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28 de novembro de 2014

TJ-SC - Apelação Cível : AC 20110830782 SC 2011.083078-2 (Acórdão) Inteiro Teor

Publicado por Tribunal de Justiça de Santa Catarina - 1 ano atrás

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Resumo Ementa para Citação Inteiro Teor

Apelação Cível n. , de São José

Relator: Des. Carlos Prudêncio

APELAÇAO CÍVEL. AÇAO DE CONSIGNAÇAO EM PAGAMENTO. IMOBILIÁRIA AUTORA QUE INTERMEDIOU A VENDA DO APARTAMENTO DA RÉ. RÉ QUE, UMA VEZ INFORMADA SOBRE A IMPOSSIBILIDADE DE A PROMITENTE COMPRADORA SALDAR O PARCELAMENTO CONTRATADO, AUTORIZOU QUE A IMOBILIÁRIA VENDESSE NOVAMENTE O IMÓVEL A TERCEIRO. TERCEIRO QUE PAGOU À ANTIGA PROMITENTE COMPRADORA R$ 49.000,00, À VISTA, CRENDO QUE ESTA QUITARIA O CONTRATO ANTERIOR FIRMADO COM A PROPRIETÁRIA RÉ. ANTIGA PROMITENTE COMPRADORA QUE DESAPARECEU JUNTAMENTE COM O DINHEIRO RECEBIDO. IMOBILIÁRIA AUTORA QUE SE PROPÕE A ASSUMIR O DÉBITO DA ANTIGA PROMITENTE COMPRADORA QUE DESAPARECEU. RÉ QUE, APÓS SE APOSSAR DO IMÓVEL COMPROMISSADO, RECUSA-SE A RECEBER O VALOR DO PARCELAMENTO OFERECIDO EM PAGAMENTO PELA IMOBILIÁRIA AUTORA. ASSUNÇAO DE DÉBITO QUE DEVE SER ADMITIDA, DE MODO A PERMITIR QUE A IMOBILIÁRIA AUTORA PROCEDA À CONSIGNAÇAO EM PAGAMENTO DAS PARCELAS VENCIDAS E NAO PAGAS. RECURSO NAO PROVIDO.

O expresso consentimento do credor, que, a teor do art. 299 do Código Civil, faz-se necessário para a assunção de dívida por terceiro, pode ser suprido por ato constitutivo do Poder Judiciário, uma vez constatadas a boa-fé e a liquidez do terceiro em questão.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. , da comarca de São José (2ª Vara Cível), em que é apelante Rosilene Inez da Cunha, e apelada Imobiliária Thaiany Imóveis Ltda:

A Primeira Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e negar-lhe provimento. Custas legais.

Participaram do julgamento, realizado em 23 de julho de 2013, os Exmos. Srs. Desembargador Raulino Jacó Brüning e Desembargador Stanley da Silva Braga.

Florianópolis, 23 de julho de 2013.

Des. CARLOS PRUDÊNCIO

Presidente e Relator


RELATÓRIO

1. Ação

Imobiliária Thaiany Imóveis Ltda. ajuizou ação de consignação em pagamento contra Rosilene Inez da Cunha, alegando que: a) intermediou a a compra e venda do apartamento entre a respectiva proprietária, ora ré, e a compradora Rosemar Souza Rossi, que pagou, à vista, R$ 37.000,00 e parcelou os R$ 8.000,00 restantes (fls. 08 e 09); b) como a compradora não pode quitar o parcelamento assumido, ela e a vendedora ré autorizaram-na a revender o imóvel a um terceiro (fl. 16) que, em 6-11-2003, pagou, à vista, R$ 49.000,00 à ex-compradora (fls. 13 e 14), a qual havia se comprometido a repassar à vendedora ré o valor referente às parcelas não pagas; c) contudo, a ex-compradora desapareceu levando consigo todo dinheiro recebido, de modo que o terceiro, apesar de ter comprado à vista o imóvel, foi despojado da posse deste pela ré, que se nega a receber o valor das parcelas contratadas anteriormente; d) dessarte, requer seja permitido depositar em juízo o valor das parcelas vencidas (fl. 07) e, ao longo do feito, o valor das parcelas vincendas, a fim de que seja declarada a quitação do contrato de compra e venda firmado entre a ré e a ex-compradora Rosemar Souza Rossi.

2. Contestação

Na contestação (fls. 25 a 30), a ré alegou que: a) jamais autorizou a revenda do imóvel; b) não há mais como quitar o contrato de compra e venda, porquanto sua resolução já se operou automaticamente depois de se acumularem três parcelas vencidas e não pagas.

3. Sentença

Ao proferir seu julgamento (fls. 45 a 47), a Juíza de Direito Cleny Serly Rauen Vieira julgou procedentes, em parte, os pedidos formulados na presente ação e, consequentemente, declarou quitadas somente as oito parcelas cujo valor foi depositado. Condenou, ao final, ambas as partes a pagarem as despesas processuais e os honorários advocatícios, estes arbitrados em R$ 500,00 para cada parte.

4. Apelação

A réu interpôs, então, recurso de apelação (fls. 52 a 59), no qual requer a concessão do benefício da justiça gratuita e, no mérito, reitera os termos da inicial e alega que além de depositar o valor referente às oito parcelas vencidas sem os juros e a correção monetária devidos, a imobiliária autora não incluiu a multa contratual de 20%, que perfaz R$ 9.000,00.

Após isso, os autos subiram a esta Superior Instância.

Este é o relatório.


VOTO

Trata-se de três recursos de apelação conexos interpostos por Rosilene Inez da Cunha contra as sentenças que julgaram, respectivamente, improcedentes os pedidos formulados na ação de resolução contratual ajuizada por ela; procedentes, em parte, os pedidos formulados na ação de consignação de pagamento ajuizada contra ela; e procedentes os pedidos formulados nos embargos de terceiro opostos contra ela.

Sabe-se que a apelante firmara com a ré da ação de resolução contratual - Rosemar Souza Rossi - contrato de compra e venda, pelo qual esta comprou o apartamento daquela mediante R$ 37.000,00, pagos à vista, e mais R$ 8.000,00, a serem pagos em vinte e duas prestações de R$ 350,00, cada qual garantida por uma nota promissória de mesmo valor.

Depois de quitadas as três primeiras prestações, a quarta prestação, vencida em 30-11-2003, bem como as seguintes, deixaram de ser quitadas pela ré, sendo que, de acordo com as alegações da vendedora apelante, uma vez tendo a ré abandonado o apartamento e se mudado para algum lugar incerto, coube àquela retomar para si a posse do imóvel e requerer judicialmente a resolução do contrato e a retenção do valor pago a título de arras.

Entrementes, a autora da ação de consignação em pagamento - Imobiliária Thaiany Imóveis Ltda. - alega que, antes mesmo de vencer a quarta parcela contratada, a apelante foi informada pela promitente compradora - Rosemar Souza Rossi - de que esta não teria condições de adimplir com o parcelamento contratado e, por isso, a apelante deu-lhe autorização expressa (fl. 16) para negociar o apartamento com um terceiro, o qual, em 6-11-2003, pagou a Rosemar Souza Rossi o preço total à vista, R$ 49.000,00, crendo que esta quitaria o contrato de compra e venda anterior, firmado com a apelante.

Em vez disso, no entanto, a tal Rosemar Souza Rossi desapareceu juntamente com o dinheiro que deveria repassar à apelante e esta, por sua vez, a despeito de ter sido procurada pela imobiliária autora da ação de consignação para receber o valor das parcelas vencidas, resolveu apossar-se do apartamento que já havia sido entregue ao terceiro, sob o pretexto de que o negócio realizado entre este e a antiga compradora não teria validade jurídica.

Por fim, o aludido terceiro - Nelma Terezinha Muniz - opôs embargos de terceiro, reiterando o que foi exposto acima e pedindo para ser reintegrado na posse do apartamento.

Pois bem. Tal qual a sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de resolução contratual, este Juízo entende que, havendo adimplemento substancial do contrato, como no presente caso, em que a promitente compradora pagou cerca de 85% do valor do imóvel compromissado, em vez da resolução do contrato, cabe à parte lesada pelo inadimplemento exigir o pagamento das prestações restantes, nos termos do art. 475 do Código Civil.

A propósito, esta Corte já declarou que:

Se o adimplemento do contrato aproxima-se do resultado final inexistindo má-fé do adquirente que, tenciona cumprir a obrigação assumida, e, existindo edificação de importância considerável sobre referido imóvel, de se afastar a pretensão de resolução contratual pelo inadimplemento voluntário, inclusive, diante da aplicação dos princípios da função social do contrato (art. 421), da boa-fé (art. 422), da vedação do abuso de direito (art. 187) e, por último, da vedação do enriquecimento sem causa (art. 884, todos do Código Civil). (AC n. , Rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, DJ de 11-8-2011).

Outrossim, tal qual a sentença que julgou procedentes, em parte, os pedidos formulados na ação de consignação em pagamento, este Juízo entende que nada obsta que a respectiva autora - Imobiliária Thaiany Imóveis Ltda. - assuma as obrigações contratadas e não cumpridas pela promitente compradora Rosemar Souza Rossi, até porque a apelante deu sua autorização expressa à imobiliária autora para que esta negociasse o imóvel compromissado (fls. 10 e 16).

Daí dizer que o expresso consentimento do credor, que, a teor do art. 299 do Código Civil, faz-se necessário para a assunção de dívida por terceiro, pode ser suprido por ato constitutivo do Poder Judiciário, uma vez constatadas a boa-fé e a liquidez do terceiro que, neste caso, demonstrou possuí-las.

Anote-se, por outro lado, que o contrato de compra e venda firmado entre a apelante e a Rosemar Souza Rossi - cujas respectivas obrigações foram assumidas pela imobiliária autora - permanece não quitado, restando, para tanto, pagarem-se as prestações inadimplidas, acrescidas de correção monetária segundo o índice utilizado pela Corregedoria de Justiça de Santa Catarina e de juros de mora de 1% ao mês desde a data da citação ficta da ré da ação de resolução contratual, haja vista o disposto nos arts. 405 do Código Civil e 161, , do Código Tributário Nacional.

Ademais, de acordo com o art. 2.035, parágrafo único, do Código Civil, sendo a finalidade social do contrato matéria de ordem pública, impende que a multa convencional prevista na cláusula X do referido contrato - que também deverá ser paga para que haja a quitação contratual - seja reduzida, de oficio, de 20 para 5% do valor do contrato, forte nas disposições do art. 413 do Código Civil.

Derradeiramente, tal qual a sentença que julgou procedentes os pedidos formulados nos embargos de terceiro, este Juízo considera que a respectiva embargante - Nelma Terezinha Muniz - adquiriu, de boa-fé, o apartamento que fora anteriormente vendido pela apelante - pagando, à vista, R$

(fl. 21), ou seja, valor superior ao contratado anteriormente (R$ 45.000,00).

Além disso, não há falar em nulidade do contrato de compra e venda firmado entre a embargante e a antiga promitente compradora, por suposta falta de autorização, já que a apelante, em 4-11-2003, autorizou a imobiliária Imobiliária Thaiany Imóveis Ltda. a negociar novamente o apartamento que acabara de vender a Rosemar Souza Rossi, em 30-7-2003 (fl. 16 dos autos da ação de consignação em pagamento). Por isso, a teor do art. 220 do Código Civil, na medida em que há documento comprovando que apelante embargada aceitou vender novamente o mesmo imóvel que já havia vendido a Rosemar Souza Rossi, pouco importa se a autorização foi dada em nome desta ou da imobiliária que intermediou o negócio firmado com a embargante.

E, sendo assim, vem à baila o disposto na Súmula n. 84 do Superior Tribunal de Justiça, observe-se:

É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

À vista, então, do recibo de entrega das chaves do imóvel compromissado (fl. 20), que comprova que a embargante estava na posse do imóvel, e da confissão da embargada que adentrou o apartamento enquanto ele estava desocupado (fl. 81) - isto é, clandestinamente -, conclui-se que estão satisfeitos os requisitos para a concessão de mandado reintegratório.

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento aos três recursos de apelação.

Este é o voto.


Des. Carlos Prudêncio


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