jusbrasil.com.br
26 de Janeiro de 2022
2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Tribunal de Justiça de Santa Catarina TJ-SC - Recurso de Decisão : 20169001053 Rio do Campo 2016.900105-3 - Inteiro Teor

Detalhes da Jurisprudência
Processo
20169001053 Rio do Campo 2016.900105-3
Julgamento
13 de Outubro de 2017
Relator
Salim Schead dos Santos
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor



Recurso de Decisão n. 2016.900105-3



Relator: Des. Salim Schead dos Santos



PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. RECURSO DE DECISÃO EM SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE RIO DO CAMPO/SC. PEDIDO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE CONCESSÃO E INSTITUIÇÃO DE DIREITO DE SUPERFÍCIE RURAL.



EMPRESA BRASILEIRA DE CAPITAL EXCLUSIVAMENTE ESTRANGEIRO QUE FIGURA COMO OUTORGADA SUPERFICIÁRIA. EQUIPARAÇÃO A EMPRESA ESTRANGEIRA.



DIREITO DE PREFERÊNCIA DE COMPRA DO IMÓVEL É INERENTE AO INSTITUTO DA SUPERFÍCIE. APLICAÇÃO DOS LIMITES E RESTRIÇÕES PRÓPRIOS DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL E DO ARRENDAMENTO RURAL AO DIREITO DE SUPERFÍCIE. CABIMENTO. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DAS NORMAS CONSTITUCIONAIS E INFRACONSTITUCIONAIS. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS DA SOBERANIA, DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DA PRESERVAÇÃO DO MEIO AMBIENTE.



SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A DÚVIDA SUSCITADA. MANUTENÇÃO.



Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso de Decisão n. 2016.900105-3, em que é recorrente Rio da Areia Administração e Reflorestamento Ltda. e recorrido Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rio do Campo:



O Conselho da Magistratura, decidiu, por votação unânime, conhecer e negar provimento ao recurso.



O julgamento, realizado em 11 de setembro de 2017, foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Alexandre D'Ivanenko, e dele participaram os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Maria do Rocio Luz Santa Ritta, Jaime Ramos, Sérgio Izidoro Heil, Ronaldo Moritz Martins da Silva, Ricardo José Roesler, Sérgio Antônio Rizelo, Ernani Guetten de Almeida, Sérgio Roberto Baasch Luz e Ricardo Fontes.



Florianópolis, 11 de outubro de 2017.



Salim Schead dos Santos



Relator



RELATÓRIO



Trata-se de processo administrativo de suscitação de dúvida n. 143.13.000460-1, instaurado pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Rio do Campo, Agnaldo Joaquim da Silva, acerca da possibilidade de registro da escritura pública de concessão e instituição de direito de superfície outorgada pela empresa ZM4 Indústria e Comércio de Madeiras Ltda. à empresa Rio da Areia Administração e Reflorestamento Ltda., cujo capital social é estrangeiro, sem a autorização do INCRA. Entre as razões iniciais apresentadas pelo Oficial de Registro, destaca-se:



Dessa forma, se o legislador proíbe o arrendamento (direito obrigacional), que é um minus, de fato proíbe o mais, que é o direito de superfície (direito real).



Acrescente-se que o direito de propriedade é o poder (faculdade) de usar, gozar e dispor da coisa, consoante dispõe o artigo1.2288 doCódigo Civill. Portanto, não interessa se o uso e gozo são instituídos por um direito obrigacional ou por um direito real, sendo o que importa, neste caso, é que uma empresa estrangeira estará usando de imóveis rurais sem a autorização do INCRA, sendo tal fim proibido pela lei.



Ademais, é regra de hermenêutica que quando um fim é proibido pelo Direito, todos os meios para alcançá-lo são proibidos. Assim, se o USO de imóvel rural por estrangeiro é proibido sem a autorização do INCRA, então todos os meios para alcançar esse fim é proibido, não importando tratar-se de arrendamento ou de direito de superfície. Tal regra de hermenêutica é válida justamente quando se procura encontrar uma "brecha", uma falha no sistema para tentar alcançar um fim proibido pelo ordenamento jurídico. Não é muito dizer, ainda, que está longe o tempo em que o Direito era determinado apenas pela literalidade da lei (fls. 6 e 7).



A suscitada, Rio da Areia Administração e Reflorestamento Ltda., em sua manifestação, alegou a impossibilidade de aplicação da Lei 5.709/71 e da Instrução Normativa do INCRA ao presente caso, em que se discute direito de superfície (fls. 86 a 107).



O representante do Ministério Público, Doutor Bruno Bolognini Tridapalli, opinou pela aplicação das restrições à aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, previstas na Lei 5.709/71 e na Instrução Normativa do INCRA n. 76, de 23-8-2013 (art. 6º) e pela procedência da suscitação de dúvida, valendo citar:



Da análise da escritura pública de fls. 05-17 se verifica que a área total a ser explorada é sobre 24 (vinte e quatro) imóveis rurais totalizando 67.229.994,58m², que é muito acima do limite permitido.



Ante o exposto, opina o Ministério Público pelo conhecimento da presente suscitação de dúvida e que seja esclarecido ao Oficial, no caso particular, que há incidência plena da norma regulamentar de regência, conforme antes referido e como ele já inicialmente determinou à empresa requerente (fls. 162 a 165).



A suscitada compareceu novamente aos autos, a fim de reiterar os argumentos de folhas 86 a 107, desta vez baseando-se em julgado do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão proferido nos autos n. 0003982-50.2012.8.26.0568, da lavra do Corregedor-Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini (fls. 175 a 180) que, por sua vez, tomou como base a decisão proferida no Mandado de Segurança n. 0058947-33.2012.8.26.0000 (fls. 181 a 192).



Sobreveio a decisão do Magistrado singular no processo administrativo, nos seguintes termos:



Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para confirmar a recusa do Oficial em proceder ao registro da Escritura Pública de Concessão e Instituição de Direito de Superfície, lavrada pelo 1º Tabelionato de Nota de Curitiba, no Livro 1.688-N, folha 034, folhas 001/013, sendo outorgante ZM4 Indústria e Comércio de Madeiras Ltda. e outorgada Rio da Areia Administraçãode de Reflorestamento Ltda., sem o cumprimento das exigências daquele Ofício de Justiça.



Custas pela empresa impugnante, na forma do artigo 207 da Lei n. 6015/73. Sem honorários (fl. 202).



Foram opostos embargos de declaração (fls. 209 a 215), rejeitados às folhas 217 a 219.



Irresignada, a empresa suscitada interpôs o presente recurso administrativo, alegando, em síntese, que não há qualquer restrição para o pronto registro da escritura de concessão de direito de superfície em questão porque, segundo ela: a) trata-se de direito de superfície e não de contrato de arrendamento rural e eventual aplicação extensiva de norma restritiva de direitos violaria o princípio da legalidade; b) não se trata de pessoa jurídica estrangeira, mas sim de pessoa jurídica brasileira com capital estrangeiro. Por fim, requereu seja viabilizado o registro da escritura em questão, afastados os requisitos exigidos pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rio do Campo, e o prequestionamento de diversos dispositivos legais (fls. 223 a 240).



Instada a se manifestar, a Procuradora de Justiça, Dra. Gladys Afonso, opinou pelo desprovimento do recurso:



Diante disso, não é concebível que o legislador tenha pretendido restringir a necessidade de autorização tão somente ao arrendamento rural, de forma a excluir o direito de superfície, mais amplo e de natureza real. Ora, visam os institutos em questão proporcionar, de fato, o uso e gozo da terra, sendo o direito de superfície, dotado de caráter real, indubitavelmente, abrangido pelo escopo da lei.



Dessa forma, a partir da interpretação teleológica da lei e de seu instituto protetivo, conclui-se que a restrição quanto à imprescindibilidade de autorização do Congresso Nacional, quando de pretensões que ultrapassem o limite de área previsto pela legislação, é aplicável também ao direito de superfície. Assim, correta a recusa do Oficial em proceder ao registro da escritura pública no caso em comento, diante da ausência do cumprimento do requisito legal.



Ante o exposto, pelo conhecimento e desprovimento do recurso, mantendo-se incólume a sentença ora combatida (fls. 256 a 261).



Às folhas 273 a 278, a recorrente, Rio da Areia Administração e Reflorestamento Ltda., reiterou as alegações iniciais e, para corroborar a sua tese, juntou parecer da procuradoria do Estado de São Paulo (fls. 281 a 286).



Em 14-10-2016, a então relatora, Desembargadora Denise Volpato, declinou a competência para o julgamento deste recurso administrativo ao Conselho da Magistratura (fls. 289 a 300) e, sendo remetidos a este Órgão, os autos vieram conclusos em 7-12-2016.



É o relatório.



VOTO



Trata-se de recurso interposto por Rio da Areia Administração e Reflorestamento Ltda., contra a decisão proferida pelo Juízo da Comarca de Rio do Campo, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo instaurado pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Rio do Campo, acerca da possibilidade de registro da Escritura Pública de Instituição de Direito de Superfície, outorgada pela empresa ZM4 Indústria e Comércio de Madeiras Ltda. à empresa Rio da Areia Administração e Reflorestamento Ltda., cujo capital social é estrangeiro, sem a autorização do INCRA.



O recorrente afirmou que não há qualquer restrição para o pronto registro da escritura de concessão de direito de superfície em questão porque, segundo ela: a) não se trata de pessoa jurídica estrangeira, mas sim de pessoa jurídica brasileira com capital estrangeiro; b) que as restrições aplicáveis ao arrendamento rural não se estendem ao direito de superfície, sob pena de afronta ao princípio da legalidade Por fim, requereu seja viabilizado o registro da escritura em questão, afastados os requisitos exigidos pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rio do Campo, e o prequestionamento de diversos dispositivos legais



1 - Empresa Nacional de Capital Estrangeiro - Equiparação à Empresa Estrangeira



A recorrente, Rio da Areia Administração e Reflorestamento Ltda., figura como outorgada superficiária na Escritura de folhas 5 a 17. Trata-se de uma sociedade nacional, com sede em Curitiba - PR, controlada por capital exclusivamente estrangeiro, cujo quadro societário é composto pelas empresas Stafford International Timberland VI FUNF LP, com sede em Londres, Inglaterra, detentora de 38.339.649 quotas, e RMS INTERNATIONAL LLC, sedeada no Alabama, EUA, detentora de 1 (uma) quota societária. É administrada pelos não sócios, Engenheiros Florestais Fábio Luis Brun e José Mario de Aguiar Ferreira, conforme consta da 3ª Alteração do Contrato Social, de folhas 18 a 30.



Nas suas razões recursais, afirma que não pode sofrer qualquer restrição ao uso das terras que são objeto da escritura, porque é empresa nacional e o fato de constituir-se de capital exclusivamente estrangeiro, segundo ela, não acarreta a sua equiparação a uma empresa estrangeira.



Essa alegação tem como base a decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, no Mandado de Segurança n. 0058947-33.2012.8.26.0000, no sentido de que as empresas brasileiras de capital estrangeiro detinham os mesmos direitos das empresas nacionais.



No entanto, esse entendimento não mais prevalece, a partir do parecer da Advocacia Geral da União n. LA01, de 19 de agosto de 2010 e da Medida Liminar concedida em 1-9-2016 pelo Ministro Marco Aurélio na Medida Cautelar da Ação Cível Originária 2463-DF. Ao se referir ao artigo 190 da CF/88, sua excelência justifica que



A efetividade dessa norma pressupõe que, na locução "estrangeiro", sejam incluídas entidades nacionais controladas por capital alienígena. A assim não se concluir, a burla ao texto constitucional se concretizará, presente a possibilidade de a criação formal de pessoa jurídica nacional ser suficiente à observância dos requisitos legais, mesmo em face da submissão da entidade a diretrizes estrangeiras - configurando a situação que o constituinte buscou coibir.



Essa orientação foi reproduzida, inclusive, pelo advogado da recorrente, Dr. Robson de Oliveira, no resumo do artigo publicado em 2016, intitulado "Arrendamento Rural e o Direito de Superfície em Face das Restrições Impostas pela Lei nº 5.709/1971 e Demais Regulamentos" (disponível em www.demarest.com.br/pt-br/publicações/arrendamento-ruraleo-direito-de-superficie; acesso em 6-9-2017).



Diante disso, mantém-se a decisão que reconheceu a equiparação entre a empresa recorrente e empresas estrangeiras, para fins de aplicação das limitações ao direito de superfície.



2 - Direito de superfície - preferência na aquisição é inerente ao instituto - aplicação das limitações próprias da aquisição de imóvel rural por empresa de capital estrangeiro - Procedência da dúvida suscitada



O direito de superfície é um direito real (art. 1225, II, CC 2002), através do qual o proprietário concede ao superficiário o direito de construir ou de plantar no seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.369 e seguintes, CC 2002).



O instituto surge sob a vigência da Carta Magna de 1988 no Estatuto da Cidade - Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001 -, que estabelece as diretrizes gerais da política urbana nacional.



Dada a sua importância, o Código Civil de 2002 dispôs sobre o instituto da Superfície em título próprio, Título IV do Livro III, no qual elencou as suas características:



Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.



Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.



Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.



Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.



Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.



Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.



Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.



Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (grifei).



Contudo, o Código Civil nada dispôs acerca das restrições ao instituto da superfície, em contrato firmado por empresa estrangeira ou equiparada, o que vem gerando dúvidas acerca da aplicação dos limites necessários à observância dos princípios constitucionais da soberania nacional e da função social dos contratos.



Antes, porém, de adentrar no estudo específico do direito de superfície e das limitações a ele aplicáveis, faz-se necessária a análise das limitações impostas ao arrendamento rural por pessoa jurídica de capital estrangeiro, a fim de constatar a importância da dúvida suscitada pelo registrador, até porque essa matéria vem sendo discutida desde o início.



2.1 - Limitações para aquisição de imóvel rural por empresa de capital estrangeiro - extensão ao contrato de arrendamento rural



O contrato de arrendamento rural foi introduzido no nosso ordenamento jurídico pela Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964 - Estatuto da Terra -, regulamentada pelo Decreto n. 59.566, de 14 de novembro de 1966, nos seguintes termos:



Art 1º O arrendamento e a parceria são contratos agrários que a lei reconhece, para o fim de posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário, quem detenha a posse ou tenha a livre administração de um imóvel rural, e aquêle que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista (art. 92 da Lei nº 4.504 de 30 de novembro de 1964 - Estatuto da Terra - e art. 13 da Lei nº 4.947 de 6 de abril de 1966).



Art 2º Todos os contratos agrários reger-se-ão pelas normas do presente Regulamento, as quais serão de obrigatória aplicação em todo o território nacional e irrenunciáveis os direitos e vantagens nelas instituídos (art. 13, inciso IV da Lei nº 4.947-66).



Parágrafo único. Qualquer estipulação contratual que contrarie as normas estabelecidas neste artigo, será nula de pleno direito e de nenhum efeito.



Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei.



Em 1988, o legislador constitucional, ao dispor sobre a política agrícola e fundiária e sobre a reforma agrária no seu artigo 190, assim determinou: "A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional".



Essa regulamentação de que trata o artigo 190 da Constituição Federal se concretizou com a edição da Lei n. 8.629, de 25 de fevereiro de 1993 (Lei da Reforma Agrária), sobretudo no que concerne ao § 1º do artigo 23, que estendeu ao arrendamento rural todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóvel rural por estrangeiro, e ao § 2º que delimita a área rural passível de aquisição ou arrendamento dependente da respectiva autorização do Congresso Nacional:



Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971.



§ 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da lei referida no caput deste artigo.



§ 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração indefinida.



Alguns anos mais tarde, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA - expediu a Instrução Normativa n. 76, de 23 de agosto de 2013, que dispôs sobre regras e limitações aplicáveis à aquisição e ao arrendamento rural por pessoa jurídica estrangeira ou pessoa jurídica brasileira equiparada à pessoa jurídica estrangeira, valendo transcrever:



Art. 6º A aquisição ou arrendamento de imóvel rural por pessoa jurídica estrangeira ou pessoa jurídica brasileira equiparada à pessoa jurídica estrangeira, só poderá exceder a 100 (cem) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua, mediante autorização do Congresso Nacional, nos termos do § 1º do art. 1º da Lei n. 5.709/71 e do art. 23 da Lei n. 8.629/93.



[...]



Art. 14. A pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, ou a pessoa jurídica brasileira a ela equiparada, nos termos do § 1º do art. 1º, da Lei n? 5.709!71e Parecer AGU n? LA-0l/201O , só poderá adquirir ou arrendar imóvel rural destinado à implantação de projetos agrícolas, pecuários, florestais, industriais, turísticos ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários ou contratuais, conforme o caso.



§ 1º - A autorização para aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica estrangeira, ou pessoa brasileira a ela equiparada, dependerá da aprovação do projeto de exploração pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário, ouvido o Órgão Federal competente responsável pelas respectivas atividades.



§ 2º - São Órgãos e Entidades Federais competentes para apreciar os projetos de exploração:



I - o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, para os de colonização;



II - Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento, quando se tratar de atividade agrícola, pecuária ou assemelhada, o qual, para tanto, ouvirá a Superintendência do Desenvolvimento da Amazônia - SUDAM, a Superintendência do Desenvolvimento do Nordeste - SUDENE ou SUDECO, quando o imóvel situar-se nas suas respectivas áreas de atuação;



III - o Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior, em se tratando de atividade de caráter industrial ou agroindustrial;



IV - o Ministério do Turismo, se o projeto a apresentado envolver empreendimentos turísticos;



V - outro órgão ou entidade eventualmente competente para em parte ou no todo apreciar tecnicamente o objeto do empreendimento proposto no projeto de exploração;



Trata-se de importantes restrições impostas pela legislação pátria ao arrendamento de imóvel rural por pessoa jurídica estrangeira ou a ela equiparada, decorrentes sobretudo do direito de preferência em caso de alienação do imóvel rural arrendado, caracterizado no artigo 92, § 3º, do Estatuto da Terra e artigo 45 do Decreto 59.566/66:



Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.



[...]



§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.



O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar a matéria, assim se manifestou:



Apesar de sua natureza privada, o contrato de arrendamento rural sofre repercussões de direito público em razão da sua importância para o Estado, do protecionismo que se quer dar ao homem do campo e à função social da propriedade e ao meio ambiente, sendo o direito de preferência um dos instrumentos legais que visam conferir tal perspectiva, mantendo o arrendatário na exploração da terra, garantindo o seu uso econômico (REsp n. 1.175.438-PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 5-5-2014).



De fato, o direito de preferência permite que o arrendatário venha a adquirir futuramente o imóvel rural arrendado, e é essa a principal justificativa para a aplicação das restrições próprias da aquisição de imóvel rural ao arrendamento de imóvel rural por empresas estrangeiras, conforme explica Darcy Walmor Zibetti, autor do artigo "Aquisição e Exploração de Imóvel Rural por Estrangeiro":



A atual Carta Magna acresce o arrendamento rural no rol das limitações e restrições por parte de pessoas físicas e jurídicas estrangeiras.



Justifica-se sua inclusão, eis que, o Estatuto da Terra - Lei nº 4.504/64 e seu regulamento Decreto nº 59.566/66 prevêem o direito de preferência na compra ou aquisição da propriedade frente a terceiros em igualdade de condições. (art. 92, § 3º do ET c/c o 45 e 46 do Decreto nº 59.566/66).



Ao arrendamento rural, portanto, por analogia, aplicam-se as mesmas regras previstas para aquisição por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras na Lei nº 5.709/71. Seria "preciosismo" jurídico uma lei específica para tanto (Barroso, Lucas Abreu; De Miranda, Alcir Gursen; Soares, Mário Lúcio - organizadores e colaboradores. O direito agrário na Constituição. Rio de Janeiro: Forense, 2006, pp. 223-249).



Dito isso, passa-se a analisar as restrições ao Direito de Superfície.



2.2 - Direito de preferência que compõe o Direito de Superfície - extensão das restrições para aquisição de imóvel rural por empresa de capital estrangeiro ao contrato de superfície rural



O Contrato de Concessão de Direito de Superfície em questão, assim como o de arrendamento rural, é um contrato agrário, na medida em que tem por objeto imóveis rurais, cuja outorga da superfície tem por finalidade a destinação "a atividades florestais, agrícolas e quaisquer outras autorizadas pela legislação em vigor" (item 3 - fl. 10).



Da mesma forma, no contrato de concessão de direito de superfície a legislação pátria garante ao outorgado superficiário o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nos termos do supracitado artigo 1.373 do Código Civil de 2002. Em outras palavras, não há que se falar em Direito de Superfície sem o direito de preferência que a compõe, sob pena de desvirtuamento e transformação em instituto qualquer, que não aquele disposto nos artigos 1.369 e seguintes do Código Civil de 2002.



A possibilidade de compra do imóvel rural pela superficiária, cujo capital é exclusivamente estrangeiro, torna imperativa a aplicação das limitações próprias do instituto da aquisição também ao direito de superfície, em primeiro lugar porque nele está contido o direito de preferência de compra; em segundo lugar, e de suma importância, em decorrência da imprescindível observância dos princípios constitucionais que norteiam a matéria.



Isso porque o constituinte de 1988 demonstrou de forma inequívoca a preocupação com a influência e o domínio do capital estrangeiro em assuntos de interesse nacional, assegurando a soberania, como pressuposto da preservação da ordem constitucional, entre os Princípios Fundamentais da República (art. , CF/88) e como Princípio da Ordem Econômica (art. 170, CF/88). O legislador infraconstitucional, em sede de regulamentação, limitou a aquisição e o uso dos imóveis rurais por estrangeiros e equiparados (Lei n. 5.709/71 e Lei n. 8.629/93).



E ainda que o Estatuto da Cidade ou o Código Civil de 2002 nada tenham disposto acerca de eventuais restrições aplicáveis ao instituto da Superfície, há que se aplicar uma interpretação teleológica, numa análise sistêmica das normas constitucionais e infraconstitucionais, a fim de buscar a real intenção do legislador constitucional, observados os princípios da unidade da Constituição e da máxima efetividade das normas.



Luís Roberto Barroso, ao apreciar os métodos clássicos de interpretação, sugere a adoção do princípio da unidade da Constituição, nos seguintes termos:



A Constituição, em si, em sua dimensão interna, constitui um sistema. Essa idéia de unidade interna da Lei Fundamental cunha um princípio específico, derivado da interpretação sistemática, que é o princípio da unidade da Constituição [...] A Constituição interpreta-se como um todo harmônico, onde nenhum dispositivo deve ser considerado isoladamente. Mesmo as regras que regem situações específicas, particulares, devem ser interpretadas de forma que não se choquem com o plano geral da Carta. Além dessa unidade interna, a Constituição é responsável pela unidade externa do sistema.



Quanto ao princípio efetividade das normas sustenta que



Efetividade significa a realização do direito, a atuação prática da norma, fazendo prevalecer no mundo dos fatos os valores e interesses por ela tutelados [...] O intérprete constitucional deve ter o compromisso com a efetividade da Constituição: entre interpretações alternativas e plausíveis, deverá prestigiar aquela que permita a atuação da vontade constitucional, evitando, no limite do possível, soluções que se refugiem no argumento da não-auto-aplicabilidade da norma ou na ocorrência de omissão do legislador



O autor reserva, ainda, posição de destaque ao método teleológico de interpretação, in verbis:



As normas devem ser aplicadas atendendo, fundamentalmente, ao seu espírito e à sua finalidade. Chama-se teleológico o método interpretativo que procura revelar o fim da norma, o valor ou bem jurídico visado pelo ordenamento com a edição de dado preceito. [...] A ratio legis é uma "força vivente móvel" que anima a disposição e a acompanha em toda sua vida e desenvolvimento. A finalidade de uma norma, portanto, não é perene, e pode evoluir sem modificação de seu texto.



Carlos Maximiliano não hesita em proclamar o método teleológico como o que merece preponderância na interpretação constitucional. [...] Nem sempre é fácil, todavia, desentranhar com clareza a finalidade da norma. À falta de melhor orientação, deverá o intérprete voltar-se para as finalidades mais elevadas do Estado, que são, na boa passagem de Marcelo Caetano, a segurança, a justiça e o bem-estar social (Interpretação e aplicação da Constituição: fundamentos de uma dogmática constitucional transformadora. São Paulo: Saraiva, 2004, pp. 136-140 e 372-374).



Ora, se o direito de preferência foi determinante para que as restrições próprias do instituto da aquisição de imóvel rural por estrangeiros e equiparados se estendessem ao arrendamento rural, com ainda maior razão devem-se estender ao contrato de concessão de direito de superfície em questão, porque nele há expressa previsão de aquisição da propriedade do imóvel pela outorgada superficiária.



Em análise aos autos constata-se que a Escritura Pública de Concessão e Instituição de Direito de Superfície que se pretende registrar não se limitou a garantir o direito de preferência da outorgada para a compra do imóvel, conforme o artigo 1.373 do Código Civil. O pacto expressamente elencou a aquisição do imóvel entre as hipóteses de extinção da superfície, nos seguintes termos: "6 - DA EXTINÇÃO DA SUPERFÍCIE - 6.1 A Superfície ora concedida será extinta nas seguintes hipóteses: [...] (c) em caso de a SUPERFICIÁRIA vir a se tornar a proprietária do imóvel" (fl. 20).



O incontestável direito de preferência (art. 1.373, CC/2002), aliado ao poder de aquisição da propriedade do imóvel conferido à outorgada superficiária pela escritura que ora se pretende registrar, tornam imprescindível a exigência dos requisitos próprios do instituto da aquisição, de que tratam a Lei n. 5.709, de 7-10-1971, incluídos os previstos na normativa do INCRA, e a Lei n. 8.629, de 25-2-1993 (Lei da Reforma Agrária), em respeito ao artigo 190 da Constituição Federal e aos princípios da soberania nacional, da função social da propriedade e da defesa do meio ambiente (arts. 1º e 170, I, III e VI, CF/88), ainda que o Código Civil de 2002 nada tenha disposto acerca das limitações relativas ao Direito de Superfície.



Não bastasse, a soma das áreas dos imóveis que compõem a Escritura Pública de Concessão e Instituição de Direito de Superfície em questão totaliza 67.229.944,58m² (sessenta e sete milhões, duzentos e vinte e nove mil, novecentos e quarenta e quatro metros e cinquenta e oito decímetros quadrados), excede em muito o limite fixado pela Lei n. 8.629/93 (Lei da Reforma Agrária), que assim dispõe:



Art. 23 [...] § 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração indefinida.



Não resta dúvida quanto à necessidade da expressa autorização do Congresso Nacional para o registro da escritura em questão, considerando-se que a Escritura em questão possibilita a aquisição dos imóveis pela outorgada superficiária, em área que supera em muito os 100 (cem) módulos de exploração indefinida - cerca de 150.000m² - de que trata o § 2º do artigo 23 da Lei 8.629/93.



A empresa Rio da Areia Administração e Reflorestamento Ltda. é pessoa jurídica regularmente constituída, mas integrada exclusivamente por empresas estrangeiras e são essas empresas, na realidade, que buscam, através dela, obter autorização para a atividade em área muito superior àquela permitida pela legislação pátria, o que justifica a dúvida suscitada pelo registrador, sobretudo considerando-se o prazo de concessão que foi estipulado na Escritura, de 99 (noventa e nove) anos (item 4.1, fl. 20), no mínimo desarrazoado, se posta em discussão a vitaliciedade dos sócios quotistas, a modificação dos objetivos e da função social da escritura em questão, até mesmo em função das mudanças que podem ocorrer nos pequenos municípios envolvidos no decorrer de tão longo período.



Constata-se, desta forma, que é válida a cautela demonstrada pela dúvida suscitada, sobretudo porque os registradores são passíveis de severas sanções pelo descumprimento dos procedimentos legais, a exemplo do que dispõe o Decreto n. 74.965/74:



Art. 16. Trimestralmente, os Cartórios de Registro de Imóveis remeterão, sob pena de perda de cargo, à Corregedoria da Justiça dos Estados a que estiverem subordinados e à repartição estadual do INCRA, relação das aquisições de áreas rurais por pessoas estrangeiras, da qual constem os dados enumerados no artigo anterior.



Parágrafo único. Quando se tratar de imóvel situado em área indispensável à segurança nacional, a relação mencionada neste artigo deverá ser remetida também à Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional.



[...]



Art. 19. É nula de pleno direito a aquisição de imóvel rural que viole as prescrições legais: o Tabelião que lavrará a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica; o alienante ficará obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel, ou as quantias recebidas a este título, como parte do pagamento.



Art. 20. As normas regulamento aplicam-se a qualquer alienação de imóvel rural para pessoa física ou jurídica estrangeira, em casos como o de fusão ou incorporação de empresas, de alteração do controle acionário da sociedade, ou de transformação de pessoa jurídica nacional para pessoa jurídica estrangeira.



Parágrafo único. O Oficial de Registro de Imóveis só fará a transcrição de documentos relativos aos negócios de que trata este artigo, se neles houver a reprodução das autorizações correspondentes (grifei).



Por fim, mas não menos importante, deve-se destacar que o preenchimento dos requisitos para a aquisição dos imóveis deve ser demonstrado de plano, a fim de garantir o direito em sua plenitude, uma vez que é no momento do registro da escritura que se constitui o direito do superficiário à preferência de compra do imóvel (art. 1.369, CC) e, como já foi dito, trata-se de direito inerente à Superfície e dela não pode ser dissociado, sob pena de desconfiguração do instituto em questão.



Diante dessas razões, deve-se reconhecer a plausibilidade da dúvida suscitada pelo Registrador, a exemplo da decisão proferida nesta data, nos autos do Recurso de Decisão n. 2016.900104-5, de Canoinhas, no qual foi reconhecida a aplicação de todas as exigências próprias da aquisição de imóvel rural por estrangeiro aos contratos de concessão de direito de superfície, sob pena de se admitir, em nível nacional, a ocupação desenfreada de terras por empresas brasileiras com capital estrangeiro, considerando-se que o objetivo das restrições não é outro senão afastar o risco de burla aos princípios constitucionais, pela aquisição de propriedade rural por empresa estrangeira, transmudada em Direito de Superfície.



3 - Ante o exposto, deve-se conhecer e negar provimento ao recurso.




Gabinete Des. Salim Schead dos Santos




Disponível em: https://tj-sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/514430938/recurso-de-decisao-20169001053-rio-do-campo-2016900105-3/inteiro-teor-514430948

Informações relacionadas

Superior Tribunal de Justiça
Jurisprudênciahá 8 anos

Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 1175438 PR 2010/0007502-0