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22 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Primeira Câmara de Direito Comercial
Julgamento
14 de Setembro de 2017
Relator
Luiz Zanelato
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SC_AC_00625275620128240023_f2f89.pdf
Inteiro TeorTJ-SC_AC_00625275620128240023_46185.rtf
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Inteiro Teor





Apelação Cível n. 0062527-56.2012.8.24.0023, da Capital - Bancário

Relator: Desembargador Luiz Zanelato

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ANULATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSOS DOS AUTORES.

ALEGADA INCONSTITUCIONALIDADE DOS DISPOSITIVOS LEGAIS PREVISTOS NA LEI Nº 9.514/97. TESE REPELIDA POR ESTE TRIBUNAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL QUE NÃO OBSTA A DISCUSSÃO JUDICIAL DAS QUESTÕES CONTRATUAIS. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA INAFASTABILIDADE DA APRECIAÇÃO JURISDICIONAL.

APONTADO VÍCIO NO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA DE REGULAR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL AOS DEVEDORES FIDUCIANTES PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA E CIENTIFICAÇÃO DA DATA DOS LEILÕES. INVALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE MANDATO RECÍPROCO. FLAGRANTE CARACTERÍSTICA DE ADESIVIDADE. INCIDÊNCIA DAS REGRAS PREVISTAS NOS ARTS. 51, IV E § 1º, E 54, § 4º, AMBOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A DATA DA ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DEPÓSITO JUDICIAL DO VALOR INTEGRAL DO DÉBITO APONTADO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. QUITAÇÃO DO DÉBITO E POSSIBILIDADE DE EXTINÇÃO DO GRAVAME APÓS O LEVANTAMENTO DOS VALORES PELO CREDOR FIDUCIÁRIO.

INVERSÃO DOS ENCARGOS SUCUMBENCIAIS.

RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS.

1. Não é inconstitucional o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade imobiliária, conforme o que é regrado pela Lei n. 9.514, de 20.11.1997. (TJSC, Apelação Cível n. 2009.000109-2, da Capital, rel. Des. Jânio Machado, j. 08-11-2012).

2. A notificação em questão, para além das consequências naturais da constituição do devedor fiduciário em mora, permite, em não havendo a purgação e independente de processo judicial (opera-se formalmente pela via registrária cartorial), o surgimento do direito de averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do credor notificante, isto é, do fiduciário. Portanto, a repercussão da notificação é tamanha que qualquer vício em seu conteúdo é hábil a tornar nulos seus efeitos, principalmente quando se trata de erro crasso, como na troca da pessoa notificante. (STJ. REsp 1172025/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/10/2014, DJe 29/10/2014)

3. "Mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia em nome do credor fiduciário, é possível, até a assinatura do auto de arrematação, a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei 9.514/1997)". (STJ. REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014)

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0062527-56.2012.8.24.0023, da comarca da Capital - Bancário 1ª Vara de Direito Bancário em que são Apelantes F. S. P. e outro e Apelados Itaú Unibanco S/A e outro.

A Primeira Câmara de Direito Comercial decidiu, por votação unânime, conhecer dos recursos e dar-lhes provimento. Custas legais.

O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Mariano do Nascimento, com voto, e dele participou o Exmo. Sr. Des. Guilherme Nunes Born.

Florianópolis, 14 de setembro de 2017.

Desembargador Luiz Zanelato

Relator

RELATÓRIO

Lívia de Magalhães Lemos Peçanha e Fabrício Schmitt Peçanha ajuizaram "ação anulatória de ato jurídico de consolidação de propriedade resolúvel c/c suspensão de leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente" contra Itaú Unibanco S/A e Gleice Palma Ribeiro Melo, oficial titular do Cartório do 2º Ofício do Registro de Imóveis de Florianópolis, em que postulam a anulação do procedimento de consolidação de propriedade resolúvel de imóvel e que sejam obstadas todas as formas de execução extrajudicial do bem pela instituição financeira, bem como pedem autorização para que realizem o depósito do valor integral do débito e a liberação do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Recebida a petição inicial, foi deferido o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para o fim de suspender a venda do imóvel e autorizar o deferimento do depósito judicial no valor de R$ 87.257,56 (fls. 145-148).

Citados, os réus apresentaram contestações às fls. 185-202 e 332-338.

Itaú Unibanco S/A, em sua defesa, alegou (a) preliminar de falta de interesse processual; (b) a regularidade da consolidação da propriedade, nos termos da Lei nº 9.514/97; (c) que não há qualquer vício no procedimento, pois houve a ciência dos devedores acerca do prazo para satisfazer a obrigação e purgar a mora, de modo que não há se falar em ausência de contraditório ou ampla defesa, visto que sabiam da inadimplência e da possibilidade de venda extrajudicial; (d) não há se falar em aplicação do Decreto-Lei nº 70/66, porquanto existe lei regulamentando a matéria integralmente; (e) a cédula de crédito bancário, em que foi estabelecida a alienação fiduciária em garantia, apresenta como valor do imóvel para fins de leilão público o valor de R$ 537.300,00 e, no edital para o primeiro leilão, está previsto como lance mínimo o valor de R$ 655.337,93 e, para o segundo, valor igual ou superior à dívida, correspondente a R$ 87.257,56; (f) qualquer valor pago no período após a consolidação é devidamente restituído ao ex-mutuário quando da finalização de todo o procedimento de alienação fiduciária, ou seja, ainda que eles depositem o valor das prestações em juízo, o imóvel não pertence mais a eles e deverá ser devolvido.

Por sua vez, a codemandada Gleici Palma Ribeiro Melo arguiu na contestação que (a) "não há nos autos qualquer prova da alteração e publicização da alteração do estado civil dos autores, motivo pelo qual o 2º Ofício de Registro de Imóveis obteve certidão atualizada do assento de casamento e não há qualquer averbação da ruptura da relação conjugal; (b) é falaciosa a afirmação da comunicação da alteração de endereço da devedora mulher, pois não houve qualquer informação e nem há qualquer prova nos autos da alegada modificação ao cartório notificador, que certamente teria certificado apondo um simples" mudou-se "; (c) além disso, a intimação foi realizada à vista do requerimento do credor, onde foi expressamente informada a existência de mandato entre os devedores, conforme o parágrafo segundo da cláusula quinquagésima terceira do contrato registrado; (d) a Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo entendeu ser válida a cláusula contratual de constituição recíproca de procuradores entre os devedores fiduciantes.

Às fls. 286-304 e 350-356, os autores apresentaram réplicas.

Na sequência, em julgamento antecipado da lide, o juiz de primeira instância sentenciou o feito nestes termos:

Diante do exposto: a) julgo improcedentes os pedidos formulados na ação principal, revogando a tutela antecipada e condenando os autores ao pagamento de custas processuais e honorários de advogado dos réus, que são fixados em R$ 14.000,00 para cada, na forma do art. 20, § 4o, do CPC, considerando a complexidade da causa e tempo de duração. b) declaro extinto o processo cautelar, sem resolução de mérito, condenando os autores ao pagamento das custas e honorários advocatícios do réu Itaú Unibanco S/A, que fixo em R$ 3.000,00, de acordo com o § 4º, do art. 20, do CPC, atendidos os pressupostos da complexidade da causa e tempo de duração. A exigibilidade das despesas processuais fica suspensa no tocante à autora Lívia de Magalhães Lemos Peçanha, por ser beneficiária da justiça gratuita. Transitando em julgado, intimem-se os autores para, dentro de 10 dias, fornecerem os dados bancários necessários à liberação do valor depositado. Determino ao Cartório, ainda, que providencie o apensamento dos autos. (fls. 358-364)

Os autores, individualmente, opuseram embargos declaratórios da sentença, os quais foram rejeitados pelas decisões integrativas de fls. 411-412 e 415-416.

Às fls. 371-387, Fabrício Schmitt Peçanha interpôs recurso de apelação, em que pleiteia a reforma da sentença, sob os seguintes fundamentos: (i) no dia 28/06/2012, ocorreu à consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, instituição bancária Apelada, mesmo sem a necessária intimação pessoal da devedora fiduciante, Lívia, para a purgação da mora; (ii) a intimação para constituição em mora deverá ser feita pessoalmente ao devedor fiduciante, seu representante legal ou procurador regularmente constituído por uma das seguintes formas: a) pelo oficial do próprio Registro de Imóveis; b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva receber a intimação, a critério do oficial do Registro de Imóveis; (iii) o único dos devedores que foi cientificado da mora foi o Apelante, que compareceu perante o Cartório do 1º Sub Distrito de Títulos e Documentos e lá tomou conhecimento da notificação, passando a aguardar a intimação da ex-esposa, para que juntos pudessem buscar uma forma de depositar os valores relativos à dívida; (iv) e informou ao Oficial que havia se separado judicialmente da primeira autora, Lívia de Magalhães Lemos Peçanha (cf. decisão liminar de afastamento do lar concedida em 22/06/2011 nos autos da cautelar n. 023.11.031953-5), e lhe forneceu novo endereço para intimação; (v) o Cartório do 2º Ofício do Registro de Imóveis consolidou a propriedade do casal, contrariando todos os preceitos legais sobre a matéria, sobretudo o que exige a intimação pessoal do fiduciante para purgação da mora antes do procedimento de consolidação; (vi) cláusula contratual é totalmente abusiva, pois que contraria a própria Lei 9.514/97, ou seja, a lei não autoriza a notificação por interposta pessoa; (vii) os artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, adotada como fundamento para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário estão eivados de inconstitucionalidade, tendo em vista a incompatibilidade dos dispositivos que tratam da possibilidade de se designar um leilão administrativo com as garantias constitucionais mais basilares no art. 5 da Carta Magna; (viii) a instituição financeira está constitucionalmente proibida de lançar mão do procedimento extrajudicial para leilão dos imóveis ofertados em garantia fiduciária, assim como haverá de ser excluída a anotação, efetivada pelo Sr. Oficial do Registro de Imóveis, da transmissão da propriedade do imóvel à instituição bancária ré; (ix) os fiduciantes consignaram o depósito da quantia integral devida ao credor fiduciário, com todos os acréscimos contratuais e legais, bem como dos tributos incidentes sobre a operação, de modo a deixar o imóvel livre do ônus da restrição. Porém, ao reconhecer a regularidade do procedimento expropriatório e da respectiva consolidação da propriedade, o juiz singular, consequentemente, prejudicou os pedidos subsidiários de consignação do valor devido e de baixa do gravame tornando sem efeito, também, a tutela antecipada concedida; (x) subsidiariamente, em caso de manutenção da sentença, devem ser minorados os honorários de sucumbência.

Lívia de Magalhães Lemos, por sua vez, também interpôs apelação às fls. 389-410, sustentando, em síntese, que (a) sua notificação está eivada de nulidade, pois Fabrício informou ao Oficial que havia se separado judicialmente da primeira autora, Livia de Magalhães Lemos Peçanha e lhe forneceu novo endereço para intimação, sendo que, restava ao Cartorário devolver a notificação ao Ofício de Registro de Imóveis, que deveria providenciar nova notificação à devedora Lívia, a ser realizada na circunscrição de seu novo endereço, via Cartório localizado no Rio de Janeiro; (b) o imóvel foi apresentado à leilão com lance mínimo de R$ 655.337,91 (seiscentos e sessenta e cinco mil, trezentos e trinta e sete reais e noventa e um centavos), montante este que considerou apenas o valor do imóvel na época do contrato, acrescido da variação do IGP-M. Ocorre, contudo, que houve alta valorização do imóvel objeto da garantia, por estar situado no bairro de Jurerê Internacional, na cidade de Florianópolis/SC, local em que a valorização imobiliária média gira em torno de 20% ao ano, além de terem feito os autos uma reforma substancial no imóvel, implementando benfeitorias que devem fazer parte do valor; (c) a sentença considerou constitucional os artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Todavia, conforme defendido na petição exordial, referidos dispositivos estão eivados de inconstitucionalidade, tendo em vista a incompatibilidade dos artigos que tratam da possibilidade de se designar um leilão administrativo com as garantias constitucionais mais basilares existentes no artigo 5º da Carta Magna (fl. 399); (d) há possibilidade de purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade fiduciária, conforme julgamento do STJ no REsp. n. 1.433.031/DF, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi (julg. 03/06/2014), e do REsp n. 1.447.687/DF, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (julg. 21/08/2014); (e) considerando que o valor integral da dívida foi quitado com o depósito em juízo, deve o Judiciário autorizar a purgação da mora (possível até a fase de arrematação do bem) e, em decorrência disso, declarar válido e eficaz o depósito incidental da dívida, realizado pelos autores às fls. 143, onde se consignou a quantia integral devida ao credor fiduciário, com todos os acréscimos contratuais, legais e tributos incidentes sobre a operação.

Os apelados apresentaram suas contrarrazões às fls. 422-427 e 428-431, pugnando pela manutenção da sentença e desprovimento dos recursos de apelação.

Vieram os autos conclusos.

É o relatório.


VOTO

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade, os recursos devem ser conhecidos.

Inicialmente, registra-se que, embora os autores-apelantes tenham apresentado recursos distintos, as matérias neles suscitadas praticamente são idênticas, motivo por que se torna desnecessária a apreciação sucessiva das apelações, visto que basta o exame de cada um dos temas abordados.

Quatro são as teses suscitadas nos recursos de apelação como fundamento do pedido de reforma integral da sentença: 1) a inconstitucionalidade dos dispositivos legais previstos na Lei da Alienação Fiduciária de Imóvel (Lei nº 9.514/97); 2) vício no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária por falta de regular intimação da devedora fiduciante Lívia Magalhães Lemos Peçanha, bem como a abusividade da cláusula contratual que prevê a outorga recíproca de poderes aos devedores para que um deles receba notificações e intimações pelo outro; 3) ilicitude no leilão extrajudicial pelo fato de o imóvel ter sido oferecido a preço vil; 4) possibilidade de purgação da mora até a data da realização dos leilões extrajudiciais e de reconhecimento da quitação pelo depósito judicial efetuado no início do processo.

A tese de inconstitucionalidade da Lei n. 9.514/97 é insubsistente. A existência de procedimento extrajudicial para leilão de imóvel, cuja propriedade fiduciária foi consolidada pelo decurso do prazo para purgação da mora, não serve de obstáculo ao acesso à justiça pelo devedor fiduciante.

Trata-se de uma característica inerente e própria da natureza jurídica desse instituto, também previsto no Código Civil, que, no art. 1.361, estabelece que"considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor".

Dispõe o art. 22 da Lei n. 9.514/97 que a alienação fiduciária de imóvel"é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

Logo, a propriedade fiduciária é resolúvel, isto é, que pode ser extinta na hipótese de ocorrer a condição resolutiva prevista no contrato celebrado entre as partes, qual seja, o inadimplemento do débito.

Nesse contexto, não há se falar em violação ao princípio da inafastabilidade da apreciação jurisdicional, porquanto é facultada à parte devedora a propositura de demanda judicial para discutir, até mesmo preventivamente, acerca da legalidade da consolidação da propriedade ou do débito que tenha originado a mora.

Portanto, inexiste supressão do contraditório e da ampla defesa, tampouco do controle judicial dos atos praticados pela instituição financeira no procedimento administrativo de leilão extrajudicial.

Com efeito, a tese da agravante é descartada pela jurisprudência desta Corte de Justiça, que assim tem decidido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DISTRIBUIÇÃO POR VINCULAÇÃO. MEDIDA CAUTELAR INCIDENTAL ANTERIOR. CONEXÃO. NULIDADE DA DISTRIBUIÇÃO. INEXISTÊNCIA. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI N. 9.514/97. PEDIDO LIMINAR. INDEFERIMENTO FUNDAMENTADO NA INCONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DESCABIMENTO. OFENSA À CONSTITUIÇÃO. AUSÊNCIA. PRECEDENTES. RECURSO PROVIDO. ANÁLISE IMEDIATA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA LIMINAR. IMPOSSIBILIDADE. JUÍZO DE COGNIÇÃO SUMÁRIA DEVOLVIDO AO MAGISTRADO DE PRIMEIRO GRAU. [...] 'Ademais, o mutuário que eventualmente sentir-se ameaçado por qualquer lesão ou ameaça ao seu direito tem à sua inteira disposição inúmeras ações judiciais cabíveis para atacar o ato ou fato lesivo ou ameaçador, oportunidade na qual o livre contraditório e a ampla defesa, com os meios e recursos a ele inerentes, serão plenamente exercidos, como garantidos constitucionalmente' (DANTZGER, Afranio Carlos Camargo. Alienação fiduciária de bens imóveis. 2. ed. rev. e atual. São Paulo: Método, 2007, p. 95)" (Agravo de Instrumento n. 2012.067894-1, de Jaguaruna, rel. Des. Cláudio Valdyr Helfenstein, j. em 27-6-2013). Dessa forma, uma vez fundamentada apenas na inconstitucionalidade da lei de regência, deve-se cassar a decisão agravada, devolvendo-se ao Magistrado de primeiro grau o juízo de cognição sumária, a fim de que Sua Excelência reexamine o pedido liminar de imissão na posse, mediante a análise dos requisitos exigidos para sua concessão, tendo em vista que o exercício desse juízo neste momento importaria supressão de instância. [...] "O agravo de instrumento deve se ater ao acerto ou desacerto de decisão combatida, sendo inviável o conhecimento de questão não apreciada naquele ato, sob pena de supressão de um grau de jurisdição." (Des. Stanley da Silva Braga) (Agravo de Instrumento n. 2014.049847-3, de Criciúma, rel. Des. José Carlos Carstens Köhler, j. em 11-11-2014). (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2014.037580-7, de São José, rel. Des. Salim Schead dos Santos, j. 27-11-2014).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA INDEFERIDA. PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS E DE SEUS EFEITOS. LEILÕES JÁ REALIZADOS. PERDA DO OBJETO NÃO VERIFICADA. PEDIDO QUE INCLUI A SUSPENSÃO DE ATOS EXPROPRIATÓRIOS E DA IMISSÃO DE POSSE. ARGUIÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL DA LEI N. 9.514/97. ARGUMENTO CONTRÁRIO AO ENTENDIMENTO DESTA CÂMARA. ALEGAÇÃO DE QUE A ARREMATAÇÃO PODE OCORRER POR PREÇO VIL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. EDITAL DOS LEILÕES QUE PREVÊ QUE O PRIMEIRO LEILÃO TEM COMO LANCE MÍNIMO O VALOR DO IMÓVEL INDICADO NO CONTRATO, E O SEGUNDO O VALOR DA DÍVIDA E DAS DESPESAS. OBSERVÂNCIA DOS DITAMES DO ART. 27, §§ 1º E 2º, DA LEI N. 9.514/97. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES DOS AUTORES. PRESSUPOSTOS DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA NÃO SATISFEITOS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2012.005118-3, de Bom Retiro, rel. Des. Soraya Nunes Lins, j. 02-05-2013).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - SFI. LEI N. 9.514, DE 20.11.1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA EM NOME DO CREDOR DO NEGÓCIO FIDUCIÁRIO. LEGALIDADE E CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL QUE É REAFIRMADO PELA CÂMARA. INADIMPLÊNCIA CONFESSADA. ALEGAÇÃO, CONTUDO, DE AUSÊNCIA DE REGULAR INTIMAÇÃO PARA A PURGA DA MORA. EXIBIÇÃO DE CERTIDÃO PASSADA PELO OFICIAL DO REGISTRO IMOBILIÁRIO DANDO CONTA DA REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. TENTATIVAS DE INTIMAÇÃO PESSOAL, PELO CORREIO, INVIABILIZADAS. POSTERIOR INTIMAÇÃO EDITALÍCIA. FÉ PÚBLICA QUE NÃO FOI ABALADA. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO QUE DEVE SER RESPEITADA (ARTIGO 333, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL). RECURSO PROVIDO. 1. Não é inconstitucional o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade imobiliária, conforme o que é regrado pela Lei n. 9.514, de 20.11.1997. 2. Atestando o oficial público a regularidade na intimação dos mutuários para a purga da mora, afasta-se a alegação desacompanhada de um mínimo de credibilidade. (TJSC, Apelação Cível n. 2009.000109-2, da Capital, rel. Des. Jânio Machado, j. 08-11-2012).

Ultrapassada essa questão, deve-se apreciar a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade.

De acordo com a interpretação jurisprudencial das normas previstas na Lei nº 9.514/1997, o rito de consolidação da propriedade fiduciária e posterior alienação extrajudicial para quitação do débito e eventual devolução do valor remanescente exige dupla notificação da parte devedora.

A primeira notificação tem o propósito de constituir em mora os devedores fiduciantes, com concessão de prazo de 15 (quinze) dias para a quitação do débito, após o qual, em caso de inércia, pode o credor fiduciário consolidar o bem, passando a ser o proprietário do imóvel.

É o que dispõe art. 26, da Lei n. 9.514/1997:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

Posteriormente, impõe-se ao credor-fiduciário a realização de uma segunda notificação extrajudicial dos devedores acerca da data dos leilões extrajudiciais, sem a qual, também, fica viciada a transferência da propriedade imobiliária.

Isto porque, além da intimação dos devedores fiduciantes acerca da mora contratual e da possibilidade de consolidação da propriedade fiduciária (art. 26), a Lei nº 9.514/97, no inciso II do seu art. 39, determina a aplicabilidade do disposto arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, de cujas regras extrai-se a orientação de que é obrigatória a intimação pessoal dos devedores acerca de atos de alienação do imóvel, a despeito da consolidação da propriedade fiduciária, a fim de possibilitar aos devedores exercerem os direitos de fiscalizar leilões extrajudiciais e, ainda, deles participar, podendo readquirir a propriedade mediante o oferecimento do maior lanço.

Com efeito, colhe-se da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/97, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/97. 3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97. 4. Recurso especial provido. (STJ. REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014)

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. "No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97" (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014). 2. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (STJ. AgRg no REsp 1367704/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/08/2015, DJe 13/08/2015)

AGRAVOS DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. RITO DA LEI N. 9.514/97. DECISÃO LIMINAR SUSPENDENDO OS EFEITOS DO LEILÃO E DOS ATOS DELE DECORRENTES. TESE DE NULIDADE CALCADA NA ALEGAÇÃO DE QUE O DEVEDOR NÃO FOI CIENTIFICADO DA DATA DO LEILÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA ASSENTANDO A NECESSIDADE DA PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. RELEVÂNCIA DA MOTIVAÇÃO CARACTERIZADA. RISCO DE DANO IGUALMENTE POSITIVADO ANTE A IMINÊNCIA DE IMISSÃO DO ARREMATANTE NA POSSE DO IMÓVEL. DECISÃO MANTIDA. "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1."No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97"(REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014). 2. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO". (AgRg no REsp 1367704/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, j. 04/08/2015). RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2015.021588-9, de Timbó, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, j. 03-12-2015).

No caso em tela, verifica-se que não houve a regular constituição em mora dos devedores, nem tampouco a notificação deles acerca da data dos leilões extrajudiciais, tendo em vista que os apelantes somente tiveram ciência deles no dia 02 de outubro de 2012, por uma imobiliária local, às vésperas do ato de alienação do bem, quando promoveram medida cautelar para sobrestar os leilões.

Quanto à constituição em mora, etapa prévia à consolidação da propriedade fiduciária, infere-se que é fato incontroverso nos autos que somente houve a notificação regular de Fabrício Schmitt Peçanha (fl. 38 dos autos originários).

Em relação à devedora Lívia Magalhães Lemos Peçanha, a instituição financeira valeu-se de uma cláusula contratual existente no "instrumento particular de venda e compra de bem imóvel, financiamento com garantia de propriedade fiduciária de bem imóvel constituída mediante sua alienação fiduciária e outras avenças", pela qual estaria autorizado o recebimento por qualquer um dos devedores de notificações endereçadas ao outro, através da constituição de poderes por mandato.

Sucede que, da leitura da cláusula quinquagésima terceira, parágrafo segundo, do referido contrato, é claro o caráter de contratação por adesão imposta unilateralmente pela instituição financeira, haja vista ser nitidamente genérica, predisposta e uniforme, senão vejamos:

CLAUSULA QUINQUAGÉSIMA TERCEIRAO - Outorga de Mandato:

[...]

PARÁGRAFO SEGUNDO: Havendo mais de um Comprador, inclusive cônjuge, qualquer que seja o regime de bens, os mesmos constituem-se, reciprocamente, em caráter irrevogável e irretratável, procuradores, até a solução da dívida, para o fim específico de recebimento de citações, notificações, intimações, interpelações, avisos judiciais ou extrajudiciais, bem como os poderes necessários para solicitar e assinar instrumentos de renegociação de dívida e/ou alterações contratuais (fl. 221).

Referida cláusula é manifestamente abusiva, porquanto contrária às disposições previstas no Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, o art. 51, IV, do CDC, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade".

Presume-se exagerada, consoante o § 1º, do art. 51 da lei consumerista, a cláusula contratual que"restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual".

No caso, o direito à regular interpelação extrajudicial para a constituição em mora, a qual deve ser realizada pessoalmente e na forma do art. 26 da Lei nº 9.514/97, constitui uma obrigação fundamental inerente à natureza jurídica do contrato imobiliário com garantia fiduciária, haja vista a repercussão que decorre do seu inadimplemento (expropriação forçada).

Ademais, de acordo com o art. 54, § 4º, do CDC,"as cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão".

Na espécie, é evidente que a imposição de outorga de poderes recíprocos para receber notificações tem o propósito de mitigar as exigências legais de notificação pessoal dos devedores como requisito para a constituição em mora, motivo por que deve ser considerada uma limitação do direito dos contratantes-consumidores.

Como se nota da leitura do contrato, inexiste qualquer tipo de destaque na referida cláusula. Pelo contrário, foi introduzida como mero parágrafo de uma das cláusulas, com o nítido propósito de dificultar o exame imediato.

Diante disso, reputa-se ineficaz a notificação extrajudicial endereçada a Lívia de Magalhães Lemos que, à época, já estava separada judicialmente do codevedor Fabrício Schmitt Peçanha e não mais residia em endereço comum.

Assim, ante a falta de regular constituição em mora da devedora, reputa-se inválido o posterior ato de consolidação de propriedade fiduciária efetuado pelo 2º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Florianópolis.

A respeito do tema, mutatis mutandis, colhe-se da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. COTA DE CONSÓRCIO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL QUE CONSTITUI O DEVEDOR EM MORA NA QUAL CONSTOU QUALIFICAÇÃO DE PESSOA DIVERSA DAQUELA RELACIONADA AO REAL CREDOR FIDUCIANTE. NULIDADE RECONHECIDA. ART. 26 DA LEI N. 9.514/1997.

1. A Segunda Seção, no julgamento do REsp n. 1.184.570/MG, rel.

Ministra Maria Isabel Gallotti, submetido ao regime dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que"a notificação extrajudicial realizada e entregue no endereço do devedor, por via postal e com aviso de recebimento, é válida quando realizada por Cartório de Títulos e Documentos de outra Comarca, mesmo que não seja aquele do domicílio do devedor".

2. A alienação fiduciária de coisa imóvel veio definida pelo art. 22 da norma de regência, sendo" o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel ". Há, assim, a transmissão da propriedade do devedor fiduciante ao credor fiduciário como direito real de garantia de caráter resolúvel, mediante o registro, ocorrendo o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel (art. 23). De forma extrajudicial - em procedimento corrente apenas no cartório imobiliário -, o agente notarial notifica o devedor fiduciante, constituindo-o em mora e, em persistindo a inadimplência (período de 15 dias), consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciante, com a consequente e posterior venda do bem em leilão (Lei n. 9.514/1997).

3. A notificação em questão, para além das consequências naturais da constituição do devedor fiduciário em mora, permite, em não havendo a purgação e independente de processo judicial (opera-se formalmente pela via registrária cartorial), o surgimento do direito de averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do credor notificante, isto é, do fiduciário. Portanto, a repercussão da notificação é tamanha que qualquer vício em seu conteúdo é hábil a tornar nulos seus efeitos, principalmente quando se trata de erro crasso, como na troca da pessoa notificante.

4. É de assinalar que a lei de regência da alienação fiduciária (Lei n. 9.514/1997) exige que a formalidade de notificação (e diversos atos decorrentes) ocorra por oficial do Registro de Imóveis. Isso porque os agentes públicos de serventias extrajudiciais são dotados de fé pública - velam justamente pela autenticidade e segurança dos atos e negócios jurídicos, dando publicidade e eficácia a eles -, tendo atribuição de alta relevância efetuar notificações quando não exigida intervenção judicial.

5. Na hipótese, a notificação exarada, com respaldo da segurança e certeza do serviço registral, ao cientificar os recorridos, na qualidade de destinatários, que determinado lançamento da Caixa Econômica Federal teria sido efetuado na serventia daquele cartório imobiliário, estando cobrando determinado débito pelo qual estariam em mora (sob pena de consolidação da propriedade em nome da instituição financeira), acabou por ser ineficaz, retratando relação jurídica que não correspondia com a realidade.

6. Recurso especial não provido. (STJ. REsp 1172025/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/10/2014, DJe 29/10/2014)

Não bastasse tudo isso, do exame dos autos, denota-se que, quando da concessão da tutela antecipada acautelatória para suspender os leilões extrajudiciais, foi deferido o pedido para consignação judicial do valor integral do débito atualizado apontado pela instituição financeira no edital publicado como valor mínimo de lanço para o segundo leilão: R$ 87.257,56.

O depósito judicial do referido valor está comprovado à fl. 143 dos autos originários da demanda anulatória.

Consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça e divulgado no Informativo de Jurisprudência nº 552/14,"mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia em nome do credor fiduciário, é possível, até a assinatura do auto de arrematação, a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei 9.514/1997)". (STJ. REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014)

Assim, considerando que os leilões foram suspensos e não se concretizaram, ainda é possível a purgação da mora, de sorte que deve ser reconhecida a quitação integral do débito existente na época do ajuizamento da demanda, tendo em vista que o interesse do credor é receber o valor devido, o que se torna menos dispendioso do que ter de realizar leilões para venda do imóvel cujo resultado é incerto e poderia não resultar na satisfação do débito.

Com a purgação da mora e o pagamento total da dívida, por via de consequência, deve ser declarada a extinção do contrato pelo adimplemento da obrigação pelos devedores, o que torna imperiosa a liberação do gravame de alienação fiduciária após o levantamento do valor depositado em conta bancária vinculada ao juízo.

Nesse sentido, tem se posicionado também esta Corte de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE CUMULADA COM PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE CONCEDEU A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PARA IMPEDIR A REALIZAÇÃO DE ATOS EXPROPRIATÓRIOS DO IMÓVEL OBJETO DA DEMANDA. INSURGÊNCIA DO BANCO. MÉRITO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE FINANCIAMENTO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL GARANTIDO FIDUCIARIAMENTE. LEI 9.514/1997. PRETENSÃO DE DISCUTIR A FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E A CONSTITUCIONALIDADE DA LEI. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA ESTRANHA A DECISÃO COMBATIDA. DEBATE ACERCA DA SUSPENSÃO DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS DESIGNADOS. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA ABORDADA EM MEDIDA CAUTELAR INOMINADA, POR DECISÃO IRRECORRIDA. DECISÃO QUE VEDOU A REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. CONSIGNAÇÃO EM JUÍZO DAS PARCELAS INADIMPLIDAS. PURGAÇÃO DA MORA ANTES DA ARREMATAÇÃO. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CÂMARA. MORA AFASTADA. ATOS EXPROPRIATÓRIOS CORRETAMENTE IMPEDIDOS."O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997". (STJ, Resp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). RECURSO IMPROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2015.031342-2, de Ituporanga, rel. Des. Guilherme Nunes Born, j. 21-01-2016).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE IMÓVEL. DECISÃO QUE INDEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA POSTULADA. IRRESIGNAÇÃO DOS AUTORES. INTERVENÇÃO DE TERCEIRO. PLEITO DE ASSISTÊNCIA FORMULADO PELO ARREMATANTE. INTERESSE JURÍDICO. REQUISITO NÃO PREENCHIDO. CARTA DE ARREMATAÇÃO NÃO EXPEDIDA. MERA EXPECTATIVA DE DIREITO. IMPOSSIBILIDADE DE INGRESSO NO FEITO, NA QUALIDADE DE ASSISTENTE. INDEFERIMENTO QUE SE IMPÕE."1. Em consonância com o entendimento perfilhado por esta Corte Superior, o recurso de terceiro prejudicado está condicionado à demonstração do prejuízo jurídico da decisão judicial, e não somente do prejuízo econômico. Significa dizer que deve existir nexo entre o interesse do terceiro e a relação jurídica submetida à apreciação judicial. 2. O Tribunal a quo asseverou que, embora os recorrentes tenham a pretensão de adquirir os imóveis, objetos da discussão, vislumbra-se apenas interesse econômico na demanda, não se enquadrando sequer como terceiros prejudicados na relação processual, pois não houve a expedição da carta de arrematação em nome da exequente/arrematante, com quem realizou a cessão de direitos. 3. A ilegitimidade, na hipótese vertente, consubstanciada na ausência de demonstração do interesse jurídico para integrar a relação processual como terceiro prejudicado, foi reconhecida pela Corte de origem, com base na interpretação de cláusulas contratuais e na incursão fático-probatória. Incidência das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça". (REsp. 1.323.187/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 28-10-2016). CONTRARRAZÕES. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. CAUSA DE PEDIR FUNDADA NA POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA NA PENDÊNCIA DA ARREMATAÇÃO, A FIM DE MANTER-SE NA POSSE DO BEM. DEPÓSITO REALIZADO. PROVIMENTO JURISDICIONAL ALMEJADO APTO A CONFERIR O DIREITO POSTULADO. PRETENSÃO RESISTIDA. BINÔMIO NECESSIDADE E ADEQUAÇÃO/UTILIDADE QUE SE VISLUMBRA À ESPÉCIE. TESE INACOLHIDA."Interesse de agir é, por isso, um interesse processual, secundário e instrumental com relação ao interesse substancial primário; tem por objeto o provimento que se pede ao juiz como meio para obter a satisfação de um interesse primário lesado pelo comportamento da parte contrária, ou, mais genericamente, pela situação de fato objetivamente existente. Constitui objeto do interesse de agir a tutela jurisdicional e não o bem da vida a que ela se refere"(DIDIER JR. Fredie. Curso de direito processual civil - teoria geral do processo e processo de conhecimento. V. 1. 9. ed. Salvador: Juspodivm, 2008, p. 188). MÉRITO. PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ENQUANTO PENDENTE A ASSINATURA DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO ART. 34 DO DECRETO-LEI N. 70/1966. DEPÓSITO INTEGRAL DO DÉBITO. AUSÊNCIA DE LAVRATURA DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. FATO INCONTROVERSO. PLAUSIBILIDADE DO DIREITO EVIDENCIADA. PERIGO DE DANO IRREPARÁVEL CONSUBSTANCIADO NA PERDA DO BEM E NA NECESSIDADE DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/2015 PREENCHIDOS. DECISÃO REFORMADA."2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido". (REsp 1462210/RS, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18-11-2014). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 4011598-78.2016.8.24.0000, da Capital, rel. Des. Altamiro de Oliveira, j. 13-06-2017).

Reconhecida a invalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e a purgação da mora havida pelo depósito judicial, desnecessário se faz analisar as demais teses recursais.

Diante da reforma da sentença, impõe-se, também, a modificação do capítulo relativo à sucumbência, de modo a inverter a obrigação ao pagamento dos honorários advocatícios e das despesas processuais relativamente à ação cautelar ajuizada também pelos apelantes, vez que declarada extinta sem apreciação de mérito pelo juiz de primeira instância.

Considerando que a sentença, ao julgar improcedentes os pedidos da ação principal, impôs sucumbência no valor de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) para o advogado de cada um dos demandados, a partir de agora, o encargo sucumbencial deve recair sobre apelados, que ora restam vencidos, nos moldes do princípio da causalidade e das normas previstas no art. 85 do CPC.

Ante o exposto, manifesto-me pelo conhecimento e provimento dos recursos para, reformando a sentença, julgar procedentes os pedidos formulados na petição inicial para anular o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel matriculado sob nº 23809 do 2º Ofício de Registro de Imóveis da comarca de Florianópolis, reconhecer a purgação da mora e a quitação do contrato, bem como determinar a liberação do gravame de alienação fiduciária que recai sobre o bem. Resta, ainda, invertido o ônus de sucumbência, que deve ser suportado pela parte apelada.

Este é o voto.


Gabinete Desembargador Luiz Zanelato


Disponível em: https://tj-sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/499613724/apelacao-civel-ac-625275620128240023-capital-0062527-5620128240023/inteiro-teor-499613772

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