ENTABULADO, E CLÁUSULA CONTRATUAL QUE CONDICIONA A RESCISÃO ANTECIPADA DO PACTO AO PAGAMENTO DO VALOR TOTAL DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DO PERÍODO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE SE MOSTRAM ABUSIVOS, POIS EM MANIFESTA DESVANTAGEM AO CONSUMIDOR QUE NÃO POSSUI INTERESSE NA PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO FIRMADO ENTRE AS PARTES. INADIMPLÊNCIA NÃO EVIDENCIADA. SENTENÇA MANTIDA.

HONORÁRIOS RECURSAIS. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. CABIMENTO.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0003444-45.2013.8.24.0033, da comarca de Itajaí 2ª Vara Cível em que é Apelante Imobiliária Liberty Ltda. e Apelado Pedro José Marcelo.

conhecer do recurso e negar-lhe provimento. Custas legais.

O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Luiz Cézar Medeiros, com voto, e dele participou o Excelentíssimo Senhor Desembargador Ricardo Fontes.

Florianópolis, 12 de março de 2019.

Desembargadora Cláudia Lambert de Faria

Relatora

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RELATÓRIO

IMOBILIÁRIA LIBERTY LTDA. ajuizou Ação de Cobrança em face de PEDRO JOSÉ MARCELO alegando, em síntese, que as partes celebraram "Contrato de Administração de Imóveis e Opção de Venda", para fins de locação de um imóvel comercial de propriedade do réu, no qual restou pactuado que sua remuneração seria equivalente a 10% do aluguel mensal, pelo período que este durasse (cláusulas 6ª, 7ª e 8ª).

Asseverou que, após anunciar e promover algumas negociações, o imóvel foi locado, por prazo inicial de 36 meses, com início em 15/01/2010 e término no dia 15/01/2013, que veio a ser prorrogado para 15/01/2020, através de termo aditivo de contrato de locação, firmado em 06/06/2011.

Aduziu que, no dia 01/02/2012, foi informado pelo demandado acerca da redução do valor e do prazo final da locação, este para 15/01/2015, pactuados após tratativa direta deste com o locatário, motivo pelo qual foi formalizado novo instrumento aditivo.

Relatou que, em 18/07/2012, o réu lhe encaminhou notificação extrajudicial, a fim de rescindir unilateralmente a avença firmada entre as partes ("Contrato de Administração de Imóveis e Opção de Venda"), nos termos previstos na respectiva cláusula 8ª, contudo, não lhe pagou o valor total da taxa de administração, correspondente ao período contratado da locação, inclusive com a prorrogação, conforme previsto na cláusula 7ª do "Contrato de Administração de Imóveis e Opção de Venda", limitando-se a depositar mais dois meses de comissão.

Disse que, aos 28/01/2013, recebeu notificação dos locatários solicitando a devolução dos valores retidos como caução, tendo em vista que celebraram outro contrato de locação, diretamente com o réu (locador), restando evidenciada a má-fé destes, em querer locupletar-se as suas expansas.

À vista de tais considerações, requereu a procedência da ação,

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Gabinete Desembargadora Cláudia Lambert de Faria

para declarar o direito da autora ao recebimento da comissão pelo período em que durar a relação locatícia, cujo valor líquido até 15/01/2020, deduzida a caução locatícia, é de R$ 39.200,00, relegando eventuais comissões em caso de futuras renovações, para oportuno momento de liquidação de sentença.

Citado, o requerido apresentou contestação (fls. 41/59) e, em linhas gerais, suscitou, preliminarmente, o indeferimento da petição inicial por ausência do interesse de agir, adoção de procedimento inadequado e inépcia. No mérito, pugnou pela improcedência da ação, sob os seguintes fundamentos: a) o valor do aluguel, pago pelo locatário diretamente na sede da autora, lhe era repassado sempre com atraso de aproximadamente 15 dias e, ainda, em algumas ocasiões, através de cheque sem fundos, o que evidencia o descumprimento contratual por parte desta; b) a requerente, em nenhum momento, se opôs a rescisão unilateral da avença, até porque expressamente prevista no pacto firmado entre as partes (cláusula 8º); c) o contrato de administração é claro ao mencionar, em sua cláusula 7ª, que tem vigência pelo período igual ao contrato de locação intermediado, não havendo, portanto, que se falar em taxas/comissões devidas após a sua rescisão, pois extinta a prestação do serviço e, consequentemente, a sua contraprestação; d) não houve prorrogação do prazo inicialmente estipulado para a locação, qual seja 15/01/2013, tanto que nunca firmou qualquer compromisso nesse sentido; e) a cláusula 7ª do contrato de administração imobiliária é nula, diante da ausência de destaque, conforme preconiza o art. 54, § 4º, do CDC; f) a retenção, pela autora, da caução prestada pelos locatários é indevida, pois eventual débito, em relação ao contrato firmado entre as partes, deve ser exigido do réu e não dos seus inquilinos; e g) está evidente a má-fé da requerente ao alterar a verdade dos fatos, a fim de locupletar-se às custas do demandado.

Houve réplica (fls. 71/76), na qual a autora refutou os argumentos do demandado.

Após, sobreveio a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando a demandante ao pagamento das custas e dos honorários, estes arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa (fls. 78/82).

Irresignada, a autora interpôs recurso de apelação (fls. 86/92), defendendo, em síntese, que não há qualquer ilegalidade ou abusividade na cláusula 7ª do contrato de administração imobiliária, motivo pelo qual a sentença recorrida deve ser reforma da sentença, para julgar procedentes os pedidos iniciais ou, caso não seja esse o entendimento, reduzir equitativamente o valor da cláusula penal, em quantia a ser prudentemente arbitrada pelo Juízo.

Contrarrazões às fls. 98/102.

Os autos vieram conclusos para julgamento.

VOTO

Inicialmente, diante da entrada em vigor, a partir de 18-03-2016, do Novo Código de Processo Civil (Lei n. 13.105, de 16-03-2015), faz-se necessário definir se a novel legislação será aplicável ao presente recurso.

Com relação aos requisitos de admissibilidade recursal, consoante Enunciado administrativo n. 3 do Superior Tribunal de Justiça (aprovado em sessão do Pleno do dia 16-03-16), aquela Corte decidiu que "Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC".

No caso em apreço, a sentença apelada foi proferida após a entrada em vigor do novo CPC, portanto, devem ser observados os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista. E, na espécie, vê-se que estes foram preenchidos, razão pela qual deve ser conhecido o recurso.

Por seu turno, a análise do pleito recursal também deve obedecer aos dispositivos desse novo Codex.

Consoante relatório acima exposto, pretende a recorrente a reforma da sentença, com a consequente condenação do réu ao pagamento do valor total da taxa de administração, correspondente ao período de vigência do contrato de locação do imóvel por ela administrado, que, conforme estabelecido no termo aditivo correspondente, findaria em 15/01/2020.

Com efeito, resta indiscutível a existência de relação contratual entre a recorrente, na condição de administradora de imóveis, e o recorrido, que lhe entregou o imóvel para locação e administração, residindo a discussão acerca do inadimplemento contratual, por parte do demandado, que deixou de quitar os valores devidos nos termos contratados (cláusula 7ª).

delegação do síndico) confere a outro (o administrador), através de mandato ou

autorização, o poder de gerir imóveis ou de dirigir interesses, mediante o

pagamento de uma taxa pela prestação de serviços"(Manual Prático dos

Contratos. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2005, p. 97).

Nesse ponto, cumpre registrar ser o referido contrato (de

administração de locação de imóvel) de adesão e a presente demanda norteada

pelas normas dispostas no Código de Defesa do Consumidor.

Isso porque, o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para

administrar seus interesses em nenhum momento teve oportunidade de discutir

as respectivas cláusulas e, de fato, é destinatário final fático e também

econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição de

consumidor.

Nesse sentido, cumpre mencionar os seguintes precedentes:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas -corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imovéis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. 4. É relação autônoma que pode se operar com as mais diversas nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer se tenha como objetivo a locação daquela edificação. 5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contratação, envolvendo uma terceira pessoa

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física ou jurídica, pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, ao simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar a sua destinação final econômica em relação ao contratante. 6. Recurso especial não provido. (REsp 509.304/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2013, DJe 23/05/2013 – Grifo nosso).

CONSUMIDOR. CIVIL. CONTRATO ADMINISTRAÇÃO IMÓVEL. CERCEAMENTO DEFESA. PROVA TESTEMUNHAL. DANOS MORAIS. INEXISTENTE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO. CLÁUSULA ABUSIVA. NULA DE PLENO DIREITO. CULPA REQUERIDA NÃO DEMONSTRADA. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA.

1. Entendo que a decisão do magistrado a quo mostrou-se acertada, uma vez que, a meu sentir, os documentos que instruem o processo são suficientes para o deslinde da questão controvertida, mormente porque se trata de matéria

estritamente contratual. Em sendo assim, não vislumbro qualquer violação aos princípios do devido processo legal, do contraditório ou da ampla defesa ante o indeferimento da prova testemunhal requerida.

2. De todo o narrado nos autos não se vislumbra que qualquer direito da personalidade da apelante tenha sido ferido por eventual conduta da apelada, razão pela qual não há que ser falar em dano moral na espécie.

3. Não se discute a incidência da legislação consumerista ao caso em tela. Há típica relação de consumo no contrato firmado pelas partes onde a ora apelante presta serviços de natureza imobiliária à proprietária do imóvel, destinatária final desse serviço.

4. O contrato de administração de imóvel - locação, firmado entre as partes é contrato de adesão, de sorte que, em nenhum momento a apelada teve oportunidade de discutir as cláusulas do acordo em questão. Assim, há que se flexibilizar a incidência do pacta sunt servanda, pois é sabido que nenhum direito ou princípio é absoluto, sendo amoldados conforme a situação fática apresentada.

5. Correta a sentença na medida em que a vontade dos contratantes não pode se constituir em fonte exclusiva para a interpretação do contrato, ao contrário, verificando o magistrado de origem a ocorrência de cláusula abusiva deve declará-la nula, nos termos do art. 51, inc. IV do Código de Defesa do Consumidor.

6. A apelante não se desincumbiu de provar nos autos que a apelada tenha interferido na locação do contrato ensejando assim a incidência das penalidades previstas nas cláusulas 4ª e 5ª, ressaltando que a notificação de fl. 34 não se presta a esse fim.

7. Recursos conhecidos. Preliminar rejeitada. No merito, desprovidos. Sentença mantida (TJDFT. Apelação Cível n. 0035984-67.2014.8.07.0007. Rel. Des. Gilberto Perereira de Oliveira, j. em 08/03/2017 – Grifo nosso).

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Ademais, a jurisprudência pátria têm relativizado a teoria finalista,

admitindo, em alguns casos, que o adquirente de um produto possa ser

considerado consumidor, mesmo utilizando tal produto como forma de obter

lucro, vertente esta denominada de finalismo aprofundado. Portanto, saber se o

destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no conceito de

consumidor é compreender, além da sua destinação, se a relação jurídica

estabelecida é marcada pela vulnerabilidade daquele, pessoa física ou jurídica,

que adquire ou contrata produto ou serviço diante do seu fornecedor.

A partir dessa premissa, ainda que não se considere o proprietário

do imóvel que contrata os serviços de imobiliária para administrar imóvel seu

consumidor final, admite-se, de igual modo, sob o prisma da vulnerabilidade, a

incidência do Código de Defesa do Consumidor, como bem ilustra o ensinamento

de Cláudia Lima Marques (Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 5ª

ed., São Paulo, 2005, págs. 430 e 431):

Quanto ao contrato de administração de imóvel, nas primeiras edições desta obra afirmei: 'O proprietário que coloca o imóvel seu sob a administração da imobiliária, não pode ser caracterizado como consumidor stricto sensu, pois não é o destinatário final econômico. O bem está sendo, na verdade, colocado para render frutos civis, aluguéis - logo o proprietário, futuro locador, age como produtor, como fornecedor. Da mesma maneira, a sociedade imobiliária é fornecedora e o contrato entre eles está, em princípio, excluído do campo de aplicação do CDC. A exceção poderá ser aceita pela jurisprudência, se o proprietário, que coloca o imóvel a administração pela imobiliária, for de alguma forma 'vulnerável' segundo os princípios do CDC, a merecer a tutela especial da nova lei. Como se trata, geralmente, de contrato de adesão e cláusulas caracterizadamente unilaterais, a hipótese de exceção poderá efetivamente acontecer, principalmente com pessoas que só possuem um imóvel para alugar ou que de alguma forma especial são vulneráveis às práticas da imobiliáriafornecedor'.

A jurisprudência destes 15 anos de CDC ensinou-me, porém, que esta situação de vulnerabilidade não é exceção, mas sim bastante comum, e que a relação entre o consumidor pessoa-física e leigo e a administradora de imóveis deve ser, sim, considerada uma relação de consumo, diretamente ou ao menos por equiparação, pois a destinação final do bem imóvel é suplantada pela fática, técnica, informacional e jurídica vulnerabilidade do proprietário.

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Dessarte, tratando-se de contrato de adesão regido pela legislação consumerista, há que se flexibilizar a incidência do pacta sunt servanda, pois é sabido que nenhum direito ou princípio é absoluto, sendo amoldados conforme a situação fática apresentada.

Na hipótese, a cláusula sétima do contrato de administração firmado entre as partes (fls. 10/12) dispõe que sua vigência corresponde ao prazo da locação do bem do réu (locador) e que, desde que não haja a rescisão na data do vencimento convencionada, qual seja, 15/01/2013 (cláusula II, a - fl. 13), será automaticamente prorrogado por períodos iguais e sucessivos. Também prevê, em sua parte final, que o apelado (proprietário) se compromete a pagar à apelante (administradora) o valor total da taxa de administração do período do contrato de locação ou subsequentes, no caso de rescisão antecipada deste. A propósito, para corroborar, cumpre transcrever a íntegra da citada cláusula sétima:

[...] 7º) O prazo de vigência do presente contrato será o mesmo do contrato de locação do referido imóvel e será automaticamente prorrogado por períodos iguais e sucessivos, desde que não haja interesse das partes em rescindí-lo no seu vencimento. No caso de rescisão ou descumprimento do presente contrato antes do término no período contratual da locação, ou contratos subsequentes, o proprietário se compromete a pagar a administradora o valor total da taxa de administração do período do contrato. [...] (fl. 11 – Grifo nosso).

A autora defende que o demandado descumpriu tal avença, porquanto a rescindiu antecipadamente, deixando de pagar o valor total da taxa de administração, pois a locação restou prorrogada, conforme Termos Aditivos de fls. 19 e 20.

Entretanto, compulsando os autos, infere-se que o réu, em 18/07/2012, notificou, extrajudicialmente, a autora acerca da ausência de interesse em prorrogar o contrato de administração formalizado entre as partes,

com vigência prevista até 15/01/2013, de acordo com o fim do prazo da locação de seu imóvel (fls. 21/22). E, embora tenha outorgado poderes à imobiliária apelante, para prorrogar tal prazo (cláusula 9ª), observa-se que os termos aditivos de fls. 19 e 20 não merecem guarida, pois foram celebrados, respectivamente, em 06/06/2011 e 01/02/2012, ou seja, bem antes do fim do prazo de vigência inicialmente estipulado (15/01/2013), o que evidencia uma manifesta desvantagem ao consumidor que não tem mais interesse na manutenção da locação do seu bem e, possivelmente, concordou em outorgar poderes à apelante, por acreditar que eventual prorrogação da locação somente aconteceria após o fim do prazo inicialmente ajustado.

Além disso, ainda que tais prorrogações não fossem consideradas abusivas, condicionar a rescisão antecipada da avença ao pagamento do valor total da taxa de administração do período do contrato (parte final da cláusula 7ª) também se mostra excessiva, pois, igualmente, coloca o consumidor em manifesta desvantagem, até porque, igual direito não assiste diante de eventual manifestação da administradora ré pela resolução do pacto, conforme bem ponderou o magistrado singular.

Desse modo, há que se reconhecer a abusividade da cláusula 7ª do contrato de administração de locação formalizado entre partes, a fim de melhor atender a paridade entre os litigantes, com fulcro no princípio da equidade.

Portanto, diante de todo o exposto, convém manter intocada a sentença proferida.

Outrossim, em relação aos honorários recursais, considerando que a sentença foi prolatada já na vigência do novo Código de Processo Civil, estes são devidos em favor da advogada do apelado em 1% sobre o valor atualizado da causa, os quais, cumulativamente com os 15% já arbitrados na sentença, perfazem um total de 11% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11 do CPC/2015.

Convém destacar que, consoante o teor da presente decisão, indeferindo o pleito recursal da apelante, fica prejudicada a análise do seu pedido de recebimento da apelação em ambos os efeitos.

Em decorrência, vota-se no sentido de conhecer do recurso e negarlhe provimento, majorando os honorários advocatícios, em favor da procuradora do recorrido, nos termos da fundamentação supra.