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28 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Quinta Câmara de Direito Civil
Julgamento
1 de Junho de 2021
Relator
Jairo Fernandes Gonçalves
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-SC_APL_03082067620178240005_3d0de.rtf
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Inteiro Teor











Apelação Nº 0308206-76.2017.8.24.0005/SC



RELATOR: Desembargador JAIRO FERNANDES GONÇALVES


APELANTE: RV - INCORPORACOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (AUTOR) APELADO: RACHID & RACHID LTDA (RÉU)


RELATÓRIO


Rv - Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda. ajuizou, na comarca de Balneário Camboriú, Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, registrada com o n. 0308206-76.2017.8.24.0005, contra Rachid & Rachid Ltda.
Por brevidade, adota-se o relatório elaborado na sentença:
"[...] aduzindo, em síntese, que firmaram contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, que tinha por objeto um apartamento mobiliado, 3 boxes de garagem e box de praia no empreendimento Portinax Residence. Mencionou que as partes acordaram o valor de R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais) de forma parcelada.
Sustentou que a parte ré está inadimplente com parcelas desde janeiro de 2017 (parcelas 15 a 21) e, ainda, com dois balões que deveriam ser adimplidos em novembro de 2016 e maio de 2017, perfazendo a dívida até a propositura da demanda em R$ 169.631,25.
Requereu, assim, a concessão de tutela de urgência para a reintegração de posse, a rescisão contratual, pagamento de aluguéis mensais pelo uso do imóvel, multa contratual e devolução dos valores pagos pela parte ré com correção simples e sem incidência de juros.
A tutela foi indeferida (fls. 58-62). [Evento n. 7]
A ré apresentou contestação às fls. 69-88 [Evento n. 15], sustentando, inicialmente, a invalidade da notificação extrajudicial, ausência de interesse de agir, aplicação do CDC e existência de cláusulas abusivas. No mérito, defendeu o adimplemento substancial do contrato, tendo em vista que efetuou o pagamento de aproximadamente 50% do valor contratual. Rechaçou os demais pedidos da inicial, aduziu o direito de retenção pelas benfeitorias que realizou no imóvel e requereu a improcedência.
Réplica às fls. 97-116. [Evento n. 19]
O feito foi saneado às fls. 133-136 [Evento n. 34], tendo sido afastadas as preliminares levantadas pela parte ré.
Oitiva de testemunhas às fls. 175 e 192 [Eventos n. 68 e 82].
Alegações finais da parte ré às fls. 196-207 [Evento n. 86] e da parte autora às fls. 208-213 [Evento n. 87].
Sobreveio sentença (Evento n. 89) que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato firmado entre as partes, determinando a reintegração da parte autora na posse do imóvel e a restituição à ré das parcelas pagas, bem como condenou a requerida ao pagamento de multa contratual, indenização por perdas e danos na forma de aluguéis e das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Rachid & Rachid Ltda, inconformada. interpôs recurso de Apelação Cível (Evento n. 117), arguindo, preliminarmente, nulidade da sentença por ausência de enfrentamento dos vícios suscitados em sede de embargos de declaração e falta de pressuposto formal de validade do processo, em razão da ausência de notificação válida. No mérito, pugnou para o reconhecimento do direito à indenização pelas benfeitorias realizadas e requereu o afastamento da condenação ao pagamento de aluguéis, sustentando a impossibilidade de cumulação dessa verba com a multa contratual. Por fim, requereu a aplicação do índice IPCA na atualização dos valores referentes ao contrato.
Rv - Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda., igualmente inconformada, interpôs recurso de Apelação Cível (Evento n. 121), no qual se insurgiu contra a improcedência do pedido de condenação da requerida ao pagamento das despesas de IPTU, taxa de lixo, condomínio e energia, enquanto esta esteve na posse do imóvel.
Devidamente intimadas as partes, apenas a autora apresentou contrarrazões (Evento n. 127).
Logo após, os autos foram remetidos a esta superior instância.
Este é o relatório.

VOTO


Os recursos preenchem os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, razão pela qual merecem ser conhecidos.
I - Do apelo interposto pela ré
Preliminarmente, a recorrente argui nulidade da sentença, sob o fundamento de que a decisão" [...] deixou de se manifestar sobre todos os pontos levantados nos declaratórios, tais como, a ausência de cláusula contratual para pagamento de aluguéis, a ausência de provas do Apelado contrária à realização das benfeitorias pela Apelante ".
Sem razão a recorrente.
Isto porque, a sentença que julgou os embargos de declaração opostos enfrentou os pontos levantados pela recorrente nos aclaratórios, constatando inexistir qualquer omissão, contradição ou obscuridade no julgado, consoante se extrai (Evento n. 104, SENT126, fls. 2-3):
Da mesma forma, com relação ao pagamento de aluguéis, foi abordado o tema na sentença (item 2.3.2) indicando a cláusula contratual correspondente e fundamentando a decisão, de modo que não há que se falar em omissão.
Com relação à contradição, também sem razão a embargante, já que no item 2.5 da sentença, que tratou sobre as benfeitorias, há menção quanto à a inexistência de provas deste pedido (o que não configura contradição, porque embora a aplicação do Código Consumerista, sabe-se que a inversão do ônus probatório não afasta o dever do autor em provar os fatos constitutivos de seu direito, ademais, não há como atribuir à parte ré que demonstre que as benfeitorias não foram feitas, por exemplo).
Assim, sem maiores digressões, afasta-se a prefacial de nulidade da sentença.
Quanto à preliminar de falta de pressuposto processual, diante da ausência de notificação valida para constituição em mora da adquirente, razão não assiste à recorrente.
Isto porque, consoante delineado pelo Magistrado de origem, a citação constitui em mora o devedor e supre a falta da notificação extrajudicial, nos termos do artigo 240 do Código de Processo Civil.
Ademais, no presente caso não se faz necessário a interpelação extrajudicial, porquanto tratando-se de obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento, a mora configura-se" ex re ", independendo de prévia notificação, visto que houve citação válida nos autos.
Nesse sentido, colhe da Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e também desta Corte:
"A prévia interpelação judicial para constituição em mora é necessária quando se trata de mora 'ex persona', isto é, quando não há termo previamente acordado para cumprimento da obrigação. Em contrapartida, nos casos em que há obrigação positiva, líquida e com termo certo estipulado na avença, tem-se a mora 'ex re', que independe de prévia interpelação. Precedentes. 2. Agravo regimental desprovido."(STJ, AgRg no AREsp 172.693/MT, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 6-11-2014).
E desta Corte:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ART. 485, IV, DO CPC. INCONFORMISMO DA DEMANDANTE.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO POSITIVA E LÍQUIDA. VENCIMENTO PREVIAMENTE AJUSTADO. MORA EX RE. DESNECESSIDADE DE INTERPELAÇÃO DO DEVEDOR. CITAÇÃO VÁLIDA QUE, ADEMAIS, SUPRE QUALQUER DEFICIÊNCIA RELACIONADA À NOTIFICAÇÃO. PRECEDENTES.[...] RECURSO CONHECIDO E PROVIDO" ( AC n. 0308963-41.2015.8.24.0005, Des. Jorge Luiz Costa Beber). (grifou-se)
Afasta-se, assim, a preliminar aventada pela recorrente.
No mérito, a apelante pugna, inicialmente, pela reforma da sentença para que seja reconhecido o direito a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
Sem razão a recorrente.
É que, consoante exposto na sentença, a prova carreada aos autos é insuficiente à pretensão da parte requerida, vez que produzido apenas prova testemunhal nesse sentido, na qual apenas uma das duas testemunhas arroladas pelo autora se limitou a afirmar que houve instalação de ar condicionado e telas de proteção.
Ademais, inexiste qualquer documento dando conta dos equipamentos e materiais adquiridos para tal finalidade, quiçá fotos a corroborar a existência das aventadas instalações, o que, ante a fragilidade da prova produzida, inviabiliza o acolhimento de referida pretensão.
Não fosse apenas isso, convém ressaltar que é assente na jurisprudência desta Corte que tendo sido postulada somente em sede de contestação a pretensa indenização por benfeitoria - ou seja, apenas por via de defesa, inexistindo reconvenção, o pleito sequer merece ser conhecido, ficando ressalvado o direito de reclamá-lo em ação autônoma Nesse sentido, cita-se: Apelação n. 0004638-65.2013.8.24.0038, rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, julgada em 20-6-2016.
No tocante ao pedido de afastamento da condenação ao pagamento de aluguéis, sob o fundamento de impossibilidade de cumulação dessa verba com a multa pela rescisão do contrato, melhor sorte não socorre à apelante. Explica-se.
Com efeito, a decisão recorrida condenou a ré ao pagamento de indenização por perdas e danos, na forma de aluguéis pela fruição do imóvel, no valor equivalente a 0,5% do valor do contrato (R$ 1.300.000,00), bem como de multa cláusula penal correspondente a 10% dos valores adimplidos.
Muito embora não se olvide de julgados proferidos por este Órgão Fracionário, à respeito da aplicação extensiva da tese firmada através do Tema Repetitivo 970 aos casos envolvendo cláusula penal compensatória (inadimplemento total), cediço que a cumulação de tais verbas é admissível nas hipóteses em que o contrato expressamente prevê a cumulação e, ainda assim, somente quando os prejuízos comprovados sobejarem o montante da cláusula penal.
É a hipótese do presente caso.
Isto porque, a multa compensatória, por si só, não é capaz de compensar as perdas e danos da parte autora, consubstanciada na percepção de aluguéis (0,5% do valor do contrato desde novembro de 2015).
Ademais, a cláusula sexta do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes é clara ao prever que, em caso de rescisão contratual, seria devido, além do percentual de 0,5% a título de aluguéis pela fruição, multa correspondente a 10% do valor do contrato, verbis (Evento n. 1, INF10):
CLAUSULA SEXTA: RESCISÃO DO CONTRATO
No caso de se operar a rescisão do contrato por culpa do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, este perderá, em favor da PROMITENTE VENDEDORA, o percentual de 5% (cinco por cento) sobre o valor devidamente atualizado do contrato pelo índice previsto no item 7 (sete) do quadro resumo a contar da assinatura do presente contrato, destinado ao reembolso de corretagem pago pela PROMITENTE VENDEDORA, eis que, tal comissão encontra-se inserida no preço da venda do imóvel ajustado e caso o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR estiver (em) na posse do imóvel, enquanto nele permanecer (em), pagará a PROMITENTE VENDEDORA, como meio de compensação de valores e pela fruição do bem, a importância mensal equivalente a 0,5% (cinco-décimos percentuais) ao mês ou proporcionalmente a fração de mês ("pro-rata-die") percentual este calculado sobre o preço do imóvel atualizado pelo critério da clausula segunda deste instrumento, obrigação pelo qual o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR assume e será responsável até a efetiva devolução do móvel à PROMITENTE VENDEDORA em situação normal de uso a venda, podendo esta compensar o valor devido com a quantia que eventualmente tenha a receber, sem prejuízo de cobrança do excedente caso não seja suficiente. Fica também sujeito o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR a pagar em favor da PROMITENTE VENDEDORA, uma multa a titulo de clausula penal, de 10% (dez por cento) sobre o valor total do presente contrato, valor este, devidamente atualizado em conformidade com a atualização prevista no item 07 do quadro resumo do presente."(grifou-se)
Inarredável, portanto, a condenação da ré ao pagamento concomitante da cláusula penal compensatória e dos aluguéis pela fruição do imóvel, devendo ser mantida a sentença.
Por fim, quanto ao pedido de aplicação do IPCA como índice de atualização monetária das condenações impostas, razão não assiste à recorrente, pois a utilização do IGP-M e do INPC, como indexadores na correção monetária para apuração do valor da multa e dos aluguéis, encontra previsão nas cláusulas nona (Evento n. 1, INF9) e décima sexta (Evento n. 1, INF13) do instrumento contratual firmado entre as partes, inexistindo, assim, reparos a serem feitos na sentença.
II - Do apelo interposto pela autora
Insurge-se a autora contra a parte da sentença que julgou improcedente o pedido de condenação da ré ao pagamento de débitos do imóvel relativos ao condomínio, IPTU, taxa de lixo e energia.
O Magistrado de origem apontou que" [...] dada a ausência de documentação comprobatória de tais gastos, muito embora sejam de responsabilidade contratual da parte ré, não é possível falar em ressarcimento aos autores, pela inexistência de prova de que foram por eles adimplidos "concluindo que" como não se indeniza dano hipotético e incerto, improcede o pedido ".
De fato, o pleito de condenação ao pagamento débitos inerentes à administração do imóvel não merece acolhimento pois, tal como ressaltado no decisum objurgado, além de o pedido ser totalmente genérico, diante da falta de comprovação da existência de débitos em aberto, não se pode admitir a prolação de decisão condicional, impondo-se a sua eficácia ou procedência, à posterior verificação de um evento futuro e incerto, mesmo diante da possibilidade de liquidação da sentença.
A própria apelante confirma, em suas razões recursais, que" na data que fora protocolada a peça exordial em 28/08/2017 a fls 1-17 dos autos, o Apelado não possuía débitos de IPTU, Condomínio e demais despesas inerentes ao imóvel "(Evento n. 121, APELAÇÃO 148, fl. 4).
Desse modo, caso verificadas, quando da reintegração na posse do bem, débitos vencidos no período em que a requerida permaneceu no imóvel, estes poderão ser indenizados, mediante a sua comprovação e especificação, em ação própria.
À vista disso, a manutenção da sentença é medida imperiosa.
Diante do exposto, voto no sentido de conhecer dos recursos e negar provimento a eles. Em atendimento ao disposto no artigo 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil, majoram-se em 2% os honorários advocatícios fixados na origem.

Documento eletrônico assinado por JAIRO FERNANDES GONCALVES, Desembargador, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.tjsc.jus.br/eproc/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 147198v55 e do código CRC ade65e7b.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): JAIRO FERNANDES GONCALVESData e Hora: 2/6/2021, às 11:27:49
















Apelação Nº 0308206-76.2017.8.24.0005/SC



RELATOR: Desembargador JAIRO FERNANDES GONÇALVES


APELANTE: RV - INCORPORACOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (AUTOR) APELADO: RACHID & RACHID LTDA (RÉU)


EMENTA


APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE AJUIZADA PELA PROMITENTE VENDEDORA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. DUPLA INSURGÊNCIA.
RECURSO DA RÉ. PRELIMINARES. ALEGADA AUSÊNCIA DE ENFRENTAMENTO DAS QUESTÕES SUSCITADAS EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. ARGUMENTOS DEVIDAMENTE APRECIADOS NA DECISÃO QUE JULGOU OS ACLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO FORMAL DE VALIDADE DO PROCESSO. FALTA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DESNECESSIDADE DE INTERPELAÇÃO DO DEVEDOR. MORA EX RE. CITAÇÃO VÁLIDA QUE SUPRE QUALQUER DEFICIÊNCIA RELACIONADA À NOTIFICAÇÃO. PRECEDENTES. MÉRITO. AVENTADO DIREITO À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS. IMPOSSIBILIDADE. PEDIDO QUE DEVERIA TER SIDO REALIZADO EM RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVAS. PRETENDIDO AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO EM ALUGUÉIS. CUMULAÇÃO COM A MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE, NO CASO. PERDAS E DANOS QUE ULTRAPASSAM O MONTANTE DA CLÁUSULA PENAL. CONDENAÇÕES MANTIDAS. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DO INDEXADOR. PREVISÃO CONTRATUAL DE UTILIZAÇÃO DO IGP-M E DO INPC. MANUTENÇÃO. ABUSIVIDADE NÃO VERIFICADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
RECURSO DA AUTORA. INSURGÊNCIA CONTRA A IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE DÉBITOS DO IMÓVEL. DÍVIDAS NÃO CONSTATADAS. PLEITO GENÉRICO. IMPOSSIBILIDADE, ADEMAIS, DE PROLAÇÃO DE DECISÃO CONDICIONAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO


Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina decidiu, por unanimidade, conhecer dos recursos e negar provimento a eles. Em atendimento ao disposto no artigo 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil, majoram-se em 2% os honorários advocatícios fixados na origem, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Florianópolis, 01 de junho de 2021.

Documento eletrônico assinado por JAIRO FERNANDES GONCALVES, Desembargador, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.tjsc.jus.br/eproc/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 147199v10 e do código CRC e06b2fca.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): JAIRO FERNANDES GONCALVESData e Hora: 2/6/2021, às 11:27:49














EXTRATO DE ATA DA SESSÃO Virtual DE 01/06/2021

Apelação Nº 0308206-76.2017.8.24.0005/SC

RELATOR: Desembargador JAIRO FERNANDES GONÇALVES

PRESIDENTE: Desembargador LUIZ CÉZAR MEDEIROS

PROCURADOR (A): CESAR AUGUSTO GRUBBA
APELANTE: RV - INCORPORACOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (AUTOR) ADVOGADO: DAGOBERTO RAMOS (OAB SC028851) APELANTE: RACHID & RACHID LTDA (RÉU) ADVOGADO: Celso Fernando Gutmann (OAB PR021713) ADVOGADO: Rafael Conrad Zaidowicz (OAB PR042320) APELADO: OS MESMOS
Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Virtual do dia 01/06/2021, na sequência 90, disponibilizada no DJe de 14/05/2021.
Certifico que o (a) 5ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:A 5ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DOS RECURSOS E NEGAR PROVIMENTO A ELES. EM ATENDIMENTO AO DISPOSTO NO ARTIGO 85, §§ 2º E 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, MAJORAM-SE EM 2% OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS NA ORIGEM.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador JAIRO FERNANDES GONÇALVES
Votante: Desembargador JAIRO FERNANDES GONÇALVESVotante: Desembargadora CLÁUDIA LAMBERT DE FARIAVotante: Desembargador LUIZ CÉZAR MEDEIROS
ROMILDA ROCHA MANSURSecretária
Disponível em: https://tj-sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1226275209/apelacao-apl-3082067620178240005-tribunal-de-justica-de-santa-catarina-0308206-7620178240005/inteiro-teor-1226275272

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