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28 de Maio de 2017
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    TJ-SC - Agravo de Instrumento : AI 788442 SC 2010.078844-2 - Inteiro Teor

    Inteiro Teor

    Dados do Documento
    Processo: Agravo de Instrumento nº
    Relator: Luiz Fernando Boller
    Data: 2011-09-30

    Agravo de Instrumento n. , de São José

    Relator: Des. Luiz Fernando Boller

    AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - DECISÃO ATACADA QUE INDEFERIU A HABILITAÇÃO DE CRÉDITO DA AGRAVANTE, CREDORA COM GARANTIA REAL (HIPOTECA) SOBRE O IMÓVEL PENHORADO - PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL EXECUTADO SOBRE O CRÉDITO HIPOTECÁRIO - INEXISTÊNCIA DE EXECUÇÃO PROPOSTA PELA AGRAVANTE - FUNDAMENTOS DA DECISÃO VERGASTADA QUE SE REVELAM INSUFICIENTES PARA O INDEFERIMENTO DA HABILITAÇÃO - PREPONDERÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA INSTRUMENTALIDADE E ECONOMIA PROCESSUAL - NECESSIDADE DE PARTICIPAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO PARA QUE POSSA INSTRUMENTALIZAR A SUA PREFERÊNCIA NOS AUTOS DA EXECUÇÃO PROPOSTA POR TERCEIRO - NECESSIDADE DE REFORMA DO DECISUM DE 1º GRAU - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

    Sucumbindo a preferência do credor hipotecário diante do crédito condominial (oriundo de obrigação propter rem), ainda que não tenha ajuizado execução, a habilitação se sustenta pela própria natureza da garantia real que possui, preservando seu direito sobre o saldo remanescente da arrematação.

    Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. , da comarca de São José (2ª Vara Cível), em que é agravante Caixa Econômica Federal - CEF, e agravado Condomínio do Conjunto Habitacional Bela Vista IV:

    A Quarta Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e dar-lhe provimento. Custas legais.

    O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Victor Ferreira, com voto, e dele participou o Excelentíssimo Senhor Desembargador Substituto Ronaldo Moritz Martins da Silva. Funcionou como Representante do Ministério Público, o Excelentíssimo Senhor Doutor Mário Gemin.

    Florianópolis, 22 de setembro de 2011.

    Luiz Fernando Boller

    Relator


    RELATÓRIO

    Cuida-se de agravo de instrumento interposto por CEF-Caixa Econômica Federal, contra decisão prolatada pelo juízo da 2ª Vara Cível da comarca de São José, que nos autos da Execução de Sentença nº 064.97.0043622/001, encetada por Condomínio Conjunto Habitacional Bela Vista IV, contra Milton César Spinosa, indeferiu a pretendida habilitação do crédito preferencial hipotecário, considerando que o crédito condominial prefere ao crédito hipotecário, e que a possibilidade de habilitação exigiria da agravante a prévia propositura de ação executiva.

    Fundamentando a insurgência, a recorrente sustentou, em síntese, que não desconhece a preferência do crédito condominial em relação ao crédito hipotecário, exaltando, contudo, que isto não representa óbice à sua habilitação em execução promovida por outrem, destacando, ainda, que - considerando a natureza da garantia que possui -, seria prescindível o ajuizamento de execução própria, razão pela qual, insatisfeita, pugnou pelo conhecimento e provimento do reclamo, com a reforma da decisão prolatada pelo magistrado de 1º Grau (fls. 02/08).

    Admitido o processamento do recurso, restou denegado o almejado efeito suspensivo (fls. 40/43).

    Intimado, o agravado apresentou contrarrazões, informando já ter se realizado a arrematação, ressaltando a preferência na execução do crédito condominial que possui (fls. 49/60).

    Redistribuído o agravo ao Desembargador Substituto Ronaldo Moritz Martins da Silva, o reclamo veio-me às mãos em razão de superveniente assento nesta Quarta Câmara de Direito Civil.

    É o relatório.


    VOTO

    Superada a fase de análise dos pressupostos de admissibilidade, passo à aferição da juridicidade da tese recursal, destacando que, na hipótese, a agravante CEF-Caixa Econômica Federal sustenta a possibilidade de se habilitar em execução proposta por terceiro, com o fim de satisfazer seu direito a crédito protegido por garantia real hipotecária.

    O magistrado a quo indeferiu o pedido de habilitação sob os seguinte argumento:

    Verifica-se que o credor hipotecário não moveu qualquer ação executiva referente ao seu crédito, requerendo, tão somente, a liberação do valor devido, quando da arrematação, em seu favor, juntando, para tanto, demonstrativo de débito.

    Todavia, sem a execução não é possível a liberação dos valores a que tem direito, pois estar-se-ia furtando ao devedor o direito de embargar a execução e discutir seus valores.

    Desta maneira, entendo não ser possível o reconhecimento da preferência do crédito hipotecário, porquanto, como dito, e repisado, estar-se-ia desrespeitando o direito ao devido processo legal, bem como ao contraditório e ampla defesa. [...]

    Ante o exposto, indefiro o pedido efetuado pela credora hipotecária, visto que trata o crédito condominial preferencial ao crédito hipotecário, bem como cabia à credora, Caixa Econômica Federal, a devida execução de seu Crédito, não sendo possível a liberação de seus valores sem o devido processo legal (fls. 09/10).

    No que concerne a preferência dos créditos condominiais sobre os créditos hipotecários, considero que o assunto não exige grande digressão, visto que o entendimento acerca da natureza propter rem da obrigação condominial há muito encontra assento na jurisprudência pátria.

    Nesse sentido, do acervo jurisprudencial catarinense colhe-se que:

    AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. PLEITO DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PARA O RECONHECIMENTO DA PREFERÊNCIA DE SEU CRÉDITO HIPOTECÁRIO. CRÉDITO CONDOMINIAL SOBREPONDO-SE AO HIPOTECÁRIO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

    Em sede de execução de sentença derivada de ação de cobrança proposta por condomínio, sendo as cotas condominais destinadas à conservação do imóvel e, conseqüentemente, indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte do se valor, é imperiosa a sua preferência sobre esse. (Agravo de Instrumento nº , de São José. Relator: Carlos Prudêncio, j. em 06/06/2007).

    No mesmo sentido, tem reiteradamente decidido o Superior Tribunal de Justiça:

    PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ARREMATAÇÃO. CRÉDITO HIPOTECÁRIO. CRÉDITO ORIUNDO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PREFERÊNCIA. DÉBITO CONDOMINIAL NÃO MENCIONADO NO EDITAL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO.

    Por se tratar de obrigação proter rem , o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação.

    A responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais e tributários existentes sobre imóvel arrematado, mas que não foram mencionados no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante.

    Se débito condominial não foi mencionado no edital de praça pode ser feita a reserva de parte do produto da arrematação para a quitação do mesmo.

    Recurso especial não conhecido. (Resp nº 540025/RJ. Relatora: Min. Nancy Andrighi, j. em 14/03/2006).

    E, ainda,

    O crédito condominial tem PREFERÊNCIA sobre o crédito hipotecário por constituir obrigação PROPTER REM , em função da utilização do próprio imóvel ou para evitar-lhe o perecimento. Precedentes do STJ. (Resp. nº 511.003/SP. Relator: Min. Aldir Passarinho Junior, j. em 18/05/2010).

    Por fim:

    CIVIL. CRÉDITO DO CONDOMÍNIO POR CONTA DE QUOTAS NÃO PAGAS. PREFERÊNCIA SOBRE O CRÉDITO HIPOTECÁRIO. As quotas de condomínio dizem respeito à conservação do imóvel, sendo indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte do seu valor; pagamento preferencial, nesse contexto, das quotas de condomínio. Recurso especial não conhecido. (Resp nº 208896/RS. Relator: Min. Ari Pargendler, j. 07/11/2002).

    Entretanto, cabe destacar que a CEF-Caixa Econômica Federal não contesta a preferência conferida ao crédito condominial, mesmo porque a preferência concedida àquele em nada obsta a habilitação do credor hipotecário no processo de execução.

    Isto porque a habilitação cuida do aproveitamento do procedimento executivo, no intuito de salvaguardar direito de crédito que, alheio à pretensão material do exeqüente, recai sobre o bem objeto da penhora, não se confundindo, desta forma, com a própria ordem de preferência da satisfação do direito creditório.

    Portanto, o cerne do presente recurso cinge-se à possibilidade de a agravante, detentora de direito real de garantia - hipoteca sobre o imóvel penhorado -, habilitar-se em execução movida por outrem, sem que tenha movido, previamente, execução própria.

    Nesse ponto, tenho para mim que assiste razão à agravante, sendo prescindível, para a habilitação, o ajuizamento de execução própria pelo credor hipotecário.

    Exigir tal requisito, é medida desarrazoada, que fragmenta a atuação jurisdicional, indo de encontro aos princípios da instrumentalidade e economia processual, pelos quais a multiplicidade de penhoras exigiria a reunião dos processos executivos.

    Aliás, nesse sentido é o ensinamento de Araken de Assis:

    "[...] a reunião dos processos,"recaindo mais de uma penhora sobre os mesmos bens (art. 613, princípio ), atende aos interesse dos credores e do devedor, evitando atos dispersivos e custos elevados; abreviam-se os transtornos, impedindo a duplicidade dos atos de alienação; e, por fim, facilita-se o trabalho dos credores concorrentes, doravante simples expectadores da operação do mecanismo expropriatório"(ASSIS, Araken de. Manual do processo de execução . 8. Ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2002, p. 698).

    Considero, nesse caso, não haver lógica na movimentação do judiciário, com o ajuizamento de uma execução autônoma inútil, cujo fim único seria qualificar o credor hipotecário para receber o produto de uma execução proposta por outrem, quando, a própria natureza do direito real que possui sobre a coisa executada, por si só, já obriga sua participação no processo em curso.

    Disciplinando a matéria, os arts. 615, inc. II, 619, e 698, do Código de Processo Civil, impõem a necessidade de intimação do credor hipotecário, para que - em execução movida pelo terceiro -, possa se manifestar acerca da penhora e da alienação do bem que tem por garantia, sem a qual não surtirá efeito a alienação.

    Dos referidos dispositivos extrai-se que:

    Art. 615. Cumpre ainda ao credor: [...];

    II - requerer a intimação do credor pignoratício, hipotecário, ou anticrético, ou usufrutuário, quando a penhora recair sobre bens gravados por penhor, hipoteca, anticrese ou usufruto;

    Art. 619. A alienação de bem aforado ou gravado por penhor, hipoteca, anticrese ou usufruto será ineficaz em relação ao senhorio direto, ou ao credor pignoratício, hipotecário, anticrético, ou usufrutuário, que não houver sido intimado.

    Art. 698. Não se efetuará a adjudicação ou alienação de bem do executado sem que da execução seja cientificado, por qualquer modo idôneo e com pelo menos 10 (dez) dias de antecedência, o senhorio direto, o credor com garantia real ou com penhora anteriormente averbada, que não seja de qualquer modo parte na execução.

    A necessidade de participação do credor hipotecário encontra razão de ser quando conjugados os dispositivos suso referidos com o que dispõe a legislação que trata do direito material civil.

    Neste tocante, impende avultar o que dispõem a respeito os arts. 1.422 e 1.425 da Lei nº 10.406/02, ao tratar sobre os direitos decorrentes das garantias...

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