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20 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Sétima Câmara de Direito Civil
Julgamento
21 de Outubro de 2021
Relator
Osmar Nunes Júnior
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SC_APL_00088756520108240033_7608d.rtf
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Inteiro Teor











Apelação Nº 0008875-65.2010.8.24.0033/SC



RELATOR: Desembargador OSMAR NUNES JÚNIOR


APELANTE: AMDG CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA ADVOGADO: BRUNA LABES BRAGA (OAB SC037666) APELANTE: FABRICIO BELLINI ADVOGADO: BRUNA LABES BRAGA (OAB SC037666) APELANTE: JACKSON EMILIANO WOLFF ADVOGADO: CELSO ALMEIDA DA SILVA (OAB SC023796) APELANTE: CONSTRUTORA LEAL LTDA ADVOGADO: MARIO SLOMP (OAB SC004493) APELADO: GERSON DE SOUZA GONCALVES ADVOGADO: FABRÍCIO MARINHO (OAB SC010108) ADVOGADO: JAQUELINE SIMAS MARINHO (OAB SC029527)


RELATÓRIO


Gerson de Souza Gonçalves ajuizou "ação indenizatória cumulada com declaratória de inexistência de débito e nulidade de ato jurídico" n. 0008875-65.2010.8.24.0033 em face de Construtora Leal LTDA, AMDG Consultoria Imobiliária LTDA, Fabricio Bellini, e Jackson Emiliano Wolff.
Anteriormente, havia a Construtora Leal LTDA ajuizado "ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos e lucros cessantes" n. 0006419-45.2010.8.24.0033 em face de Gerson de Souza Gonçalves.
As ações foram consideradas conexas pelo juízo a quo (evento 45, processo judicial 2, p. 239) e sentenciadas em conjunto. Assim, neste ato, procederei primeiramente ao relatório da ação n. 0008875-65.2010.8.24.0033, e, posteriormente, ao dos autos n. 0006419-45.2010.8.24.0033.
Autos n. 0008875-65.2010.8.24.0033
Na exordial (evento 45, processo judicial 2, p. 2-38), o autor narrou que, em dezembro de 2008, acompanhado do corretor de imóveis Islan (o qual trabalhava para a ré AMDG Consultoria Imobiliária LTDA), visitou o apartamento n. 101, no Condomínio Villa Serena, ainda em fase de edificação. Discorreu que lhe foi informado que na área privativa das unidades daquele pavimento também estava incluso um terraço de uso individual, o que fazia com que a área da unidade visitada atingisse cerca de 140 m², e, por tal razão, interessou-se pelo negócio.
Afirmou que formalizou a proposta de compra com o pagamento de um sinal de R$ 10.000,00, sendo o valor total da negociação equivalente a R$ 182.600,00. Alegou que um dia após o pagamento das arras, recebeu uma ligação da imobiliária informando que a precificação do imóvel estava equivocada, pois o apartamento em questão era diferenciado, em razão da varanda/terraço, o que elevava o o preço da unidade ao patamar de R$ 217.712,50. Contou o requerente que o equívoco foi corrigido e, mesmo assim, optou por continuar a aquisição.
Salientou o demandante que o réu Jackson Emiliano Wolff, primeiro promitente comprador do imóvel, cedeu-lhe os direitos sobre a unidade autônoma, com anuência da construtora vendedora, pelo valor previamente acordado com a imobiliária requerida.
Dissertou que ao visitar o apartamento para planejar a instalação de algumas benfeitorias, notou que a porta que dava acesso ao terraço havia sido fechada, e que a laje da varanda havia sido transformada em um telhado. Aduziu que lhe foi informado que a área em questão não era mais privativa, mas comum, e que, todos os demais condôminos deveriam autorizar a utilização exclusiva pelo autor.
O requerente alegou, ainda, que notou a cobrança de valores irregulares, não pactuados, e, diante de tais circunstancias, procurou a construtora ré para esclarecer os imbróglios. De acordo com o autor, a requerida teria se prontificado a ajudá-lo com a situação do terraço, mas condicionado o auxílio ao pagamento de valor diverso do previamente estipulado pela entrega das chaves. Mesmo discordando da prática, o requerente afirmou ter assinado termo aditivo e pago o preço a maior.
O autor asseverou, ainda, que a construtora ré continuou exigindo valores não estipulados no contrato assinado sem que ao menos advogasse a favor do requerente na questão envolvendo a aquisição da área em que deveria ter sido edificado o terraço. Por tais razões, requereu: (a) a condenação solidária dos requeridos à reparação dos danos materiais e morais suportados pelo requerente; (b) a declaração de nulidade, ou a anulação, do adendo contratual firmado entre o autor e a construtora ré; (c) a declaração de inexistência de débito oriundo de cobrança de valores superiores ao pactuado; e (d) a compensação dos valores devidos pelo demandante aos demandados.
Os réus AMDG Consultoria Imobiliária e Fabrício Bellini apresentaram contestação conjuntamente (evento 45, processo judicial 2, p. 265-285). Preliminarmente, suscitaram a inépcia da inicial por falta da causa de pedir e por incompatibilidade dos pedidos. Também em prefacial, sustentaram sua ilegitimidade passiva. No mérito, argumentaram que o demandante não comprovou os danos sofridos, e, ainda, que todos os fatos narrados pelo autor não são imputáveis aos contestantes, mas oriundos da contratação entre o requerente e os demais réus.
Na sequência, a requerida Construtora Leal LTDA apresentou contestação (evento 45, processo judicial 2, p. 310-346). Em preliminar, arguiu a inépcia da inicial - por falta de silogismo e de causa de pedir -, sua ilegitimidade passiva, ausência de interesse processual, e a decadência do pedido autoral de indenização pelos danos materiais e morais. No mérito, sustentou ter adimplido com todas as obrigações que a si recaíam e apontou o inadimplemento de diversas parcelas pelo demandante. Ademais, argumentou que a venda do imóvel foi feita tendo em vista a unidade individualizada (ad corpus), não por metragem (ad mensuram), de modo que não poderia o autor se irresignar em relação ao tamanho do bem adquirido.
A construtora requerida impugnou a alegação do autor de que teria sido coagido a assinar termo aditivo por meio do qual o valor cobrado pela entrega das chaves foi majorado. Ainda, defendeu a regularidade das importância exigida nas parcelas vencidas e vincendas, justificando que foram observadas estritamente as disposições contratuais.
O requerido Jackson Emiliano Wolff apresentou sua contestação (evento 45, processo judicial 3, p. 19-38). Preliminarmente, suscitou a inépcia da inicial, sua ilegitimidade passiva e a incompatibilidade dos pedidos do autor. No mérito, sustentou que o requerente não comprovou os danos materiais e morais que alegou ter suportado e impugnou toda a documentação apresentada pele demandante.
O autor apresentou réplica (evento 45, processo judicial 3, p. 49-57) rechaçando todas as preliminares e demais teses defensivas aventadas pelos réus.
Em decisão saneadora (evento 45, processo judicial 3, p. 77-81), foram afastadas as prefaciais de decadência, inépcia da inicial, carência da ação, e incompatibilidade dos pedidos, e postergada a análise da legitimidade passiva dos requeridos. Ainda, foi deferida a produção de prova oral.
Em audiência de instrução, foram colhidos os depoimentos pessoais das partes, bem como ouvidas testemunhas (evento 45, processo judicial 3, p. 142-49, e vídeos 4-10).
Foram apresentadas alegações finais por todos os litigantes (evento 45, processo judicial 11, p. 6-14, 16-24, 27-33, e 37-43).
AUTOS N. 0006419-45.2010.8.24.0033
Construtora Leal LTDA ajuizou "ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos e lucros cessantes" em face de Gerson de Souza Gonçalves.
Na exordial (evento 46, anexo 1, p. 2-25), a autora relatou que incorporou e construiu o Edifício Residencial Villa Serena, e, em 17/09/2007, firmou instrumento particular de compra e venda do apartamento n. 101 com Jackson Emiliano Wolff. Discorreu que, posteriormente, em 09/12/2008, os direitos sobre a unidade imobiliária em questão foram cedidas ao réu, comprometendo-se esse ao pagamento das parcelas remanescentes da prévia contratação.
Alegaram que, após a assinatura do instrumento de cessão de direitos, foi detectada a existência de erro material na cláusula que estipulava a forma de pagamento e que, por tal razão, foi firmado com o requerido, em 27/11/2009, um termo aditivo por meio de qual o demandado confessou ser devedor de R$ 5.000,00, cujo pagamento seria feito mediante quatro parcelas de R$ 2.524,94, corrigidas pela variação positiva do CUB até a entrega da obra e, após essa data, além desse mesmo índice, incidiriam também juros remuneratórios de 1% ao mês.
De acordo com a requerente, quando da assinatura do termo aditivo, a autora não detinha conhecimento de que os cheques emitidos pelo autor anteriormente, para pagamento de uma das parcelas de reforço, pré-datados para 20/10/2009, 20/11/2009, foram devolvidos por insuficiência de fundos, o que também ocorreu com outros dois títulos cuja apresentação estava prevista para 20/12/2009 e 20/01/2019.
Informou, ainda, que o demandado também estava inadimplente em relação às parcelas mensais vencidas entre 17/11/2009 e 17/03/2010, cada qual no valor de R$ 1336,30, bem como no tocante a parcela relativa a correção monetária, vencida em 05/03/2010. Asseverou que houve tentativas de cobrança do débito extrajudicialmente, mas que o requerido jamais adimpliu com a importância devida.
Por tais razões, pugnou pela: (a) rescisão do Contrato de Compra e Venda firmado com Jackson Emiliano Wolff e do Instrumento Particular de Cessão de Direitos assinado pelo réu; (b) condenação do requerido ao pagamento de indenização por perdas e danos, inclusive de alugueres pelos meses em que esteve na posse do bem; e (c) compensação de eventuais valores devidos pela autora ao demandado.
Citado, o requerido apresentou contestação (evento 46, anexo 1, p. 76-101). Preliminarmente, suscitou sua ilegitimidade passiva e a ilegitimidade ativa da construtora autora, bem como a ausência de causa de pedir e de interesse processual. Impugnou a versão dos fatos narrada pela requerente, alegando que lhe foi ofertado um apartamento com terraço e, posteriormente, tal área foi coberta com telhas. Por tal motivo, entende que a demandante estaria inadimplente com as obrigações assumidas, de modo que não poderia arguir o inadimplemento do réu e requerer a rescisão do contrato.
Outrossim, argumentou que as parcelas vencidas foram depositadas em conta judicial atrelada ao processo n. 0008875-65.2010.8.24.0033, e que a medida eleita pela construtora é desproporcional, eis que já teria o requerido pago percentual substancial do preço contratado. No caso de procedência do pedido da requerente, pleiteou o abatimento pelas benfeitorias.
Em réplica (evento 46, anexo 1, p. 145-152), a autora rechaçou as preliminares aventadas pelo requerido, impugnou os fatos por ele narrado e reiterou ser incontroverso o inadimplemento do réu.
Proferida decisão saneadora (evento 46, anexo 1, p. 219), o juízo a quo postergou a análise das preliminares de ilegitimidade e deferiu a produção de prova oral.
Em audiência de instrução, foram colhidos os depoimentos pessoais das partes, bem como ouvidas testemunhas (evento 46, anexo 1, p. 254-257 e vídeos 4-10).
Os litigantes apresentaram alegações finais (evento 46, anexo 6, p. 5-9 e 10-13).
Sobreveio sentença, através de que foram julgadas as duas ações. Transcrevo o dispositivo (evento 45, processo judicial 11, 60-99, e evento 46, anexo 6, p. 14-53):
Ante o exposto, com fundamento nos arts. 2º e 3º do Código Consumerista e art. 487, I, do Diploma Processual Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por Gerson de Souza Gonçalves, na ação Indenizatória c/c Declaratória de Inexistência de Débito e Nulidade de Ato Jurídico, autuada sob nº 0008875-65.2010.824.0033, em face de Construtora Leal Ltda., AMDG Consultoria Imobiliária Ltda., Fabrício Bellini e Jackson Emiliano Wolff, para:A) DECLARAR a nulidade do adendo contratual firmado entre a parte autora e a construtora requerida, e por consequência, inexistente o débito de valores correspondentes a 6,03 CUB referente à entrega das chaves, devendo serem devolvidos ao autor, os cheques emitidos em decorrência desse instrumento;B) DECLARAR a ilegalidade das cobranças, a título de aplicação de correção do CUB, na forma como exigidas pela construtora requerida, sendo devida, apenas, a importância apurada, a título de variação do CUB, com incidência sobre os valores correspondentes a 31,69, 21,12 e 47,80 CUBs, conforme fundamentado;C) CONDENAR os requeridos, solidariamente, a ressarcirem ao autor, a título de danos materiais, a quantia correspondente a diferença entre o valor ajustado pelo imóvel (R$ 219.129,61) e o valor que lhe foi ofertado inicialmente (R$ 182.600,00), a ser apurado em Liquidação de Sentença. O valor apurado deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do efetivo desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação;D) CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento de uma indenização pela desvalorização do imóvel, em face da colocação do telhado na área externa em frente as janelas, da unidade objeto da inicial, conforme restou fundamentado ao longo da presente decisão, o qual deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença. A correção monetária será pelo INPC, contado do levantamento do valor devido e acrescido de juros de 1% ao mês, a contar da citação;E) CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a título de indenização por danos morais em favor do requerente, cuja quantia deverá ser corrigida monetariamente a partir do presente arbitramento e acrescida de juros legais, de 1% ao mês, contados da citação;F) CONDENAR a primeira requerida a restituir ao autor os valores pagos a maior, com juros de 12% (doze por cento) ao ano a partir da citação, e correção monetária pelo INPC a contar do efetivo desembolso, ressalvada a possibilidade de compensação com eventual saldo devedor do contrato.Condeno os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre a condenação.Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE a Ação de Rescisão Contratual autuada sob nº 0006419-45.2010.824.0033, proposta por Construtora Leal Ltda. contra Gerson de Souza Gonçalves, extinguindo o processo com fulcro no art. 487, I, do CPC.Condeno a requerente Construtora Leal ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, § 8º, do CPC.
Gerson de Souza Gonçalves opôs embargos de declaração (evento 45, processo judicial 11, p. 110-113), os quais foram conhecidos e rejeitados (evento 45, processo judicial 11, p. 141-143).
Inconformados, AMDG Consultoria Imobiliária LTDA, Fabrício Bellini, e Jackson Emiliano Wolff interpuseram, em conjunto, recurso de apelação (evento 45, processo judicial 11, p. 115-126). Em suas razões, preliminarmente, sustentaram sua ilegitimidade passiva, bem como a decadência do direito do apelante. No mérito, alegaram que a venda do apartamento ocorreu na modalidade ad corpus, e não ad mensuram, de modo que não poderia o comprador se insurgir contra a entrega de unidade imobiliária com metragem inferior à ofertada.
Igualmente irresignada, a Construtora Leal LTDA apelou da decisão em relação às duas lides (evento 45, processo judicial 11, p. 145-162). No tocante ao capítulo da sentença que resolveu o mérito da demanda autuada sob o n. 0008875-65.2010.8.24.0033, preliminarmente - sob o fundamento de apenas ter atuado como interveniente na cessão de direitos ocorrida entre Gerson e Jackson - alegou sua ilegitimidade passiva. Também em prefacial, suscitou a decadência do direito autoral.
No mérito, discorreu sobre a ausência de responsabilidade por qualquer dano sofrido pelo comprador em decorrência da inexistência do terraço que acreditou ter adquirido. Subsidiariamente, pugnou pela redução do quantum indenizatório do abalo anímico. Ainda, asseverou que não houve cobrança de valores em desacordo com o pactuado e que o termo aditivo assinado pelo autor é válido, sendo regular a exigência da dívida nele confessada.
No tocante aos autos 0006419-45.2010.8.24.0033, ressaltou que ficou demonstrada a inadimplência do comprador, e que, por tal razão, deveriam os pedidos exordiais ser julgados procedentes.
Gerson apresentou contrarrazões aos apelos (evento 45, processo judicial 11, p. 137-140 e 168-174).
É o relatório.

VOTO


Autos n. 0008875-65.2010.8.24.0033
1. admissibilidade
Os recursos são tempestivos e munidos do preparo recursal.
Entretanto, ambos os apelos serão conhecidos somente em parte, como explicarei a seguir.
1.1. preclusão consumativa da arguição de decadência
Os apelantes, em preliminar de apelação, suscitam a decadência do direito do autor. No entanto, em decorrência de tal matéria já ter sido apreciada e afastada pelo juízo de origem em decisão saneadora (evento 45, processo judicial 3, p. 77-81), e em virtude da não interposição do recurso competente, operou-se a preclusão consumativa especificamente quanto a esse ponto.
A saber, dispunha o artigo 473, do Código de Processo Civil de 1973 (vigente à época da decisão irrecorrida): "É defeso à parte discutir, no curso do processo, as questões já decididas, a cujo respeito se operou a preclusão."
Mutatis mutandis, o Superior Tribunal de Justiça entende pela preclusão mesmo das matérias de ordem pública: "Não obstante seja cabível suscitar pronunciamento das instâncias ordinárias a respeito da prescrição, por ser matéria de ordem pública, uma vez decidida a matéria no curso da ação, cabe à parte interessada veicular a sua irresignação no momento próprio, sob pena de preclusão." (AgInt no REsp 1770709/SP, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, j. 24-6-2019)
O entendimento desta Corte não destoa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - OBRIGAÇÕES - SEGURO OBRIGATÓRIO (DPVAT)- COBRANÇA - COMPLEMENTAÇÃO - PARCIAL PROCEDÊNCIA EM 1º GRAU - RECURSO DA SEGURADORA RÉ - 1. PRESCRIÇÃO TRIENAL - MATÉRIA PRECLUSA - PRESCRIÇÃO AFASTADA EM DESPACHO SANEADOR IRRECORRIDO - PLEITO RECURSAL NÃO CONHECIDO - 2. CORREÇÃO MONETÁRIA DE VALOR INDENIZATÓRIO COMPLEMENTAR APURADO PELO PERITO JUDICIAL - PLEITO DE AFASTAMENTO - INACOLHIMENTO - PAGAMENTO ADMINISTRATIVO APÓS PRAZO LEGAL DE TRINTA DIAS - ART. 5º, § 7º, DA LEI 6.194/74 - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO EM PARTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, IMPROVIDO. 1. Mesmo em se tratando de matéria de ordem pública, ocorrendo despacho saneador apreciando prescrição ou decadência, resta configurada preclusão quando a parte não interpõe recurso em momento oportuno.2. Incide correção monetária nas indenizações do seguro DPVAT quando a seguradora não quita suas obrigações em tempo e modo devidos. (TJSC, Apelação n. 0308033-50.2017.8.24.0038, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 29-04-2021).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO MONIÓRIA. DECISÃO QUE REJEITOU AS TESES DE PRESCRIÇÃO E DE IMPRESTABILIDADE DOS DOCUMENTOS QUE DÃO LASTRO À PRETENSÃO DO CREDOR, SOB O FUNDAMENTO DA OCORRÊNCIA DE PRECLUSÃO. RECURSO DO DEVEDOR INSISTINDO NA APRECIAÇÃO DAS QUESTÕES SUSCITADAS. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIAS DE ORDEM PÚBLICA QUE TAMBÉM SÃO SUCETÍVEIS À PRECLUSÃO, ESPECIALMENTE DEPOIS DE JÁ TEREM SIDO ANALISADAS PELO JULGADOR, COMO NO CASO DOS AUTOS. PRECEDENTES DO STJ. DECISÃO RECORRIDA QUE DEVE SER MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5002535-36.2021.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Helio David Vieira Figueira dos Santos, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 12-08-2021).
Desse modo, rejeito a preliminar suscitada pelos apelantes.
2. PRELIMINAR arguida por todos os apelantes - ILEGITIMIDADE PASSIVA
AMDG Consultoria Imobiliária LTDA, Fabrício Bellini, Jackson Emiliano Wolff e Construtora Leal LTDA arguiram, em preliminar de apelação, sua ilegitimidade para compor o polo passivo da demanda.
Enquanto a imobiliária argumenta que apenas intermediou a negociação e imputa à construtora ré a legitimidade para responder pelos danos - eis que essa seria a responsável pela construção do apartamento adquirido pelo autor -, a construtora requerida alega que apenas a imobiliária deveria figurar no polo passivo, uma vez que foi quem prometeu ao requerente o apartamento com terraço.
Jackson Emiliano Wolff e Fabrício Bellini também sustentam não terem responsabilidade pela entrega do imóvel em desacordo com o que o autor imaginava receber.
Entretanto, em atenção à orientação do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação devem ser exploradas a partir da teoria da asserção, de forma que o exame a respeito de eventual ilegitimidade passiva ad causam deve ser feito com base na narrativa feita pela autora na inicial quando da propositura da ação.
Com efeito:
A propósito, consoante o entendimento consolidado do STJ, as condições da ação são averiguadas de acordo com a teoria da asserção (REsp 1.605.470/RJ, 3ª Turma, DJe de 01/12/2016; REsp 1.314.946/SP, 4ª Turma, DJe de 09/09/2016), razão pela qual, para que se reconheça a legitimidade passiva para a causa (ad causam), os argumentos aduzidos na inicial devem possibilitar a inferência, em um exame puramente abstrato, de que o réu pode ser o sujeito responsável pela violação do direito subjetivo do autor. Isso é, a legitimidade passiva deve ser aferida a partir da relação jurídica de direito material afirmada na petição inicial e analisada à luz das causas de pedir nela deduzidas. (REsp 1508977/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. p/ Acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe 27/11/2018) (grifei)
Assim, em exame da peça inicial, vislumbro que, da narrativa exordial exposta pelo requerente extraem-se fatos oponíveis a todos os réus. A legitimidade das empresas demandas é nítida. A de Fabrício Bellini e Jackson Emiliano Wolff, ainda que se apresente de forma mais tímida, é perceptível. Isso porque o réu Jackson foi o cedente dos direitos sobe o imóvel adquirido pelo autor, e o requerido Fabrício, por sua vez, e de acordo com o autor, participou da negociação do apartamento entre o réu Jackson, demandante e a construtora.
Desse modo, eventual ilegitimidade passiva se confunde com a própria matéria de mérito do litígio, motivo pelo qual a preliminar há de ser rejeitada.
Nesse sentido é o entendimento desta Corte:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS. SENTENÇA QUE RECONHECEU A ILEGITIMIDADE PASSIVA DE UMA DAS ACIONADAS. INSURGÊNCIA DA ACIONANTE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA OBJETO DA AVENÇA. TRÂNSITO EM JULGADO DO CAPÍTULO DA SENTENÇA QUE RESCINDIU O CONTRATO E CONDENOU A CONSTRUTORA À REPARAÇÃO DAS PERDAS E DANOS. APELANTE QUE BUSCA A CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DA CORRETORA APELADA, CUJA ILEGITIMIDADE PASSIVA FOI RECONHECIDA NA ORIGEM. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CORRETAGEM ENTRE RECORRENTE E RECORRIDA. APELANTE QUE FOI ASSESSORADA POR OUTRO CORRETOR DE IMÓVEIS. APELADA QUE AGIU A SERVIÇO DA CONSTRUTORA CORRÉ. INAPLICABILIDADE, EM FAVOR DA RECORRENTE, DO ART. 723, PARÁGRAFO ÚNICO, CC. DANOS DECORRENTES DO ATRASO DA OBRA QUE, ADEMAIS, NÃO PODERIAM SER IMPUTADOS À CORRETORA, SALVO COMPROVADA MÁ-FÉ, AUSENTE NA ESPÉCIE. "[...] Incumbe ao corretor de imóveis prestar aos clientes as informações sobre o negócio e riscos a ele inerentes, e o desempenho do papel de aproximação entre vendedor e comprador. Sua responsabilidade, então, limita-se à eventual má execução desse serviço, que pode ensejar condenação em perdas e danos (arts. 723 do CC), e não se estende ao descumprimento de obrigações da relação jurídica que intermedeia, salvo comprovada má-fé. [...]" (TJSC, Apelação Cível n. 0009032-49.2011.8.24.0018, de Chapecó, rel. Des. Helio David Vieira Figueira dos Santos, 2ª Câmara de Enfrentamento de Acervos, j. 11-10-2018). AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE QUE, NO ENTANTO, NÃO IMPLICA EM CARÊNCIA DA AÇÃO POR ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. SITUAÇÃO QUE IMPORTA NA IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS EXORDIAIS. SENTENÇA ADEQUADA NO PONTO, EX OFFICIO. "[...] Assimiladas como verdadeiras, ainda que de uma análise perfunctória e abstrata, as alegações autorais, bem como constatada, prima facie, a pertinência subjetiva entre a parte que figura como demandada e o contexto fático-jurídico delineado à exordial, não há se falar em ilegitimidade daquela para compor a relação processual estabelecida na lide, com supedâneo na teoria da asserção. [...]" (TJSC, Apelação Cível n. 0300128-82.2016.8.24.0020, de Criciúma, rel. Des. Ricardo Fontes, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 27-08-2019). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0302670-39.2014.8.24.0054, de Rio do Sul, rel. Jorge Luis Costa Beber, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 12-12-2019).
Desse modo, rejeito a prefacial suscitada pelos apelantes.
3. insurgência em comum dos apelantes - responsabilidade pela venda de imóvel em desacordo com as caracterísitcas ofertadas na fase pré-contratual
Os apelantes pleiteiam a reforma da sentença para afastar as condenações oriundas do reconhecimentos da responsabilidade dos réus pela entrega de apartamento sem terraço, quando, de acordo com o autor, teriam lhe ofertado o imóvel com a área extra.
Assim como quanto à arguição de ilegitimidade passiva, a construtora e a imobiliária requeridas imputam uma à outra a responsabilidade pelos danos suportados pelo autor. No entanto, adianto, em relação a ambas a condenação deve subsistir.
Uma das teses aventada pelos recorrentes é a de que a compra do apartamento se deu na modalidade ad corpus, e não ad mensuram, motivo pelo qual o requerente não poderia insurgir-se contra a entrega de imóvel com dimensões menores das constantes no contrato.
Sustentam que o "instrumento particular de cessão de direitos e obrigações do contrato de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária e outras avenças" (evento 45, processo judicial 2, p. 4) assinado pelo recorrido discrimina como objeto da negociação a "a compra e venda do"apartamento n. 101 e respectivos boxes de garagem", de modo que, tendo o autor recebido as chaves da dita unidade imobiliária, não poderia reclamar por discrepâncias na área.
Se o único problema neste caso concreto fosse a entrega de apartamento com área menor da prometida, quiçá o argumento das apelantes seria acolhido, pois, de fato, o Código Civil estipula que"Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus."(art. 500, § 3º, CC).
Todavia, no caso em comento, a supressão de área do apartamento construído pela ré, em verdade, deu-se em razão da exclusão do terraço. Não se trata somente da irresignação pela entrega de imóvel com diferença de metragem, mas, sim, com descaracterização do bem.
Assemelha-se ao caso à hipótese de um promitente comprador adquirir unidade imobiliária com uma quantidade pré-determinada de quartos, e recebê-lo com menos cômodos. Ninguém dirá que o adquirente não poderá buscar a devida indenização sob o argumento de ter adquirido" coisa certa e determinada ". A falta de atributo do imóvel não é vício que macula apenas a área vendida, mas a própria caracterização da coisa. Desse modo, a argumentação não é pertinente a este caso.
Aliás, o fato de o"instrumento particular de cessão de direitos [...]"(evento 45, processo judicial 2, p. 4) apenas dispor que a negociação tinha como objeto a compra e venda do apartamento individualizado, sem pormenorizar as características do bem, é situação prejudicial às rés, e nesse ponto reside a responsabilidade da construtora.
Como bem fundamentou o magistrado a quo,"não havendo quaisquer elementos no sentido de que os requeridos cumpriram a contento o dever de informação, o descuido não deve ser imputado ao autor, mas sim aos próprios contratados, que deveriam ter melhor especificado o imóvel, com a devida área privativa e total no instrumento respectivos, cuja redação, saliente-se, foi de responsabilidade da construtora demandada [...]."(evento 45, processo judicial 11, p. 75).
A despeito de tratar-se a negociação das partes de clara relação de consumo, vislumbro que tanto a construtora como a imobiliária afrontaram o direito do autor, consumidor, a obter a"informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço [...]"(art. , CDC).
A construtora ré, ao redigir o contrato e não pormenorizar as características do objeto adquirido, por certo acabou por contribuir com a surpresa do autor ao tomar conhecimento de que, em verdade, seu apartamento não possuía o terraço prometido.
Por sua vez, a imobiliária requerida - e nesse ponto também há de se apontar a participação do réu Fabrício Bellini - foi quem ofereceu ao autor o apartamento com terraço. É o que denoto da visualização do e-mail enviado pelo demandado ao corretor imobiliário Islan, e encaminhado por esse ao autor, com a seguinte mensagem:
Excelente oportunidade!!!Residencial Villa Serena em estágio avançado de construção... Edifício moderno... estilo neoclássico... isolamento acústico entre os andares... academia... playground... espaço gourmet... e muito mais...Apartamento com sacada ampla com churrasqueira... com 01 suite confortável... 02 dormitórios... sala para dois ambientes com lavabo... BW social... cozinha... lavanderia... e 02 vagas de garagem privativas... apartamento diferenciado no terceiro pavimento com um terraço prático para colocar uma pequena piscina... e um gazebo de leitura...Com terraço ficará a área privativa de 140,00 metros quadrados. (evento 45, processo judicial 2, p. 47-49) (grifei)
Não olvido que o corretor Islan, ouvido como testemunha (evento 45, vídeo 7), e o réu Fabrício, em seu depoimento pessoal (evento 45, vídeo 4), tenham confirmado que a mensagem eletrônica dizia respeito ao apartamento n. 103, e não ao número 101. Entretanto, como não consta tal informação no corpo do e-mail, entendo que não excedeu os limites da razoabilidade o consumidor que, ao receber a oferta, acreditou ser referente às unidades do primeiro pavimento, e não somente a uma delas.
A crença do demandante é corroborada pela prova oral produzida na instrução. A testemunha arrolada pelo autor, Sidney Fusinato, afirmou que foi contratado pelo comprador para instalar uma cobertura no local em que o requerente pretendia acomodar uma piscina, e que, quando visitou o apartamento para elaborar um orçamento prévio do serviço, havia uma porta na cozinha que saía em direção ao terraço (evento 45, vídeo 9).
Nos autos em apenso, a testemunha Valdir José da Silva Junior informou que foi chamado pelo autor para orientar o mestre de obras sobre a passagem de tubulações por onde passariam determinadas fiações e que, quando visitou o apartamento pela primeira vez, entrou no terraço passando por uma porta que existia na cozinha/área de serviço (evento 46, vídeo 5).
Denoto, portanto, que a constatação do autor sobre a existência de um terraço descoberto e de uma porta que levava da cozinha a essa área externa, aliada à falta de informação sobre as características do imóvel no contrato (redigido pela construtora) e à não especificação de que o anúncio enviado ao autor dizia respeito a outra unidade imobiliária (ato imputável ao réu Fabrício e à imobiliária ré), são fatores que comprovam a expectativa razoável do autor e a responsabilidades das empresas requeridas e do demandado Fabrício.
Dispõe o Código de Defesa do Consumidor que"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado."(art. 30, CDC). É evidente, portanto, que o anúncio enviado pela imobiliária obriga essa, bem como o réu Fabrício.
Por sua vez, a responsabilidade da construtora ré se justifica pelo teor do artigo 34, do diploma consumerista:"O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos.".
Não é demais frisar que a lei protecionista prevê que"A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores."
Comprovados os atos ilícitos praticados pelas empresas rés e pelo requerido Fabrício Bellini, bem como o dano suportado pelo autor e o nexo de causalidade entre esses elementos, resta evidenciada a responsabilidade de esses requeridos solidariamente repararem ao autor os prejuízos que sofreu.
Em sentido semelhante, já decidiu esta Corte:
APELAÇÕES CÍVEIS. REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. SUPOSTO ERRO RELATIVAMENTE À METRAGEM DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTESRECURSO DA PARTE REQUERIDA. [...]MÉRITO. PRETENDIDA A REFORMA DO JULGADO. ALEGADA CIÊNCIA POR PARTE DOS AUTORES DA DIVERGÊNCIA NAS MEDIDAS. INSUBSISTÊNCIA. PROVA DOCUMENTAL A EVIDENCIAR A OMISSÃO DA EMPRESA QUANTO À VERDADEIRA METRAGEM DO IMÓVEL ALIENADO. ATAS DE ASSEMBLEIAS DO CONDOMÍNIO QUE CORROBORAM A TESE EXORDIAL. RESPONSABILIDADE VERIFICADA.PLEITO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS. INSUBSISTÊNCIA. SUBSTRATO FÁTICO QUE EVIDENCIA O TRANSTORNO EXTRAORDINÁRIO SUPORTADO PELOS DEMANDANTES CAPAZ DE CONFIGURAR VIOLAÇÃO DE SEU ESTADO ANÍMICO. DANO MORAL CARACTERIZADO. DEVER DE INDENIZAR MANTIDO.[...]RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (TJSC, Apelação n. 0303411-15.2015.8.24.0064, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. José Agenor de Aragão, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 04-03-2021). (grifei)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MANDAMENTAL C/C CONDENATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. [...] ELEMENTOS FALTANTES NO APARTAMENTO. PIA AO LADO DA CHURRASQUEIRA E BANHEIRA DE HIDROMASSAGEM NA SUÍTE MASTER. ITENS ANUNCIADOS NA OFERTA PUBLICITÁRIA DO EMPREENDIMENTO E NÃO INSTALADOS NO IMÓVEL DA AUTORA. ALEGAÇÃO DA RÉ DE QUE O FOLDER EXPOSITIVO ERA MERAMENTE ILUSTRATIVO. INSUBSISTÊNCIA. DOCUMENTOS DE DIVULGAÇÃO DO EMPREENDIMENTO QUE ENSEJAM LEGÍTIMA EXPECTATIVA AO CONSUMIDOR E VINCULAM O FORNECEDOR. ARTS. 30 E 35 DO CDC. INSTALAÇÃO QUE DEVE SER PROVIDENCIADA ÀS EXPENSAS DA REQUERIDA. DECISUM MANTIDO. [...] RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJSC, Apelação Cível n. 0009068-38.2008.8.24.0005, de Balneário Camboriú, rel. Haidée Denise Grin, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 26-11-2020). (grifei)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. SUPOSTO ERRO RELATIVAMENTE À METRAGEM DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PLEITO DE ALTERAÇÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO AFASTADA.RECURSO DA PARTE REQUERIDA. [...] MÉRITO. PRETENDIDA A REFORMA DO JULGADO. ALEGADA CIÊNCIA POR PARTE DOS AUTORES DA DIVERGÊNCIA NAS MEDIDAS. INSUBSISTÊNCIA. PROVA DOCUMENTAL A EVIDENCIAR A OMISSÃO DA EMPRESA QUANTO À VERDADEIRA METRAGEM DO IMÓVEL ALIENADO. ATAS DE ASSEMBLEIAS DO CONDOMÍNIO QUE CORROBORAM A TESE EXORDIAL. RESPONSABILIDADE VERIFICADA. INSURGÊNCIA COM RELAÇÃO À CONDENAÇÃO AO PAGAMETNO DOS DANOS MATERIAIS AO ARGUMENTO DE QUE OS AUTORES ESTARIAM USUFRUINDO DA ÁREA NÃO COMPUTADA NA ESCRITURA PÚBLICA. INSUBSISTÊNCIA. CARACTERIZAÇÃO DA VENDA AD MENSURAM. RELEVÂNCIA DA METRAGEM À PERFECTIBILIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. VIABILIDADE NA INDENIZAÇÃO PELOS DANOS PATRIMONIAIS HAJA VISTA TEREM OS AUTORES EFETUADO PAGAMENTO A MAIOR PELO IMÓVEL. EXEGESE DO ARTIGO 500 DO CÓDIGO CIVIL. DEVER DE INDENIZAR CARACTERIZADO. PLEITO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS. INSUBSISTÊNCIA. SUBSTRATO FÁTICO QUE EVIDENCIA O TRANSTORNO EXTRAORDINÁRIO SUPORTADO PELOS DEMANDANTES CAPAZ DE CONFIGURAR VIOLAÇÃO DE SEU ESTADO ANÍMICO. DENO MORAL CARACTERIZADO. DEVER DE INDENIZAR MANTIDO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. PEDIDO DE MINORAÇÃO. DESCABIMENTO. VALOR FIXADO EM CONFORMIDADE ÀS PECULIARIDADE DO CASO CONCRETO, BEM COMO À CAPACIDADE FINANCEIRA DAS PARTES. OBSERVÂNCIA, ADEMAIS, AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA CONDENATÓRIA SUCUMBENCIAL NA FORMA DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0305463-18.2014.8.24.0064, de São José, rel. Denise Volpato, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 15-10-2019).
No mais, apesar de ter sido reconhecida a legitimidade passiva do réu Jackson Emiliano Wolff, não vislumbro qualquer ação ou omissão desse que se relacione diretamente com os danos reclamados pelo autor. Não há provas, também, de que tenha agido em conjunto com os demais réus. Assim, porque ausente um dos elementos necessários para a configuração do dever de indenizar (art. 927, CC), entendo por certo afastar a responsabilidade do requerido pelo pagamento das verbas a que os demais demandados foram condenados a restituir.
Desse modo, acolho parcialmente o apelo de AMDG Consultoria e Imobiliária LTDA, Fabrício Bellini e Jackson Emiliano Wolf apenas para afastar a responsabilidade civil desse último.
5. apelo da ré Construtora Leal LTDA
5.1. DANOS MORAIS E QUANTUM INDENIZATÓRIO
A construtora apelante se irresignou contra o reconhecimento dos danos morais que o autor alegou ter suportado. Argumentou que não restou comprovado o abalo anímico, de modo que deveria ser afastada a condenação ao pagamento de indenização fixada em sentença. Sucessivamente, pugnou pela minoração do quantum indenizatório.
Não se olvida o entendimento desta Corte de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja a reparação por danos morais. Todavia, a narrativa dos fatos contados pelo autor, e as provas que os corroboram, fazem-me concluir que a situação em tela ultrapassou o limite do"mero inadimplemento", caracterizando, sim, um ato ilícito.
A aquisição de um imóvel com um atributo faltante (terraço), com posterior constatação da impossibilidade de fruição da área externa, só pode ser lida como ato ilícito eficaz para causar o dano moral que o requerente alegou ter suportado.
Assim, porque presentes a ação/omissão culposa dos réus (AMDG Consultoria e Imobiliária LTDA, Construtora Leal LTDA, e Fabrício Bellini), bem como nexo de causalidade entre essa e o abalo anímico do autor (arts. 186 e 927, CC), resta evidenciada a responsabilidades dos requeridos pela reparação do dano extrapatrimonial.
Registro, outrossim, que, nos arestos colacionados no tópico anterior (Apelação n. 0303411-15.2015.8.24.0064, rel. José Agenor de Aragão, j. 04-03-2021, e Apelação Cível n. 0305463-18.2014.8.24.0064, rel. Denise Volpato, j. 15-10-2019), é possível constatar que este Tribunal, em casos semelhantes a este em comento, decidiu pelo reconhecimento do dano moral do promitente comprador.
Contudo, melhor sorte assiste à construtora recorrente em relação ao pleito de minoração do quantum indenizatório, fixado na sentença em R$ 15.000,00.
O Código Civil, em seu art. 186, preceitua que"aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito"e, em razão disso, consoante prevê o art. 927 do mesmo diploma,"fica obrigado a repará-lo".
No tocante à verba compensatória, é cediço que a lei não previu critérios legais específicos para a fixação dessa, mas tão somente dispôs que"a indenização mede-se pela extensão do dano"(art. 944 do Código Civil), aspecto que deve ser aferido em cada caso.
Assim, diante da ausência de parâmetros, o montante ressarcitório deve ser arbitrado pelo magistrado de acordo com as peculiaridades da situação sob enfoque, bem como levando em conta a posição econômica dos litigantes, a intensidade do dolo ou o grau de culpa do agente, a repercussão social da ofensa e o aspecto punitivo-retributivo da medida, critérios amplamente reconhecidos pela doutrina e pela jurisprudência.
A condenação por danos morais também possui um caráter preventivo e pedagógico, a fim de desestimular o ofensor em práticas análogas, devendo ser fixada em valor proporcional e razoável, que não seja irrisório e nem exorbitante.
Analisando as especificidades da hipótese e atento à situação socioeconômica da ré, bem como à repercussão do evento danoso na vida da vítima, e ainda à necessidade de adequar a quantia aos valores usualmente arbitrados neste Sodalício em situações semelhantes, entendo que o montante reparatório deve ser minorado. Na origem, a verba indenizatória foi fixada em R$ 15.000,00 que, atualmente, após incidência de correção monetária e juros moratórios, somam R$ R$ 30.555,09, quantia desproporcional à extensão do dano suportado pelo autor.
Desse modo, entendo razoável a minoração da importância ao patamar de R$ 5.000,00, valor este passível de abrandar a situação a qual a parte autora foi exposta, compensando o abalo moral sofrido e, ainda, concomitantemente, de exercer função de desestímulo a novas práticas lesivas da requerida. A correção monetária deve ser feita a partir da data deste julgamento (Súmula 362 de STJ).
Em conclusão, voto pela reforma da sentença para adequar o quantum devido à título de indenização por dano moral, arbitrando-o em R$ 5.000,00.
5.2. validade do termo aditivo
Outra insurgência da construtora, em suas razões recursais, diz respeito à declaração de nulidade do termo aditivo firmado pelo autor quando da entrega das chaves. Sustenta a recorrente que o instrumento é válido, bem como todas as cláusulas nele insertas. Argumenta que, diferentemente do que narrou o requerente, o comprador não foi coagido a assinar o documento.
Na sentença, foi reconhecida a invalidade do termo aditivo (evento 46, anexo 1, p. 51-53) e afastada a exigibilidade das verbas nele discriminadas. Entretanto, a decisão deve ser reformada.
É que, como se sabe," A coação, para viciar a declaração da vontade, há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens. "(art. 151, CC).
No caso em tela, a narrativa do autor de que teria sido forçado a assinar o termo aditivo para que pudesse receber as chaves do imóvel não é bastante para macular o negócio jurídico. Nenhum outro fato que ensejasse a anulação do termo aditivo por coação foi narrado ou comprovado pelo requerente.
Ademais, também é cediço que" Não se considera coação a ameaça do exercício normal de um direito, nem o simples temor reverencial. "(art. 153, CC), e, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, a exigência de assinatura de confissão de dívida (ou termo aditivo), por si só, é mero exercício regular do direito. Nesse sentido, colaciono:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO - NÃO COMPARECIMENTO DA PARTE EMBARGADA - CONFISSÃO - CPC, ART. 385, § 1º - EXEGESE - INTIMAÇÃO PESSOAL E ADVERTÊNCIA SOBRE A PENA - INOCORRÊNCIA - INAPLICABILIDADE DA REPRIMENDA[...]EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA - AVAL DO FIADOR - DISCUSSÃO ACERCA DA ORIGEM DO DÉBITO - INVIABILIDADE - CC, ART. 837 [...]. COAÇÃO - VÍCIO DE VONTADE - INSUBSISTÊNCIAA coação moral é" caracterizada pela existência de uma ameaça séria e idônea de algum dano (de ordem material ou moral), a ser causado ao declarante ou a pessoa afetivamente ligada a ele, viciando a sua vontade "(FARIAS; Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: parte geral e LINDB. 15. ed. rev., ampl. e atual. Salvador: Ed. Juspodivm, 2017. p. 663).Não configura esse vício de vontade a simples exigência de confissão de dívida ao término de locação, notadamente quando a pessoa do fiador, seus bens ou pessoas que lhe são caras não sofrem qualquer ameaça de dano.[...] (TJSC, Apelação n. 0010250-24.2012.8.24.0036, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 11-05-2021).
APELAÇÃO CÍVEL." AÇÃO ANULATÓRIA DE TERMO ADITIVO E CONFISSÃO DE DÍVIDA ". SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INAUGURAIS. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REAJUSTE DAS PRESTAÇÕES CONFORME EXPRESSAMENTE PACTUADO. AUSÊNCIA DE ABUSIBIDADE. MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO FINANCEIRO. VALOR A SER FINANCIADO QUE EXTRAPOLOU O VALOR OBTIDO EM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PARTES QUE FIRMARAM ADITIVO CONTRATUAL PARA PAGAMENTO DO SALDO REMANESCENTE. PACTO NÃO ACOSTADO AO FEITO. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO DE SUAS CLÁUSULAS. INEXISTÊNCIA DE COMPROVANTES DE PAGAMENTO QUANTO AS PARCELAS EM ABERTO. ÔNUS QUE INCUMBIA À PARTE AUTORA (ART. 373, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL). COAÇÃO NÃO EVIDENCIADA. TEMOR DE NEGATIVA DO FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO ACERCA DA EFETIVA AMEAÇA FÍSICA OU MORAL QUE A OBRIGASSE A ASSINAR O DOCUMENTO. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO QUE AFASTA A COAÇÃO. EXEGESE DO ART. 153 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. INCIDÊNCIA. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0325771-22.2015.8.24.0038, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Luiz Felipe Schuch, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 29-04-2021).
Assim, a sentença há de ser reformada para reconhecer a validade do termo aditivo assinado pelo autor.
5.3. incongruência entre os valores cobrados pela ré e pactuados com o autor
Por fim, em virtude de ter o magistrado a quo reconhecido a excessividade dos valores cobrados do autor -, a construtora argumentou que não houve cobrança a maior da importância pactuada.
Sustentou que, de fato, o" instrumento particular e cessão de direitos e obrigações do contrato de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária e outras avenças "(evento 45, processo judicial 2, p. 53-57) apresenta incongruências na conversão dos valores expressos em reais ao equivalente em CUBs na data de assinatura, mas que a cobrança da importância se deu com base no valor expresso em reais, inferior ao em CUBs, de modo que não houve lesão ao consumidor.
Para melhor compreensão do imbróglio, transcrevo a seguir tanto as cláusulas que ajustam o pagamento no instrumento de cessão como as do termo aditivo (evento 46, anexo 1, p. 51-53):
Cláusula Quarta. O preço certo e ajustado da presente cessão é de R$ 219.129,61 (duzentos e dezenove mil cento e vinte e nove reais e sessenta e um centavos), incluindo o saldo devedor com a ANUENTE, que serão pagos da seguinte forma:[...]§ ÚNICO. Sem prejuízo do pagamento das parcelas supra descritas, assume o CESSIONÁRIO a obrigação de pagar as parcelas remanescentes previstas nos Itesn 3.2.2, 3.2.3 e 3.2.4 do contrato originário, a saber:R$ 30.000,00 (trinta mil reais), correspondentes a 36,15 CUB/SC, divididos em 03 (três) parcelas anuais de R$ 10.000,00 (dez mil reais), iguais a 12,50 CUB/SC, vencíveis em 17/09/2009, 17/09/2010 e 17/10/2011, sobre as quais incidirá correção monetária pela variação positiva do CUB até a entrega da obra, a partir da qual, a correção passará a ser acrescida de 1% (um por cento).R$ 20.000,00 (vinte mil reais), equivalentes a 24,10 CUB/SC, na entrega das chaves ou emissão do Alvará de Habite-se, o que ocorrer primeiro, com Incidência da variação positiva do CUB/SC até a entrega da obra, a partir do que, além do referido índice, será acrescida de 1% (um por cento), independentemente do recebimento das chaves pelo CESSIONÀRIO.R$ 45.254,61 (quarenta e cinco mil duzentos e cinquenta e quatro reais e sessenta e um centavos), equivalentes a 47,80 CUB/SC, com base na Norma ABNT NR 12721:2006, que serão pagos diretamente à INTERVENIENTE ANUENTE, em 34 (trinta e quatro) parcelas iguais a 1,406 CUB/SC, nos moldes previstos no item 3.2.4. do contrato original firmado com o CEDENTE, sobre as quais incidirá correção monetária pela variação positiva do CUB-SC, com acréscimo de 1% (um por cento) após a entrega da obra. (evento 45, processo judicial 2, p. 54-55)
Cláusula Segunda: O pagamento do saldo remanescente e da diferença assumida pelo VENDEDOR será feito em 4 (quatro) parcelas quadrimestrais de R$ 2.524,94 (dois mil quinhentos e vinte e quatro reais e noventa e quatro centavos), correspondentes, nesta data, a 2,5604 CUB/SC, vencendo a primeira em 20/03/2010, restando expressamente avençado que as parcelas terão seus valores reajustados mensalmente, conforme prevê o art. 15 da Medida Provisória n: 2.223, de 04.09.2.001, a partir da assinatura deste instrumento, e da data de cada reajuste subseqüente, com base na variação positiva do CUB/SC, mensal e cumulativamente, sem prejuízo da aplicação de juros mensais à razão de 1% (um por cento), capitalizados de forma simples, concordando o COMPRADOR que, no caso de extinção do índice eleito, substituir-se-á por outro que melhor reflita a desvalorização do capital. (evento 46, anexo 1, p. 52)
O primeiro instrumento foi assinado no dia 09/12/2008, quando o CUB/SC equivalia a R$ 946,67. O termo aditivo, por sua vez, é datado de 27/11/2009, data em que o CUB/SC valia R$ 983,10.
De fato, a conversão de R$ 30.000,00, referente aos reforços anuais, com o valor do CUB na data de assinatura do primeiro contrato, resulta em 31,69 CUB, não 36,15, como está expresso no parágrafo único da cláusula quarta. Seguindo esse raciocínio, as três parcelas anuais de R$ 10.000,00 deveriam equivaler a 10,56 CUB/SC, não a 12,050 CUB/SC.
De igual modo, a parcela das chaves (R$ 20.000,00), equivale a 21,12 CUB, não 24,10 CUB, da forma como redigido no instrumento. O valor remanescente de R$ 45.254,61 foi corretamente convertido e representa os 47,80 CUB/SC ostentados na cláusula. A conversão também está correta no termo aditivo firmado posteriormente pelo autor.
A apelante, que não nega a incongruência dos valores convertidos, afirma que utilizou o valor expresso em reais para promover a cobrança. Contudo, após detida análise da prova documental acostada aos autos, não é o que vislumbro.
Explico: ficou ajustado entre as partes o pagamento de reforços anuais que seriam pago em 17/09/2009, 17/09/2010, e 17/10/2011. No instrumento de cessão de direitos, o valor de cada parcela equivalia a R$ 10.000,00, que seriam atualizados pelo CUB. Como mencionei acima, na data da assinatura do documento, essa importância simbolizava 10,56 CUB.
No entanto, os boletos referentes a essas parcelas foram emitidos no valor de R$ 11.411,90 (evento 45, processo judicial 2, p. 97, 103, e 104), que equivalia, em 17/09/2009, 17/09/2010, e 17/10/2011, respectivamente, a 11,61 CUB, 11,03 CUB, e 10,13 CUB. Noto, portanto, que apenas o valor cobrado no último boleto estaria dentro do limite de 10,56 CUB ajustado entre as partes.
Assim, uma vez que diante de cláusulas ambíguas deve-se adotar a interpretação mais favorável ao consumidor (Art. 47, CDC), nesse ponto, decidiu corretamente o magistrado a quo ao declarar" a ilegalidade das cobranças, a título de aplicação de correção do CUB, na forma como exigidas pela construtora requerida, sendo devida, apenas, a importância apurada, a título de variação do CUB, com incidência sobre os valores correspondentes a 31,69, 21,12 e 47,80 CUBs ".
Ante o exposto, mantenho incólume a sentença quanto a declaração de ilegalidade das cobranças que excederam os valores expressos em CUB, na forma da fundamentação supra.
6. HONORÁRIOS RECURSAIS
O art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, determina:
§ 11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento.
O Superior Tribunal de Justiça estabeleceu os seguintes critérios para o arbitramento da verba:
Para fins de arbitramento de honorários advocatícios recursais, previstos no § 11 do art. 85 do CPC de 2015, é necessário o preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos: Direito Intertemporal: deve haver incidência imediata, ao processo em curso, da norma do art. 85, § 11, do CPC de 2015, observada a data em que o ato processual de recorrer tem seu nascedouro, ou seja, a publicação da decisão recorrida, nos termos do Enunciado 7 do Plenário do STJ:"Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, § 11, do novo CPC"; o não conhecimento integral ou o improvimento do recurso pelo Relator, monocraticamente, ou pelo órgão colegiado competente; a verba honorária sucumbencial deve ser devida desde a origem no feito em que interposto o recurso;não haverá majoração de honorários no julgamento de agravo interno e de embargos de declaração oferecidos pela parte que teve seu recurso não conhecido integralmente ou não provido; não terem sido atingidos na origem os limites previstos nos §§ 2º e do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015, para cada fase do processo;não é exigível a comprovação de trabalho adicional do advogado do recorrido no grau recursal, tratando-se apenas de critério de quantificação da verba (AgInt nos EDcl no REsp 1357561/MG, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. em 4/4/2017, DJe 19/4/2017). (grifei)
Assim, não preenchidos os requisitos para tanto, deixo de majorar o encargo.
AUTOS N. 0006419-45.2010.8.24.0033 - apelo da autora construtora leal ltda.
1. admissibilidade
O recurso é tempestivo e munido do preparo recursal. Presentes os requisitos de admissibilidade, passo à análise do mérito.
2. rescisão contratual
A Construtora Leal LTDA., autora e apelante nos autos n. 0006419-45.2010.8.24.0033, em suas razões recursais, pugnou pela reforma da sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual e, consequentemente, o pleito de indenização por danos materiais e arbitramento de alugueres.
A decisão objurgada considerou que, nos autos conexos, restou comprovado o inadimplemento da construtora quanto à entrega do imóvel de acordo com as características ofertadas ao comprador, o que impossibilitaria a rescisão com fundamento na mora do contratante, eis que"Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro."(art. 476, CC).
A apelante sustentou que o inadimplemento do promitente comprador é indiscutível e, arguindo que não foi a responsável pela promessa de apartamento com terraço, afirmou que estava em dia com suas obrigações, sendo plenamente possível o pedido de resolução.
Muito embora o desforço argumentativo da recorrente, a sentença deve ser mantida tanto por seus próprios fundamentos quanto por fundamentação diversa.
É que, da análise dos autos, denoto que, quando ajuizada ação n. 0006419-45.2010.8.24.0033, o comprador já havia adimplido com aproximadamente 73% do valor do contrato. Tal percentual foi consideravelmente elevado com o deferimento do pedido de consignação em pagamento nos autos n. 0008875-65.2010.8.24.0033, sendo que, quando da prolação da sentença, o contratante já havia pago 90% da importância devida.
Assim, ficou caracterizado o adimplemento substancial do réu Gerson.
Acerca do tema, destaco elucidação da Corte da Cidadania:
O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame qualitativo.Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução. [...] (REsp 1236960/RN, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/11/2019, DJe 05/12/2019) (grifei)
Com efeito, tenho que os requisitos elencados pelo STJ restaram preenchidos na hipótese, haja vista que o valor adimplido traduz cumprimento expressivo do contrato, e houve esforço e diligência do comprador para adimplir integralmente com o preço ajustado.
Assim, não se mostra razoável declarar a rescisão do negócio jurídico, pois é pedido sobremaneira desproporcional à situação fática comprovada nos autos.
Nesse sentido, registro julgados deste Tribunal:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL RECONHECIDO PELO DEMANDANTE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE, RECONHECENDO O ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO PREÇO, DETERMINOU A IMISSÃO DO AUTOR NA POSSE DO BEM.RECURSO DA REQUERIDA. PLEITO DE REFORMA DA SENTENÇA AO ARGUMENTO DE NÃO RESTAR CONFIGURADO O ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DAS OBRIGAÇÕES PECUNIÁRIAS ASSUMIDAS PELO ADQUIRENTE. INSUBSISTÊNCIA. ELEMENTOS NOS AUTOS QUE PERMITEM AFERIR O PAGAMENTO DE APROXIMADAMENTE 80% (OITENTA POR CENTO) DO PREÇO AJUSTADO, MEDIANTE QUITAÇÃO DE UMA DAS PARCELAS DA ENTRADA E DA TOTALIDADE DO VALOR OBJETO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. APLICABILIDADE, IN CASU, DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INSTRUMENTO CONTRATUAL, ADEMAIS, QUE NÃO PREVIA A EXIGÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS COMO REQUISITO À ENTREGA DAS CHAVES DO BEM. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE À IMISSÃO DO AUTOR NA POSSE DA UNIDADE IMOBILIÁRIA, TAMPOUCO À PERSECUÇÃO DO SALDO DEVEDOR REMANESCENTE, PELA CONSTRUTORA, ATRAVÉS DOS MEIOS LEGALMENTE PREVISTOS. SENTENÇA MANTIDA.HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL ACESSÓRIA, EX VI DO ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0301181-52.2018.8.24.0045, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Denise Volpato, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 02-02-2021).(grifei)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DE AMBAS AS PARTES. RECURSO DA AUTORA. PRETENSA RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGADA INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL AO CASO CONCRETO. INSUBSISTÊNCIA. ARGUMENTOS VERSADOS NAS RAZÕES DO APELO INCAPAZES DE INFIRMAR O CONVENCIMENTO ACERCA DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RESOLUTÓRIO. ADIMPLEMENTO DE APROXIMADAMENTE 91% (NOVENTA E UM POR CENTO) DO PREÇO TOTAL AJUSTADO. RESOLUÇÃO QUE IMPLICARIA SACRIFÍCIO EXCESSIVO AO DEVEDOR (RESTRIÇÃO DO DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA) COMPARADO AO GRAU DE REPERCUSSÃO DO VULTO DO DÉBITO NO CONTEXTO CONTRATUAL. ADEMAIS, UTILIDADE DA PRESTAÇÃO E VIABILIDADE DE CONSERVAÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA OBRIGACIONAL. ABUSO NO EXERCÍCIO DO DIREITO POTESTATIVO À RESOLUÇÃO CARACTERIZADO. SATISFAÇÃO DA QUANTIA PELOS MEIOS ORDINÁRIOS QUE SE IMPÕE. SENTENÇA MANTIDA. [...] RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0307621-12.2015.8.24.0064, de São José, rel. Rubens Schulz, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 01-10-2020). (grifei)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA AUTORA. PAGAMENTO DO PREÇO ESTIPULADO DE FORMA PARCELADA. DEMANDADA QUE, ATÉ O AJUIZAMENTO DA AÇÃO, NÃO HAVIA CUMPRIDO COM O PAGAMENTO GLOBAL DA DÍVIDA. MONTANTE PAGO PELA ADQUIRENTE DE APROXIMADAMENTE 62% (SESSENTA E DOIS POR CENTO) DO VALOR TOTAL DO DÉBITO. QUITAÇÃO TOTAL DO PREÇO NO CURSO DA LIDE. CONFIGURAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL E DA FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS. PACTO MANTIDO. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA NO PARTICULAR.Segundo posição do Superior Tribunal de Justiça, a"aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917)"(REsp 1581505/SC, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 18/08/2016, DJe 28/09/2016).PRETENSÃO DA AUTORA DE AFASTAMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ARCAR COM OS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. ACOLHIMENTO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INTEGRALIDADE DO PREÇO DO IMÓVEL QUITADO APENAS EM JUÍZO, APÓS A CITAÇÃO, EMBORA A DEMANDADA TENHA SIDO NOTIFICADA EXTRAJUDICIALMENTE. RÉ QUE DEU CAUSA AO AJUIZAMENTO DA DEMANDA. SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA CONDENAR A DEMANDADA AO PAGAMENTO DOS ENCARGOS PROCESSUAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5000093-81.2019.8.24.0125, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 29-09-2020).
Desse modo, nego provimento ao recurso interposto pela autora.
3. HONORÁRIOS RECURSAIS
O art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, determina:
§ 11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento.
O Superior Tribunal de Justiça estabeleceu os seguintes critérios para o arbitramento da verba:
Para fins de arbitramento de honorários advocatícios recursais, previstos no § 11 do art. 85 do CPC de 2015, é necessário o preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos: Direito Intertemporal: deve haver incidência imediata, ao processo em curso, da norma do art. 85, § 11, do CPC de 2015, observada a data em que o ato processual de recorrer tem seu nascedouro, ou seja, a publicação da decisão recorrida, nos termos do Enunciado 7 do Plenário do STJ:"Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, § 11, do novo CPC"; o não conhecimento integral ou o improvimento do recurso pelo Relator, monocraticamente, ou pelo órgão colegiado competente; a verba honorária sucumbencial deve ser devida desde a origem no feito em que interposto o recurso;não haverá majoração de honorários no julgamento de agravo interno e de embargos de declaração oferecidos pela parte que teve seu recurso não conhecido integralmente ou não provido; não terem sido atingidos na origem os limites previstos nos §§ 2º e do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015, para cada fase do processo;não é exigível a comprovação de trabalho adicional do advogado do recorrido no grau recursal, tratando-se apenas de critério de quantificação da verba (AgInt nos EDcl no REsp 1357561/MG, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. em 4/4/2017, DJe 19/4/2017). (grifei)
Assim, preenchidos os requisitos para tanto, majoro ao patamar de R$ 2.500,00 a verba honorária devida ao procurador da parte requerida, anteriormente fixada em R$ 2.000,00.

Resultado
Ante o exposto, com relação aos autos n. 0008875-65.2010.8.24.0033, voto no sentido de conhecer em parte dos recursos interpostos, e dar-lhes parcial provimento apenas para afastara a responsabilidade do réu Jackson Emiliano Wolff, minorar o quantum indenizatório do abalo anímico ao patamar de R$ 5.000,00, e reconhecer a validade do termo aditivo assinado pelo autor. No tocante aos autos n. 0006419-45.2010.8.24.0033, conheço do apelo e nego-lhe provimento.

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Apelação Nº 0008875-65.2010.8.24.0033/SC



RELATOR: Desembargador OSMAR NUNES JÚNIOR


APELANTE: AMDG CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA ADVOGADO: BRUNA LABES BRAGA (OAB SC037666) APELANTE: FABRICIO BELLINI ADVOGADO: BRUNA LABES BRAGA (OAB SC037666) APELANTE: JACKSON EMILIANO WOLFF ADVOGADO: CELSO ALMEIDA DA SILVA (OAB SC023796) APELANTE: CONSTRUTORA LEAL LTDA ADVOGADO: MARIO SLOMP (OAB SC004493) APELADO: GERSON DE SOUZA GONCALVES ADVOGADO: FABRÍCIO MARINHO (OAB SC010108) ADVOGADO: JAQUELINE SIMAS MARINHO (OAB SC029527)


EMENTA


APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. AÇÃO CONEXA DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUERES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA LIDE DECLARATÓRIA E IMPROCEDÊNCIA DA RESCISÓRIA.
RECURSOS INTERPOSTOS PELOS RÉUS DA DEMANDA PRINCIPAL E PELA AUTORA DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.1) PRELIMINARES SUSCITADAS POR TODOS OS APELANTES1.1) DECADÊNCIA. NÃO CONHECIMENTO. QUESTÃO JÁ ANALISADA PELO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU EM DECISÃO INTERLOCUTÓRIA ANTERIOR, A QUAL RESTOU IRRECORRIDA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA CARACTERIZADA.1.2) ILEGITIMIDADE PASSIVA. INSUBSISTÊNCIA. ADOÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO. QUESTÃO QUE SE RELACIONA COM O PRÓPRIO MÉRITO DA DEMANDA. ANÁLISE INERENTE ÀS CONDIÇÕES DA AÇÃO QUE DEVE SER REALIZADA COM BASE NOS FUNDAMENTOS DE FATO E DE DIREITO DESCRITOS NA PEÇA EXORDIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA.2) INSURGÊNCIA COMUM DOS RECORRENTES. PLEITO DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE PELA ENTREGA DE APARTAMENTO SEM TERRAÇO. IMPOSSIBILIDADE EM RELAÇÃO À IMOBILIÁRIA, À CONSTRUTORA, E AO CORRETOR IMOBILIÁRIO. VERIFICADA A AFRONTA AO DIREITO DE INFORMAÇÃO DO CONSUMIDOR. INSTRUMENTO PARTICULAR REDIGIDO SEM DISCRIMINAÇÃO DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ADQUIRIDO. OFERTA ENCAMINHADA AO REQUERENTE QUE ANUNCIAVA A EXISTÊNCIA DA ÁREA EXTERNA NA UNIDADE IMOBILIÁRIA. EXPECTATIVA LEGÍTIMA DO AUTOR FRUSTRADA, EM DECORRÊNCIA DE OMISSÕES E AÇÕES PERPETRADAS POR TRÊS DOS QUATRO RÉUS. SENTENÇA MANTIDA EM RELAÇÃO A ESSES. AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE DO CEDENTE DOS DIREITOS SOBRE O IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE QUALQUER ATO IMPUTÁVEL A ELE QUE TENHA LIGAÇÃO COM OS DANOS SUPORTADOS PELO DEMANDANTE. 3) APELO DA CONSTRUTORA RÉ3.1) DANOS MORAIS. INSURGÊNCIA QUANTO À CONFIGURAÇÃO DO ABALO ANÍMICO E O QUANTUM INDENIZATÓRIO. ABALO SOFRIDO PELO AUTOR QUE ULTRAPASSA O MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INDENIZAR CARACTERIZADO. PLEITO RECURSAL DE MINORAÇÃO DA VERBA INDENIZATÓRIA NO ENTANTO, QUE DEVE SER ACOLHIDO. IMPORTÂNCIA REDUZIDA A R$ 5.000,00. 3.2) TERMO ADITIVO ASSINADO PARA AJUSTE DOS VALORES NA PARCELA REFERENTE AO RECEBIMENTO DAS CHAVES. AUTOR QUE ALEGOU TER SIDO COAGIDO A ASSINAR O INSTRUMENTO. SENTENÇA QUE RECONHECEU A INVALIDADE. TESE DA RECORRENTE DE QUE O DOCUMENTO É VALIDO E QUE NÃO COAGIU O COMPRADOR A ASSINÁ-LO. ACOLHIMENTO. FATOS NARRADOS PELO REQUERENTE QUE NÃO CONFIGURAM COAÇÃO, MAS MERO EXERCÍCIO REGULAR DE UM DIREITO PELA VENDEDORA. DECISÃO REFORMADA. 3.3) INCONGRUÊNCIA ENTRE OS VALORES PACTUADOS E OS EXIGIDOS. CONVERSÃO EQUIVOCADA DOS VALORES EXPRESSOS EM REAIS EM CUB/SC CONSTATADA NA SENTENÇA. APELANTE QUE NÃO NEGA O EQUÍVOCO, MAS SUSTENTA TER EXIGIDO DO AUTOR A IMPORTÂNCIA CORRETA. INSUBSISTÊNCIA. PROVA DOCUMENTAL QUE DEMONSTRA A EXCESSIVIDADE NO MONTANTE COBRADO. SENTENÇA MANTIDA, NO PONTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PLEITO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. SENTENÇA QUE RECONHECEU A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA POR NÃO TER ENTREGUE O APARTAMENTO DO RÉU COM TERRAÇO. APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO NÃO CUMPRIDO INADIMPLEMENTO. APELANTE QUE SUSTENTA A INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR E PUGNA PELA RESCISÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR. INSURGÊNCIA NÃO ACOLHIDA. REQUERIDO QUE ADIMPLIU COM CERCA DE 90% DO VALOR DO CONTRATO. INCIDÊNCIA DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO QUE REPRESENTA MEDIDA DESPROPORCIONAL E SOBREMANEIRA ONEROSA AO RECORRIDO. SENTENÇA NÃO REFORMADA.
HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS EM FAVOR DO RECORRIDO.
RECURSOS INTERPOSTOS CONTRA A SENTENÇA DA AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CONHECIDOS EM PARTE, E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDOS. APELO INTERPOSTO CONTRA A DECISÃO PROFERIDA NA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO


Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina decidiu, por unanimidade, conhecer em parte dos recursos interpostos, e dar-lhes parcial provimento apenas para afastara a responsabilidade do réu Jackson Emiliano Wolff, minorar o quantum indenizatório do abalo anímico ao patamar de R$ 5.000,00, e reconhecer a validade do termo aditivo assinado pelo autor. No tocante aos autos n. 0006419-45.2010.8.24.0033, conheço do apelo e nego-lhe provimento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Florianópolis, 21 de outubro de 2021.

Documento eletrônico assinado por OSMAR NUNES JÚNIOR, Desembargador, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.tjsc.jus.br/eproc/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 1287612v15 e do código CRC b9e6762b.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): OSMAR NUNES JÚNIORData e Hora: 21/10/2021, às 16:49:34














EXTRATO DE ATA DA SESSÃO Virtual DE 21/10/2021

Apelação Nº 0008875-65.2010.8.24.0033/SC

RELATOR: Desembargador OSMAR NUNES JÚNIOR

PRESIDENTE: Desembargador ÁLVARO LUIZ PEREIRA DE ANDRADE

PROCURADOR (A): CARLOS ALBERTO DE CARVALHO ROSA
APELANTE: AMDG CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA ADVOGADO: BRUNA LABES BRAGA (OAB SC037666) APELANTE: FABRICIO BELLINI ADVOGADO: BRUNA LABES BRAGA (OAB SC037666) APELANTE: JACKSON EMILIANO WOLFF ADVOGADO: CELSO ALMEIDA DA SILVA (OAB SC023796) APELANTE: CONSTRUTORA LEAL LTDA ADVOGADO: MARIO SLOMP (OAB SC004493) APELADO: GERSON DE SOUZA GONCALVES ADVOGADO: FABRÍCIO MARINHO (OAB SC010108) ADVOGADO: JAQUELINE SIMAS MARINHO (OAB SC029527)
Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Virtual do dia 21/10/2021, na sequência 269, disponibilizada no DJe de 04/10/2021.
Certifico que o (a) 7ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:A 7ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER EM PARTE DOS RECURSOS INTERPOSTOS, E DAR-LHES PARCIAL PROVIMENTO APENAS PARA AFASTARA A RESPONSABILIDADE DO RÉU JACKSON EMILIANO WOLFF, MINORAR O QUANTUM INDENIZATÓRIO DO ABALO ANÍMICO AO PATAMAR DE R$ 5.000,00, E RECONHECER A VALIDADE DO TERMO ADITIVO ASSINADO PELO AUTOR. NO TOCANTE AOS AUTOS N. 0006419-45.2010.8.24.0033, CONHEÇO DO APELO E NEGO-LHE PROVIMENTO.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador OSMAR NUNES JÚNIOR
Votante: Desembargador OSMAR NUNES JÚNIORVotante: Desembargador ÁLVARO LUIZ PEREIRA DE ANDRADEVotante: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA
TIAGO PINHEIROSecretário
Disponível em: https://tj-sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1302990788/apelacao-apl-88756520108240033-tribunal-de-justica-de-santa-catarina-0008875-6520108240033/inteiro-teor-1302990858

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