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28 de Maio de 2017
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    TJ-SC - Apelação Cível : AC 20110161704 SC 2011.016170-4 (Acórdão) - Inteiro Teor

    Inteiro Teor

    Apelações Cíveis n. e , de Joinville

    Relator: Des. Subst. Jorge Luis Costa Beber

    APELAÇÕES CÍVEIS. AÇAO DE REVISAO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . IMPROCEDÊNCIA PROCLAMADA NA ORIGEM. IRRESIGNAÇAO OFERTADA PELA PARTE AUTORA.

    ABUSIVIDADE NA COBRANÇA DE PRESTAÇÕES RELATIVAS AO FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR. COBRANÇA EFETUADA COM BASE NA OSCILAÇAO SALARIAL. IMPOSSIBILIDADE. EXEGESE DO ART. , INC. IV, DA CF.

    "A opção do reajustamento pela vinculação ao salário mínimo, por outro lado, é nula de pleno direito, a teor do art. , IV, da CF." (Apelação Cível n. , de Joinville, rel. Des. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, j. 08.06.2010).

    CLÁUSULA PREVENDO A FACULDADE DE A RÉ CONCEDER DESCONTOS MENSAIS NAS PRESTAÇÕES, SEM, CONTUDO, DETERMINAR O VALOR REAL DOS MESMOS. INSTABILIDADE E AUSÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA. ONEROSIDADE EXCESSIVA AO CONSUMIDOR. DISPOSIÇAO NULA.

    ADEQUAÇAO DO AJUSTE AO VALOR REAL DA NEGOCIAÇAO, EM ATENÇAO AOS MONTANTES COBRADOS E ADIMPLIDOS NAS PRIMEIRAS PARCELAS.

    CORREÇAO MONETÁRIA DAS PARCELAS. CLÁUSULAS PREVENDO A UTILIZAÇAO DO IGPM. POSSIBILIDADE. MANUTENÇAO.

    DEPÓSITO INSUFICIENTE. VALORES CONSIGNADOS OBTIDOS COM BASE NA MODIFICAÇAO DO PREÇO DO NEGÓCIO. AUTORES QUE, A DESPEITO DOS EXCESSOS TIMBRADOS NO CONTRATO, DEPOSITARAM TAO SOMENTE SETE PRESTAÇÕES EM JUÍZO. MORA CARACTERIZADA.

    ALMEJADA REPETIÇAO DO INDÉBITO. POSSIBILIDADE NA FORMA SIMPLES, AUTORIZADA A COMPENSAÇAO COM EVENTUAL DÉBITO. APURAÇAO DO MONTANTE NA FASE DE LIQUIDAÇAO DE SENTENÇA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA.

    RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

    AÇAO DE RESCISAO DE CONTRATO . DESCARACTERIZAÇAO DA MORA. INOCORRÊNCIA. INSUFICIÊNCIA DOS VALORES OFERTADOS. NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA. JULGADOR QUE NAO ESTÁ OBRIGADO A RESPONDER A TODOS OS PONTOS LEVANTADOS PELAS PARTES. NULIDADE DA NOTIFICAÇAO. DOCUMENTO APRESENTADO PELA PARTE AUTORA QUE ATENDE AO DISPOSTO NO ART. 32 DA LEI N. 6.766/79. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. DESNECESSIDADE DA PRODUÇAO DA PROVA PERICIAL. MATÉRIA ESSENCIALMENTE DE DIREITO. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. DIREITO DE RETENÇAO PELAS ACESSÕES. RECONHECIMENTO. DIREITO QUE DEVE SER EXERCIDO NOS LIMITES DO PROVEITO QUE O RETENTOR TENHA SOBRE A PROPRIEDADE, CONSIDERANDO O DEVER DE PAGAR INDENIZAÇAO PELO TEMPO QUE OCUPOU O IMÓVEL.

    "Afigura-se justo que o proprietário deva pagar pelas acessões introduzidas, de boa-fé, no terreno e que, por outro lado, os possuidores sejam obrigados a pagar um valor, a ser arbitrado, a título de aluguel, pelo uso do imóvel. Os créditos recíprocos haverão de ser compensados de forma que o direito de retenção será exercido no limite do proveito que os retentores tenham da propriedade alheia.Recurso Especial provido" . (REsp 613.387/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2008, DJe 10/12/2008).

    APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

    Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis n. e n. , da comarca de Joinville (4ª Vara Cível), em que são apelantes Pedro Hake Maia e outro, e apelada Imobiliária Zattar Ltda:

    A Quarta Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer dos recursos, dando-lhes parcial provimento. Custas legais.

    O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Exmo. Des. Luiz Fernando Boller, com voto, e dele participou o Exmo. Des. Odson Cardoso Filho.

    Florianópolis, 27 de junho de 2013.

    Jorge Luis Costa Beber

    Relator


    RELATÓRIO

    Pedro Hake Maia e Diva Cidral de Maia interpuseram recurso de apelação contra a sentença que julgou improcedente a "ação de revisão de contrato c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual com pedido de tutela antecipada para cancelamento de restrição junto ao SERASA e SPC", ajuizada contra Imobiliária Zattar Ltda.

    Defenderam a modificação do índice de reajuste das parcelas para o INPC, aventando a impossibilidade da vinculação das prestações ao salário mínimo. Também arguiram a impossibilidade da capitalização dos juros, alegando que a mesma resultou caracterizada, considerando o valor do imóvel e o valor do financiamento.

    Além disso, afirmaram que houve ofensa ao CDC, por não ter sido informado o preço do lote para pagamento à vista.

    Negaram estivessem em mora, porquanto depositaram em juízo as parcelas incontroversas, atualizadas pelo INPC.

    Ao arremate, clamaram pelo provimento do apelo, reconhecendo-se as abusividades arguídas, determinando-se a devolução em dobro dos valores cobrados a maior.

    Com as contrarrazões, os autos ascenderam a esta Corte.

    Em autos apartados, a Imobiliária Zattar Ltda promoveu "ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e perdas e danos com antecipação de tutela" contra Pedro Hake Maia e Diva Cidral de Maia, cuja pretensão foi acolhida pelo magistrado singular, que decretou a rescisão do ajuste, com a reintegração da parte autora na posse do bem, condenou os réus ao pagamento de aluguel mensal a título de perdas e danos e determinou a devolução de 90% dos valores pagos pelos demandados, além da indenização pelas acessões existentes no imóvel.

    Os réus, inconformados, apelaram, afirmando que ingressaram com ação revisional pretendendo o afastamento das cláusulas abusivas, efetuando o depósito dos valores que entendiam devidos, de modo que não estão em mora.

    Demais disso, alegaram que, por se tratar de imóvel loteado, fazem jus ao prazo de trinta dias para a purga da mora.

    Negaram tivessem sido previamente notificados, de modo que deve ser refutada a pretensão rescisória.

    Aventaram cerceamento de defesa pela não realização da prova pericial e defenderam que devem ser indenizados pelas benfeitorias realizadas, arguindo, ainda, o direito de retenção.

    Disseram a sentença é nula por não ter se manifestado sobre toda a matéria, pedindo, ao final, pelo acolhimento do recurso.

    Contrarrazões às fls. 115/150.

    Redistribuídos, vieram-me os autos conclusos.

    VOTO

    Conheço dos recursos porquanto presentes os requisitos de admissibilidade.

    Da ação revisional (AC n. :

    Rebelam-se os apelantes contra a decisão que rejeitou a pretensão de revisão do contrato entabulado com a ré, sustentando (a) a ilegalidade da vinculação das parcelas mensais ao salário mínimo e a necessidade de alteração do índice de correção monetária para o INPC; (b) a impossibilidade de cobrança de juros de forma composta; (c) a desobediência ao disposto no art. 522 doCDCC; (d) a inexistência de mora, e (e) o direito à repetição do indébito.

    As teses invocadas para o ingresso da ação e consequente alteração da sentença vergastada decorrem, em síntese, da alegação de que o valor das prestações do imóvel alienado deve ser estabelecido em conformidade com o preço atual de mercado (R$ 9.000,00), em desprezo ao avençado (R$ 67.500,00).

    Pois bem, perscrutando os autos, verifica-se que as partes celebraram em 22.03.2004 instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel, pelo qual a parte autora adquiriu o lote de n. 07, quadra J, localizado no Parque Residencial Mar Azul, bairro Espinheiros, Joinville/SC (fls. 20/24) da ré, mediante a entrada de R$

    e o restante do saldo devedor financiado em 150 prestações mensais no valor de R$ 450,00 cada, com vencimento da primeira em 15.04.2004 (cláusula segunda).

    Na cláusula terceira do ajuste, restou acordado que a demandada detinha a faculdade de conceder descontos nas parcelas mensais em favor dos promissários compradores.

    E, quanto à forma de reajuste das prestações mensais, colhe-se da avença firmada entre as partes:

    "DO REAJUSTE

    CLÁUSULA SEXTA - O saldo devedor e as prestações pactuadas no presente contrato serão corrigidos anualmente na exata proporção de variação acumulada do IGPM (Índice de Preços de Mercado), calculado e divulgado pela IBGE, verificada nos 12 (doze) meses imediatamente anteriores ao mês do reajuste.

    CLÁUSULA SÉTIMA - Se porventura o IGPM for suprimido, por qualquer motivo, será adotado como indexador substituto, o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), e não sendo este possível, qualquer outro índice oficial, que reflita a desvalorização da moeda frente a inflação e que mantenha o equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

    CLÁUSULA OITAVA - Se futura legislação ou ato oficial permitir periodicidade de reajustamento das parcelas e do saldo devedor em menor espaço de tempo, do que aquele pactuado neste contrato, de pleno direito, automática e independentemente de aviso ou notificação os reajustes passarão a ser efetuados na menor periodicidade permitida pelo novo ordenamento legal."

    Diante do teor destacado, verifica-se que o índice de correção monetária acordado entre as partes é o IGPM e, na falta deste, o INPC.

    Contudo, a prova encartada aos autos demonstra que a ré não cumpriu com aludidas disposições, reajustando, em outro viés, as parcelas com base na variação do salário mínimo.

    Dos recibos acostados aos autos (fls. 25/31), verifica-se que o importe das prestações mensais não guardou equivalência com a variação do INPC, sendo certo que os montantes exigidos deram-se sempre na proporção de 1,25 salários mínimos a cada mês.

    Note-se que a primeira e segunda parcelas, vencidas respectivamente em 15.04.2004 e 15.05.2004, foram cobradas no valor líquido de R$ 300,00, montante idêntico a 1,25 do salário mínimo vigente à época, que correspondia a R$ 240,00, conforme MP n. 116/2003.

    Do mesmo modo, nas parcelas seguintes houve o pagamento do valor líquido de R$ 325,00 - destacando-se que em algumas prestações acresceu-se ao montante os juros moratórios e multa -, correspondente a 1,25 do salário mínimo vigente a partir de 01.05.2004 - R$ 260,00, segundo a MP n. 182/2004.

    Constata-se, ainda, que para alcançar o resultado pretendido (1,25 salários mínimos), a demandada procedia a descontos para cada parcela paga, tal como lhe facultava a cláusula terceira da avença, o que permitia a cobrança exorbitante e atrelada ao salário mínimo de forma mascarada.

    E esta Corte já decidiu que, nos contratos de compra e venda de imóvel, o reajuste das parcelas de acordo com o salário mínimo e/ou qualquer vinculação da cobrança ao aludido numerário mostra-se nulo de pleno direito, a teor do que preceitua o art. , inc. IV, da Constituição Federal.

    A propósito:

    "AÇAO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. (...) CORREÇAO MONETÁRIA DAS PARCELAS. PREVISAO DE EMPREGO DO IGP-M E OPÇAO PELA VINCULAÇAO AO SALÁRIO MÍNIMO. UTILIZAÇAO DO INPC NOS MESES DE INFERIORIDADE DO ÍNDICE PERANTE O PRIMEIRO FATOR ELEITO. NULIDADE DA CLÁUSULA QUE PREVÊ POSSÍVEL REAJUSTE ATRELADO À OSCILAÇAO SALARIAL . O IGP-M - Índice Geral de Preços de Mercado, fator preferencial de atualização eleito pelas partes, é cabível quando expressamente previsto contratualmente, mas apenas nos meses em que for inferior ao INPC/IBGE. A opção do reajustamento pela vinculação ao salário mínimo, por outro lado, é nula de pleno direito, a teor do art. , IV, da CF . (...)" (Grifos meus, Apelação Cível n. , de Joinville, rel. Des. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, j. 08.06.2010).

    E ainda:

    "APELAÇAO CÍVEL. AÇAO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C REPETIÇAO DE INDÉBITO. IMPOSSIBLIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. INOVAÇAO RECURSAL. INAPLICABILIDADE DO CDC EM CONTRATO IMOBILIÁRIO. AFASTADA. MULTA CONTRATUAL DE 10%. REDUÇAO PARA 2%. REAJUSTE DE PARCELAS DE CONTRATO VINCULADO AO AUMENTO SALARIAL. VEDAÇAO. ART. 7º, IV. CF . REPETIÇAO DE INDÉBITO. FORMA SIMPLES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (...) O artigo , IV, da Constituição Federal, veda a vinculação do salário mínimo para qualquer fim, sendo ilegal a sua adoção como índice de correção das parcelas do contrato de compra e venda de imóveis . (...)". (Grifos meus, Apelação Cível n. , de Itajaí, rel. Des. Saul Steil, j. 29.10.2009).

    Logo, conclui-se que a forma de cobrança imposta pela ré afigura-se ilegal, justo que atrelada ao salário mínimo, e abusiva, justo que coloca o consumidor em nítida desvantagem ao entabular a possibilidade de concessão de descontos sem, contudo, estabelecer a maneira como os mesmos ocorrerão, e em que patamar.

    Destarte, há que ser declarada a nulidade da cláusula que estipula a possibilidade de concessão de descontos pela promitente vendedora, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC, e, por consequência, readequado o valor das parcelas ao montante real da negociação que, in casu , equivale a 150 parcelas de R$ 300,00 - montante cobrado e adimplido pelos autores nas duas primeiras parcelas.

    Nesse rumo, em casos similares envolvendo a mesma empresa demandada, esta Câmara já teve a oportunidade de decidir:

    "APELAÇAO CÍVEL. AÇAO DE RESCISAO DE CONTRATO COM PEDIDO DE INDENIZAÇAO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPROCEDÊNCIA. RECONVENÇAO ACOLHIDA.

    DIREITO DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE NA FORMAÇAO DO PREÇO A PRAZO. CAPITALIZAÇAO DE JUROS E REAJUSTE PELO SALÁRIO-MÍNIMO. FATORES QUE ACARRETARAM ILIQUIDEZ DA AVENÇA E ONEROSIDADE EXCESSIVA AO COMPRADOR. NOVAÇÕES ABUSIVAS. INTERRUPÇAO DO PAGAMENTO. MORA NAO CARACTERIZADA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR JUSTA CAUSA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA.

    Não se admite a possibilidade de a Ré cobrar maior taxa de juros para o devedor, valendo-se de cláusulas contratuais que ocultam os valores reais das negociações; mesmo em mora, o devedor tem o direito de saber qual a origem da dívida e dos encargos que está obrigado a pagar. (...)." (Grifos meus, TJSC, Apelação Cível n. , de Joinville, rel. Des. Victor Ferreira, j. 04-04-2013).

    Colhe-se do corpo do acórdão:

    "No caso, a Ré praticou valores maiores que o de mercado para disfarçar a cobrança abusiva de juros contratuais.

    (...)

    O fato não é novo nesta Corte, pois na Apelação Cível n. , de Joinville, relativa a Ação de Revisão Contratual contra a Ré, assim me manifestei:

    Por mais que a Ré tenha a opção de realizar estes descontos, inclusive com autorização contratual (letra c da cláusula 2ª - fl. 62), a diferença é substancial e, na verdade, amparada em cláusula potestativa, já que deixa o consumidor ao livre arbítrio daquela que, sob o argumento falacioso de que concede descontos, tenta legalizar cobrança de elevado valor no caso de mora, muito acima daquele realmente devido e cujos critérios de cálculo não são inteligíveis ou lógicos. Exemplo disso é o fato de definir prestações com valores acima de R$ 600,00 e dar quitação em decorrência do pagamento da quarta parte disso (fls. 82 e seguintes).

    Além de violar a cláusula 4ª do contrato (reajuste pelo IGPM), a Ré, em verdadeira prática abusiva, disfarçava forma de reajuste que lhe era mais vantajosa, ao arrepio da Constituição da República (art. 7º, IV) e do equilíbrio do contrato.

    No âmbito do Código de Defesa do Consumidor, sua conduta é repelida na medida em que se ressalva o direito à igualdade e ao equilíbrio na contratação, à informação e à proteção contra práticas desleais e à modificação desproporcional das cláusulas do contrato, sobretudo por meio da aplicação de fórmula ou índice de reajuste diverso do legal ou contratualmente estabelecido (art. 6º, II, III, IV e V).

    Mutatis mutandis , colhe-se desta Câmara:

    APELAÇÕES CÍVEIS. AÇAO DE REVISAO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇAO MONETÁRIA DAS PARCELAS. CLÁUSULAS PREVENDO A UTILIZAÇAO DO IGPM OU A OPÇAO PELA VINCULAÇAO AO SALÁRIO MÍNIMO. COBRANÇA EFETUADA COM BASE NA OSCILAÇAO SALARIAL. NULIDADE. CLÁUSULA ARREDADA."A opção do reajustamento pela vinculação ao salário mínimo, por outro lado, é nula de pleno direito, a teor do art. , IV, da CF."(Apelação Cível n. , de Joinville, rel. Des. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, j...

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